Vantagens de viver em Portugal para russos: clima, impostos e ambiente cultural

O mercado imobiliário é cercado por um halo de estabilidade, confiabilidade e renda passiva. No entanto, a maioria das percepções sobre ele não se baseia em fatos, mas sim em mitos estabelecidos. São exatamente os mitos sobre investimentos imobiliários que levam a decisões equivocadas, investimentos não lucrativos e estratégias erradas.

Sem uma análise aprofundada e cálculos precisos, até mesmo investir em um imóvel de elite no centro da capital pode não resultar em lucro, mas sim em um prolongado déficit financeiro. O entendimento correto da mecânica do mercado, das características da localização, da carga jurídica e do retorno real diferencia o investidor do aventureiro.

A armadilha da tranquilidade superestimada: o popular mito sobre investimentos imobiliários

Os mitos sobre investimentos imobiliários frequentemente começam com a ideia de total segurança dos investimentos. A opinião comum de que “os imóveis sempre se valorizam” ignora os reais ciclos econômicos, quedas na demanda e riscos de desvalorização. Por exemplo, em 2015, o mercado imobiliário de Moscou viu uma queda de 18% no preço médio do metro quadrado devido à crise cambial e à fuga de compradores. Proprietários de apartamentos “confiáveis” em prédios antigos enfrentaram falta de liquidez e tiveram que conceder descontos de até 25% em vendas urgentes.

Além disso, o período de retorno muitas vezes se estende. Por exemplo, um apartamento de um quarto perto da estação de metrô “Aviamotornaya”, alugado por 50.000 rublos por mês, tem um período de retorno médio de 20 anos com um custo de 12 milhões de rublos, levando em consideração os impostos anuais, despesas com serviços públicos, custos de reparos cosméticos e períodos de vacância dos inquilinos. A ilusão de “renda tranquila” desmorona ao calcular a rentabilidade real.

“Aluguel garante renda passiva”: em vez de dividendos, gerenciamento constante

O segundo mito mais comum sobre investimentos imobiliários é a certeza da “passividade” da renda proveniente do aluguel. Na prática, possuir um imóvel requer atenção constante: seleção de inquilinos, elaboração de contratos, monitoramento das condições do apartamento, resolução de problemas técnicos, bem como o cumprimento das obrigações fiscais.

A taxa de ocupação média de apartamentos em aluguel de curto prazo em Sochi foi de 72% em 2024, de acordo com o serviço Daily Rent. No entanto, até 30% do lucro é gasto em manutenção: limpeza, administração, substituição de equipamentos. No aluguel de longo prazo, surgem outros problemas: atrasos nos pagamentos, inquilinos problemáticos, rescisão de contrato. As empresas de gestão cobram de 10 a 20% do faturamento, o que reduz ainda mais a margem de lucro.

“Comprar na fase inicial é sempre lucrativo”: risco de construção inacabada e desvalorização

Os mitos sobre investimentos imobiliários incluem uma fé cega nos lucros da compra na fase de escavação. No entanto, as estatísticas do Ministério da Construção em 2023 registraram 174 projetos problemáticos na Rússia, afetando mais de 85.000 compradores enganados. Atrasos imprevisíveis na entrega, piora nas decisões de projeto, troca de empreiteiros – são realidades comuns no mercado de novas construções.

Mesmo com a conclusão bem-sucedida do prédio, o valor final pode não corresponder às expectativas. Por exemplo, em Nova Moscou, os apartamentos no complexo “Rasskazovo” custavam 6,5 milhões de rublos durante a construção, mas após a conclusão, o valor médio era de 6,2 milhões de rublos devido à saturação da oferta no segmento econômico. O mercado nem sempre confirma a margem esperada de 20-30%.

“Imóveis sempre se valorizam”: ciclicidade e quedas locais

O comum equívoco sobre o “crescimento eterno” dos preços dos imóveis contradiz observações de mercado ao longo dos anos. Os mitos sobre investimentos imobiliários distorcem o mercado como uma expansão constante. Em 2008, durante a crise, os preços dos imóveis em Moscou caíram mais de 40% em termos de dólares. A queda continuou até 2010 e somente após 5 anos os preços retornaram ao nível pré-crise.

