O mercado imobiliário é cercado por um halo de estabilidade, confiabilidade e renda passiva. No entanto, a maioria das percepções sobre ele não se baseia em fatos, mas sim em mitos estabelecidos. São exatamente os mitos sobre investimentos imobiliários que levam a decisões equivocadas, investimentos não lucrativos e estratégias erradas.
Sem uma análise aprofundada e cálculos precisos, até mesmo investir em um imóvel de elite no centro da capital pode não resultar em lucro, mas sim em um prolongado déficit financeiro. O entendimento correto da mecânica do mercado, das características da localização, da carga jurídica e do retorno real diferencia o investidor do aventureiro.
A armadilha da tranquilidade superestimada: o popular mito sobre investimentos imobiliários
Os mitos sobre investimentos imobiliários frequentemente começam com a ideia de total segurança dos investimentos. A opinião comum de que “os imóveis sempre se valorizam” ignora os reais ciclos econômicos, quedas na demanda e riscos de desvalorização. Por exemplo, em 2015, o mercado imobiliário de Moscou viu uma queda de 18% no preço médio do metro quadrado devido à crise cambial e à fuga de compradores. Proprietários de apartamentos “confiáveis” em prédios antigos enfrentaram falta de liquidez e tiveram que conceder descontos de até 25% em vendas urgentes.
Além disso, o período de retorno muitas vezes se estende. Por exemplo, um apartamento de um quarto perto da estação de metrô “Aviamotornaya”, alugado por 50.000 rublos por mês, tem um período de retorno médio de 20 anos com um custo de 12 milhões de rublos, levando em consideração os impostos anuais, despesas com serviços públicos, custos de reparos cosméticos e períodos de vacância dos inquilinos. A ilusão de “renda tranquila” desmorona ao calcular a rentabilidade real.
“Aluguel garante renda passiva”: em vez de dividendos, gerenciamento constante
O segundo mito mais comum sobre investimentos imobiliários é a certeza da “passividade” da renda proveniente do aluguel. Na prática, possuir um imóvel requer atenção constante: seleção de inquilinos, elaboração de contratos, monitoramento das condições do apartamento, resolução de problemas técnicos, bem como o cumprimento das obrigações fiscais.
A taxa de ocupação média de apartamentos em aluguel de curto prazo em Sochi foi de 72% em 2024, de acordo com o serviço Daily Rent. No entanto, até 30% do lucro é gasto em manutenção: limpeza, administração, substituição de equipamentos. No aluguel de longo prazo, surgem outros problemas: atrasos nos pagamentos, inquilinos problemáticos, rescisão de contrato. As empresas de gestão cobram de 10 a 20% do faturamento, o que reduz ainda mais a margem de lucro.
“Comprar na fase inicial é sempre lucrativo”: risco de construção inacabada e desvalorização
Os mitos sobre investimentos imobiliários incluem uma fé cega nos lucros da compra na fase de escavação. No entanto, as estatísticas do Ministério da Construção em 2023 registraram 174 projetos problemáticos na Rússia, afetando mais de 85.000 compradores enganados. Atrasos imprevisíveis na entrega, piora nas decisões de projeto, troca de empreiteiros – são realidades comuns no mercado de novas construções.
Mesmo com a conclusão bem-sucedida do prédio, o valor final pode não corresponder às expectativas. Por exemplo, em Nova Moscou, os apartamentos no complexo “Rasskazovo” custavam 6,5 milhões de rublos durante a construção, mas após a conclusão, o valor médio era de 6,2 milhões de rublos devido à saturação da oferta no segmento econômico. O mercado nem sempre confirma a margem esperada de 20-30%.
“Imóveis sempre se valorizam”: ciclicidade e quedas locais
O comum equívoco sobre o “crescimento eterno” dos preços dos imóveis contradiz observações de mercado ao longo dos anos. Os mitos sobre investimentos imobiliários distorcem o mercado como uma expansão constante. Em 2008, durante a crise, os preços dos imóveis em Moscou caíram mais de 40% em termos de dólares. A queda continuou até 2010 e somente após 5 anos os preços retornaram ao nível pré-crise.
As quedas locais também não são incomuns. Por exemplo, em 2022, os novos empreendimentos no microdistrito Acadêmico em Ecaterimburgo tiveram uma queda de 11% nos preços em seis meses devido ao excesso de oferta de metros quadrados. A escolha de uma localização inadequada ou categoria de imóvel pode facilmente transformar o investimento em um fardo de longo prazo e sem liquidez.
“Imóveis em zona de resort são uma mina de ouro”: excesso e riscos sazonais
Os mitos sobre investimentos imobiliários em resorts marítimos criam a imagem de uma renda de aluguel eterna. No entanto, mercados como Anapa ou Gelendzhik já estão saturados: em 2024, o número de anúncios de aluguel de verão aumentou 38%, enquanto a demanda cresceu apenas 11%, de acordo com o CIAN. O resultado são períodos de vacância, redução de preços, dumping por parte de proprietários privados.
Além disso, a sazonalidade limita drasticamente a renda anual. Um apartamento de 9 milhões de rublos em Lazarevskoye gera em média 450.000 rublos durante os três meses de verão, mas fica vago nos outros 9 meses. Considerando todas as despesas, o retorno anual é inferior a 5%, comparável a um depósito em um grande banco, mas requer muito mais tempo e recursos.
“Imóveis comerciais geram mais lucro”: a taxa nem sempre é justificada
A afirmação comum sobre a rentabilidade estável de escritórios, varejo de rua e armazéns não leva em conta as altas barreiras de entrada e as complexidades de gestão. Os mitos sobre investimentos imobiliários superestimam o segmento B2B. Para comprar um espaço de 60 m² no centro de Kazan, são necessários pelo menos 14 milhões de rublos, e o retorno com uma taxa de aluguel de 120.000 rublos por mês levará mais de 12 anos com uma ocupação ideal.
Além disso, o proprietário enfrenta custos com reformas para o inquilino, desgaste acelerado, taxas de manutenção do prédio, taxas de administração, publicidade e suporte jurídico para transações. Em caso de queda no tráfego ou fechamento do inquilino, o espaço pode ficar vago por até 9 meses, especialmente em tempos de crise.
Mitos sobre investimentos imobiliários: refutações
Razões pelas quais os equívocos não funcionam:
- Ignorar a tributação: imposto sobre propriedade, imposto de renda, imposto sobre terras reduzem a lucratividade líquida.
- Despesas ocultas: reformas, móveis, eletrodomésticos, seguro, serviços de intermediários exigem investimentos regulares.
- Vacância entre inquilinos: perda de lucro e custos adicionais com renovação de interiores.
- Flutuações cambiais: redução do poder de compra, aumento dos custos de materiais, queda na demanda.
- Pressão psicológica: expectativa de aumento de preços, medo de perder oportunidades, dependência de notícias de mercado.
- Falta de experiência: avaliação incorreta de propriedades, escolha inadequada de localização, erros em contratos e cálculos.
- Riscos jurídicos: ônus, documentos não confiáveis, disputas com vizinhos, falências de construtoras.
Conclusão
Os mitos sobre investimentos imobiliários perdem força quando confrontados com números concretos, prazos de retorno e condições de operação dos imóveis. Uma estratégia bem-sucedida sempre se baseia em uma análise detalhada, avaliação objetiva da localização, comparação de formatos alternativos de investimento e planejamento cuidadoso. Tanto imóveis residenciais quanto comerciais podem gerar renda estável apenas com uma gestão inteligente, compreensão dos riscos e prontidão para a instabilidade do mercado.
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