Зачем покупать недвижимость за границей: глобальные перспективы, точный расчёт

Недвижимость за пределами родной страны перестаёт быть экзотикой и всё чаще превращается в рациональный инструмент планирования будущего. Рост туризма, международной мобильности, цифровой экономики и доступ к удалённым рынкам способствуют всплеску интереса к зарубежным активам. Владение квартирой, домом или коммерческим объектом в другой стране открывает не только двери в новые юридические и финансовые возможности, но и защищает капитал от локальных рисков.

С каждым годом число сделок с иностранной недвижимостью растёт: по данным Tranio и Knight Frank, в 2024 году доля российских инвесторов на рынке Португалии и Турции увеличилась на 34%, в ОАЭ — на 22%, а в Испании — на 18%. Подобные цифры указывают на глобализацию инвестиций и растущую осознанность в выборе активов. Зачем покупать недвижимость за границей? Ответ лежит в холодной логике выгоды, диверсификации и расчёта.

Зачем покупать недвижимость за границей: безопасность капитала и защита от инфляции

Недвижимость в стабильной юрисдикции работает как противовес финансовым потрясениям. Еврозона, Эмираты, Великобритания, Канада и Португалия обеспечивают предсказуемую инфляционную политику, прозрачную систему налогообложения и защиту прав частной собственности. Покупка апартаментов в Лиссабоне, Ванкувере или Дубае позволяет не только сохранить средства, но и зафиксировать их в твёрдой валюте.

Аналитика рынка недвижимости в Португалии показывает, что с 2015 по 2023 годы цена на квадратный метр выросла с 1 150 до 2 930 евро, особенно в районах Лиссабона, Алгарве и Кашкайша. Годовая инфляция при этом держалась на уровне 5,2% (2023), в то время как рост стоимости объектов — более 9%. Такие показатели отвечают на вопрос, зачем покупать недвижимость за границей, — чтобы не терять в стоимости, а наращивать капитал.

Жилая база для личного использования

Дом у моря или квартира в столице Европы создаёт стабильную основу для жизни, отдыха и деловой активности. Сезонное проживание, миграционные планы, возможность сдачи в аренду и личное использование — все эти сценарии складываются в универсальный актив. В Португалии — стране с 300 солнечными днями в году — покупка квартиры на юге в районе Албуфейры за 240 000 евро обеспечивает не только жильё, но и доступ к ВНЖ через программу D7 или Golden Visa.

В Испании покупатели приобретают квартиры в Барселоне площадью 70–80 м² по средней цене 280 000–350 000 евро, включая отделку, парковку и бассейн в комплексе. Недвижимость в Стамбуле — особенно в районах Кадыкёй, Шишли и Бешикташ — популярна среди инвесторов благодаря цене 2 100–2 700 $/м² и высокой ликвидности.

Право на проживание, вид на жительство и гражданство

Зачем покупать недвижимость за границей? Один из ключевых ответов — переезд, резидентство, паспорт. Покупка объекта открывает доступ к миграционным программам: в Португалии действует программа D8 для удалённых специалистов и предпринимателей, в Турции и ОАЭ — ВНЖ за инвестиции, а на Мальте — гражданство через инвестирование.

В 2024 году более 1 750 иностранцев получили вид на жительство в Португалии через D7, инвестировав от 100 000 до 280 000 евро в недвижимость. Покупка жилья на Кипре на сумму от 300 000 евро даёт право на бессрочный ВНЖ всей семье. В Эмиратах программа долгосрочного резидентства (Golden Visa на 10 лет) начинается от 545 000 долларов США при покупке жилья в Дубае.

Паспорт арендного дохода: зачем покупать недвижимость за границей

Зарубежная недвижимость приносит стабильный арендный доход — особенно в регионах с развитым туризмом, высоким спросом и ограниченным предложением. В Барселоне, Малаге, Лиссабоне или в туристических зонах Дубая средняя доходность на долгосрочной аренде — от 4,5 до 6% годовых. Краткосрочная сдача на Airbnb и Booking увеличивает этот показатель до 8–9%, при правильном управлении объектом.

