Португалия продолжает привлекать инвесторов со всего мира благодаря выгодной налоговой системе, теплому климату и стабильному рынку недвижимости. Приобретение жилья в этой стране даёт право не только на комфортное проживание, но и на получение дополнительных преимуществ при правильном планировании. Перед покупкой необходимо тщательно изучить, какие налоги на недвижимость Португалия устанавливает для резидентов и нерезидентов, а также как оптимизировать финансовую нагрузку.
Налоговая система Португалии: общие принципы
Португальское налоговое законодательство регулируется Serviço de Finanças, которая устанавливает обязательные платежи для собственников. В структуру системы входят как обязательные единоразовые взносы, так и ежегодные сборы, зависящие от характеристик имущества.
При приобретении жилья следует учитывать три основных налога:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) — на передачу недвижимости, взимается при покупке.
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — ежегодный.
- IS (Imposto de Selo) — гербовый сбор, который оплачивается при заключении сделки.
Помимо этих комиссий, статус налогового резидента влияет на размер обязательных отчислений.
Покупка недвижимости в Португалии: налоги и дополнительные расходы
Оформление права собственности сопровождается значительными расходами. Первый обязательный сбор в Португалии — налог на передачу недвижимости IMT, который варьируется от 0% до 8% в зависимости от цены объекта и его типа. Например, при покупке имущества стоимостью до 92 407 евро комиссия не взимается, тогда как для элитных апартаментов — свыше 1 миллиона евро — ставка составит 7,5%.
Следующий — гербовый сбор (IS), который оплачивается при подписании договора купли-продажи. Он рассчитывается как 0,8% от стоимости жилья и уплачивается единовременно. Дополнительно необходимо учитывать нотариальные и регистрационные комиссии, которые могут варьироваться от 500 до 2 000 евро в зависимости от сложности сделки.
Ежегодный налог на недвижимость в Португалии (IMI)
После заключения договора собственники обязаны ежегодно оплачивать сбор, известный как IMI. Его ставка составляет:
- от 0,3% до 0,45% для городских объектов,
- 0,8% для сельскохозяйственных земель,
- 7,5% для недвижимости, зарегистрированной в офшорных юрисдикциях.
Размер налога определяется на основании кадастровой стоимости, а не рыночной цены объекта. Например, при владении квартирой в Лиссабоне, цена которой 200 000 евро, ежегодная комиссия составит от 600 до 900 евро. Для новых резидентов предусмотрена льгота: освобождение от IMI на 3 года для жилья стоимостью до 125 000 евро, если оно используется как основное место проживания.
Исключительный налоговый режим Португалии: программа NHR
Для привлечения иностранного капитала правительство разработало систему NHR (Non-Habitual Resident), которая позволяет минимизировать налоговую нагрузку на доходы, полученные за границей.
Основные преимущества:
- 0% налог на наследство и дарение недвижимости в Португалии для ближайших родственников,
- 10% комиссия на пенсионные выплаты,
- 20% сбор с доходов от деятельности специалистов с высокой квалификацией (например, IT, финансы, медицина).
Статус NHR предоставляется на 10 лет, после чего обязательства пересматриваются.
Налоги на недвижимость для нерезидентов в Португалии: особенности и ключевые ставки
Иностранные инвесторы, приобретающие имущество в стране, сталкиваются с иными налоговыми условиями, чем местные резиденты. Налогообложение варьируется в зависимости от характера владения объектом — сдачи в аренду, продажи или длительного владения без извлечения дохода. Главные обязательства включают налог на арендный доход, на прирост капитала при продаже и ежегодный — на имущество (IMI).
Сбор с арендного дохода: 28% от полученной прибыли
Если недвижимость сдается в аренду, нерезидент Португалии обязан уплачивать налог на арендный доход в размере 28%. Сумма начисляется на чистый доход после вычета допустимых расходов, которые включают:
- Коммунальные платежи (если оплачиваются арендодателем).
- Расходы на обслуживание жилья и ремонт.
- Вознаграждения управляющим компаниям (если объект сдаётся через агентство).
Например, при сдаче квартиры в Лиссабоне за 1 500 евро в месяц (18 000 евро в год) и наличии допустимых расходов на сумму 3 000 евро налогооблагаемый доход составит 15 000 евро, а налог – 4 200 евро. Для нерезидентов не предусмотрены прогрессивные ставки налогообложения, поэтому оптимизация выплат возможна только за счет грамотного учета затрат или регистрации объекта через юридическое лицо.
Налог на прирост капитала: 28% от разницы между покупкой и продажей
При продаже имущества нерезиденты обязаны уплатить комиссию, которая рассчитывается как разница между ценой приобретения и реализации за вычетом допустимых расходов.
Пример расчета:
- Первоначальная стоимость квартиры — 300 000 евро.
- Цена продажи — 450 000 евро.
- Расходы на ремонт и юридическое оформление сделки — 20 000 евро.
- Налогооблагаемая база — 130 000 евро (450 000 – 300 000 – 20 000).
- Итоговый налог — 36 400 евро (28% от 130 000).
Резиденты страны могут снизить налоговую нагрузку, если реинвестируют средства в новое жилье, но для иностранных инвесторов такой льготы не предусмотрено.
Налоговое обязательство, которое возникает каждый год
Сбор взимается ежегодно и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.
Ставки IMI зависят от местоположения жилья:
- Для городской недвижимости — 0,3%–0,45%.
- Для сельскохозяйственных участков — 0,8%.
- Для объектов, зарегистрированных в офшорных юрисдикциях — 7,5%.
Например, если кадастровая стоимость квартиры составляет 250 000 евро, IMI составит 750–1 125 евро. Власти некоторых муниципалитетов предоставляют льготы новым владельцам, освобождая их от уплаты комиссии на 3 года, но это правило не распространяется на нерезидентов.
Инвестиции в недвижимость: преимущества для инвесторов
Португалия продолжает привлекать иностранных инвесторов благодаря устойчивому росту цен на недвижимость, высокому спросу на аренду и благоприятным условиям по уплате налогов:
- Высокий спрос на аренду. Основные города страны — Лиссабон, Порту и Алгарве — остаются популярными у туристов и экспатов, что поддерживает высокий арендный спрос. В центральных районах Лиссабона средняя арендная ставка за двухкомнатную квартиру составляет 1 500–2 000 евро в месяц, что даёт годовую доходность 6–10%.
- Программа «Золотая виза». Инвесторы, приобретающие недвижимость в стране на сумму от 500 000 евро (или от 280 000 евро в регионах с низкой плотностью населения), могут претендовать на Золотую визу — вид на жительство с возможностью получения гражданства через 5 лет.
Итоги
Иностранные инвесторы, планирующие покупку недвижимости, должны учитывать особенности налогов в Португалии. Комиссии для нерезидентов в стране выше, чем для резидентов, но грамотное использование льготных режимов позволяет минимизировать расходы. Оптимизация налоговых обязательств требует профессионального подхода и планирования, поэтому перед покупкой рекомендуется консультироваться с юристами и квалифицированными специалистами.