As quedas locais também não são incomuns. Por exemplo, em 2022, os novos empreendimentos no microdistrito Acadêmico em Ecaterimburgo tiveram uma queda de 11% nos preços em seis meses devido ao excesso de oferta de metros quadrados. A escolha de uma localização inadequada ou categoria de imóvel pode facilmente transformar o investimento em um fardo de longo prazo e sem liquidez.

“Imóveis em zona de resort são uma mina de ouro”: excesso e riscos sazonais

Os mitos sobre investimentos imobiliários em resorts marítimos criam a imagem de uma renda de aluguel eterna. No entanto, mercados como Anapa ou Gelendzhik já estão saturados: em 2024, o número de anúncios de aluguel de verão aumentou 38%, enquanto a demanda cresceu apenas 11%, de acordo com o CIAN. O resultado são períodos de vacância, redução de preços, dumping por parte de proprietários privados.

Além disso, a sazonalidade limita drasticamente a renda anual. Um apartamento de 9 milhões de rublos em Lazarevskoye gera em média 450.000 rublos durante os três meses de verão, mas fica vago nos outros 9 meses. Considerando todas as despesas, o retorno anual é inferior a 5%, comparável a um depósito em um grande banco, mas requer muito mais tempo e recursos.

“Imóveis comerciais geram mais lucro”: a taxa nem sempre é justificada

A afirmação comum sobre a rentabilidade estável de escritórios, varejo de rua e armazéns não leva em conta as altas barreiras de entrada e as complexidades de gestão. Os mitos sobre investimentos imobiliários superestimam o segmento B2B. Para comprar um espaço de 60 m² no centro de Kazan, são necessários pelo menos 14 milhões de rublos, e o retorno com uma taxa de aluguel de 120.000 rublos por mês levará mais de 12 anos com uma ocupação ideal.

Além disso, o proprietário enfrenta custos com reformas para o inquilino, desgaste acelerado, taxas de manutenção do prédio, taxas de administração, publicidade e suporte jurídico para transações. Em caso de queda no tráfego ou fechamento do inquilino, o espaço pode ficar vago por até 9 meses, especialmente em tempos de crise.

Mitos sobre investimentos imobiliários: refutações

Razões pelas quais os equívocos não funcionam:

1. Ignorar a tributação: imposto sobre propriedade, imposto de renda, imposto sobre terras reduzem a lucratividade líquida.
2. Despesas ocultas: reformas, móveis, eletrodomésticos, seguro, serviços de intermediários exigem investimentos regulares.
3. Vacância entre inquilinos: perda de lucro e custos adicionais com renovação de interiores.
4. Flutuações cambiais: redução do poder de compra, aumento dos custos de materiais, queda na demanda.
5. Pressão psicológica: expectativa de aumento de preços, medo de perder oportunidades, dependência de notícias de mercado.
6. Falta de experiência: avaliação incorreta de propriedades, escolha inadequada de localização, erros em contratos e cálculos.
7. Riscos jurídicos: ônus, documentos não confiáveis, disputas com vizinhos, falências de construtoras.

Conclusão

Os mitos sobre investimentos imobiliários perdem força quando confrontados com números concretos, prazos de retorno e condições de operação dos imóveis. Uma estratégia bem-sucedida sempre se baseia em uma análise detalhada, avaliação objetiva da localização, comparação de formatos alternativos de investimento e planejamento cuidadoso. Tanto imóveis residenciais quanto comerciais podem gerar renda estável apenas com uma gestão inteligente, compreensão dos riscos e prontidão para a instabilidade do mercado.

Está a pensar mudar-se para Lisboa? A capital de Portugal oferece uma série de vantagens aos russos, desde o seu clima quente e história rica até ao seu nível de vida europeu e adaptação relativamente fácil. Lisboa é uma cidade onde a arquitetura majestosa, as vistas deslumbrantes sobre o Atlântico e o dinamismo da vida europeia moderna se encontram, entrelaçados com um ritmo sulista comedido. Oferece boas oportunidades para viver, fazer negócios e investir.