Недвижимость в Португалии сдаётся в аренду на срок от 6 месяцев по ставке 900–1 400 евро/мес. за двухкомнатную квартиру в Лиссабоне. В Дубае при покупке квартиры в Jumeirah Village Circle (JVC) стоимостью 175 000 $ ежемесячная сумма составляет 1 200–1 450 $, обеспечивая чистую доходность 6,1–6,5% при минимальных затратах на обслуживание.

Диверсификация и валютный щит

Покупка зарубежной недвижимости создаёт валютный баланс в инвестиционном портфеле. Курс евро, доллара, дирхама и фунта стерлингов стабилизирует риски, связанные с девальвацией национальной валюты. Объекты в Европе и ОАЭ действуют как страховка от локальных экономических турбулентностей.

Пример: инвестор из России приобрёл два объекта — квартиру в Лиссабоне (260 000 евро) и студию в Дубае (180 000 $). Доход в евро покрывает затраты на обучение ребёнка в ЕС, прибыль в долларах — дивиденды на личный счёт. Таким образом, зачем покупать недвижимость за границей — чтобы создать глобальный валютный щит и сохранить личные финансовые горизонты.

Прозрачность сделок и налоговое планирование

В странах ЕС, Турции и ОАЭ оформление покупки недвижимости сопровождают сертифицированные юристы, нотариусы и государственные реестры. Регистрация объекта занимает от 7 до 25 рабочих дней. Большинство стран подписали договоры об избежании двойного налогообложения с РФ, Казахстаном, Украиной, Беларусью, что позволяет выстраивать прозрачную и законную модель управления доходами.

Пример разовой схемы затрат при покупке квартиры в Алгарве (Португалия): налог на покупку (IMT) — 3 500 €, гербовый сбор — 1 300 €, услуги юриста — 1 500 €, регистрация — 250 €. Всё поддаётся точному учёту и оформляется в течение месяца. Доход от аренды облагается налогом по фиксированной ставке 28%, но может быть уменьшен при правильной декларации затрат на обслуживание и ремонт.

Зачем покупать недвижимость за границей: жить, сдавать, перепродать

Недвижимость в другой стране легко адаптировать под различные задачи. При изменении обстоятельств объект можно продать с прибылью, пересдать, подарить или использовать как средство расчёта за обучение, лечение, переезд. Недвижимость в Португалии выросла в цене на 83% с 2014 года. Объекты в Дубае, по данным DLD, за последние два года подорожали на 31%, особенно в районах Business Bay и Marina.

Один инвестор приобрёл квартиру в Порту в 2020 году за 145 000 €. В 2024 году объект оценили в 197 000 €, а аренда приносила 1 100 €/мес. Через 4 года — +52 800 € к стоимости плюс 52 800 € чистого арендного дохода, без учёта роста курса евро.

Когда особенно выгодно инвестировать:

1. При наличии капитала в нестабильной валюте, которую необходимо защитить.
2. При подготовке к эмиграции, смене налоговой резиденции или открытию бизнеса.
3. При создании инвестиционного портфеля с долей валютных активов.
4. При желании получать доход в твёрдой валюте без участия в операционном управлении.
5. При необходимости предоставить ребёнку обучение в ЕС и жильё за границей.
6. При переходе к частичной или полной удалённой работе с локацией в юрисдикции с низкими налогами.
7. При желании обезопасить активы от санкционных рисков и локальных ограничений.
8. При диверсификации риска через приобретение нескольких объектов в разных странах.

Заключение

Зачем покупать недвижимость за границей — для контроля, гибкости и свободы. Владение активом в другой стране обеспечивает не просто доход, а мобильность, защиту и уверенность в завтрашнем дне. Такой инструмент работает круглосуточно, независимо от курса рубля, новостей и границ. Он формирует альтернативную инфраструктуру жизни, отдыха и капитала, выступая фундаментом личной финансовой стратегии.