Neste artigo, vamos falar-lhe em pormenor sobre a vida dos russos em Lisboa. O nosso material ajudará a compreender todos os pormenores: desde o custo de vida até às perspectivas de compra de imóveis.

Prós e contras de viver em Lisboa

Viver na capital de Portugal tem muitas vantagens. Lisboa é famosa pelo seu clima mediterrânico ameno. No verão, a temperatura mantém-se entre os 28-30 °C e, no inverno, raramente desce abaixo dos 10 °C. A cidade tem praias amplas que estão abertas durante todo o ano. Lisboa é um local ideal para os amantes do surf e de outros desportos aquáticos. As infra-estruturas da cidade estão desenvolvidas a um nível elevado. Metro, autocarros, eléctricos – todos os tipos de transporte funcionam a horas. O Aeroporto de Lisboa aceita voos de todo o mundo, o que é conveniente para os viajantes.

O custo de vida em Lisboa é relativamente baixo em comparação com outras capitais europeias. Por exemplo, o aluguer de um apartamento com um quarto no centro da cidade custa 900-1200 euros por mês e uma refeição num restaurante de classe média custa 15-20 euros. A cidade também oferece oportunidades para uma educação de qualidade. Estudar em Lisboa em universidades de renome mundial, como a Universidade de Lisboa e a Universidade Nova de Lisboa. Existem muitas escolas internacionais com ensino em inglês, o que é conveniente para famílias com crianças.

Desvantagens de viver em Lisboa

Os prós e os contras de viver em Lisboa andam de mãos dadas. As desvantagens incluem a burocracia e um longo processo de papelada. Por exemplo, a obtenção de uma autorização de residência (VNG) pode demorar vários meses.

Outra desvantagem são os elevados impostos sobre o rendimento e sobre o património. Por exemplo, o imposto predial em Lisboa varia entre 0,3% e 0,8% por ano do valor de avaliação da habitação. O congestionamento do trânsito e os engarrafamentos podem ser um problema durante a hora de ponta. As ruas estreitas do centro histórico nem sempre estão adaptadas aos transportes modernos. Além disso, os turistas inundam a cidade no verão, o que aumenta os preços dos serviços e dos alugueres.

Caraterísticas da compra de um imóvel em Lisboa

Os imóveis em Lisboa atraem os compradores russos devido à variedade de ofertas. Na cidade, pode encontrar tanto apartamentos antigos com tectos altos nos bairros do Bairro Alto e Alfama, como apartamentos modernos no Parque das Nações. O custo por metro quadrado nas zonas centrais varia entre os 4000 e os 7000 euros, e nos subúrbios é possível encontrar habitações a preços a partir de 2500 euros por metro quadrado.

Lisboa divide-se entre a cidade velha e a cidade nova. A cidade velha tem uma arquitetura histórica, ruas estreitas e os famosos eléctricos. A cidade nova oferece complexos residenciais modernos, centros comerciais e centros de negócios. A compra de imóveis nestas zonas é adequada para investimento e residência pessoal.

Como funciona o processo de compra de imóveis

São necessários vários passos para comprar uma casa. Em primeiro lugar, é assinado um contrato preliminar com o vendedor. O comprador paga um depósito de 10% do custo da habitação. Em seguida, o objeto é verificado quanto à sua legalidade. Depois disso, as partes assinam o contrato principal num notário.

Para a transação, são necessários os seguintes documentos:

1. Passaporte do comprador.
2. Número de identificação fiscal português (NIF).
3. Extrato do registo predial.
4. Um documento com o valor de avaliação do bem.

Após a assinatura do contrato, o comprador paga o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), que varia entre 2% e 8%. São também necessários emolumentos notariais e registo de propriedade.

Como obter uma autorização de residência em Lisboa através da compra de um imóvel

Uma forma de se instalar em Lisboa é participar no programa Golden Visa. Um investidor compra um imóvel de valor igual ou superior a 500.000 euros e recebe uma autorização de residência por 1 ano com prorrogação subsequente. Após 5 anos, é possível requerer a residência permanente e, posteriormente, a cidadania portuguesa.

Os melhores bairros de Lisboa para viver

Lisboa está dividida em vários bairros interessantes para viver e investir. Entre eles destacam-se:

1. O Bairro Alto é o centro histórico, famoso pelas suas ruas estreitas, bares e restaurantes. Uma excelente escolha para os amantes da vida nocturna e para os viajantes de lazer ativo.
2. Alfama é o bairro mais antigo da cidade, com vistas deslumbrantes sobre o Tejo. É o lar de edifícios antigos, clubes de fado e cafés acolhedores. O custo do alojamento é mais elevado do que a média devido à sua popularidade entre os turistas.
3. O Parc des Nations é um bairro moderno com novos complexos residenciais, uma zona ribeirinha e infra-estruturas desenvolvidas. Uma óptima opção para famílias e investidores que procuram uma habitação moderna.
4. A Ajuda é uma zona calma e económica onde se encontram apartamentos com preços entre 2500 e 3000 euros por metro quadrado. Adequado para aqueles que preferem viver longe dos fluxos turísticos.
5. Cascais e Estoril são subúrbios de Lisboa que oferecem moradias e apartamentos de luxo junto ao mar. O custo dos imóveis aqui começa a partir de 5000 euros por metro quadrado.

Bairros familiares e infra-estruturas

Para as famílias com crianças, a proximidade de escolas e jardins-de-infância é importante. Viver em Lisboa com crianças para os russos é confortável devido à presença de escolas internacionais como a Carlucci American International School of Lisbon e a St. Estas escolas oferecem programas em inglês e um elevado nível de educação.

As infra-estruturas de bairros como Oeiras e Almada incluem parques, parques infantis e complexos desportivos. As ligações de transportes permitem um acesso rápido ao centro da cidade.

Caraterísticas da vida em Lisboa para os russos

A vida em Lisboa é mais fácil para os russos graças à atitude leal dos portugueses para com os estrangeiros. Muitos habitantes locais falam inglês, o que facilita a comunicação. A cultura portuguesa combina a emotividade do sul com a abertura europeia.

As comunidades russas estão a desenvolver-se ativamente em Lisboa. Médicos, advogados e consultores de negócios de língua russa trabalham na cidade. Há lojas com produtos familiares e cafés que oferecem cozinha russa.

Barreira linguística e obtenção de documentos

Saber português facilita muito a adaptação. Os cursos de línguas estão disponíveis em escolas de línguas e online. Para obter uma autorização de residência ou uma autorização de residência permanente, é necessário passar num exame de proficiência linguística básica (A2).

O processo de obtenção de um visto para Portugal para russos exige a preparação de uma série de documentos, como um certificado de rendimentos, um seguro de saúde e um comprovativo de residência. Após a mudança, é apresentado um pedido de autorização de residência. Ao fim de 5 anos, é possível requerer uma autorização de residência e, posteriormente, a cidadania portuguesa.

Custo de vida em Lisboa

O custo de vida é mais baixo do que noutras capitais europeias, como Paris ou Londres.

Habitação para arrendamento:

1. Apartamento com um quarto no centro da cidade – 900-1200 euros por mês.
2. Um apartamento com dois quartos – 1400-1800 euros.

Produtos:

1. O pão custa 1 euro.
2. Um litro de leite custa 0,90 euros.
3. Filete de frango – 6 euros por quilo.

Transporte:

1. O passe mensal custa 40 euros.
2. Táxi na cidade – 10-15 euros por viagem.

Pagamentos de serviços públicos e impostos

Os serviços públicos custam em média 100-150 euros por mês para um apartamento de 70 metros quadrados. Isto inclui eletricidade, água, gás e Internet. Os impostos sobre a propriedade em Lisboa incluem um imposto IMI anual (0,3%-0,8% do valor da propriedade). Quando se compra uma casa, paga-se o imposto IMT, que pode ir até 8% do valor da propriedade.

Conclusão

A vida em Lisboa para os russos combina conforto, clima quente e nível de vida europeu. A cidade oferece oportunidades de negócio, investimento e uma vida tranquila. A mudança requer uma preparação cuidadosa, mas as vantagens – um clima ameno, habitação a preços acessíveis e infra-estruturas desenvolvidas – fazem de Lisboa uma escolha atractiva para muitos russos.