Portugal continua a atrair investidores de todo o mundo devido ao seu sistema fiscal favorável, clima quente e mercado imobiliário estável. A compra de uma casa neste país dá-lhe direito não só a uma estadia confortável, mas também a benefícios adicionais com um planeamento adequado. Antes de comprar, é necessário estudar cuidadosamente os impostos imobiliários que Portugal impõe a residentes e não residentes, bem como a forma de otimizar os encargos financeiros.
O sistema fiscal português: princípios gerais
A legislação fiscal portuguesa é regida pelo Serviço de Finanças, que estabelece pagamentos obrigatórios para os proprietários. A estrutura do sistema inclui contribuições únicas obrigatórias e taxas anuais em função das caraterísticas do imóvel.
Há três impostos principais a ter em conta na compra de casa:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – para transmissões de imóveis, cobrado no ato da compra.
- IMI (Imposta comunale sugli immobili) – ежегодный.
- IS (Imposto de Selo) – imposto de selo, que é pago quando uma transação é concluída.
Para além destas taxas, o estatuto de residente fiscal afecta o montante das deduções obrigatórias.
Comprar um imóvel em Portugal: impostos e custos adicionais
A formalização de um título de propriedade tem custos significativos. A primeira taxa obrigatória em Portugal é o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), que varia entre 0% e 8%, consoante o preço do imóvel e a sua tipologia. Por exemplo, na compra de um imóvel até 92.407 euros, a taxa não é cobrada, enquanto que para apartamentos de luxo – acima de 1 milhão de euros – a taxa será de 7,5%.
Segue-se o imposto de selo (IS), que é pago aquando da assinatura do contrato de compra e venda. É calculado em 0,8 por cento do valor do imóvel e é pago de uma só vez. Além disso, é necessário ter em conta os emolumentos notariais e de registo, que podem variar entre 500 e 2.000 euros, consoante a complexidade da transação.
Imposto anual sobre imóveis em Portugal (IMI)
Uma vez contratado, os proprietários são obrigados a pagar uma taxa anual, conhecida como IMI. A sua taxa é de:
- 0,3% a 0,45% para os equipamentos urbanos,
- 0,8 por cento para as terras agrícolas,
- 7,5% para os bens imóveis registados em jurisdições offshore.
O montante do imposto baseia-se no valor cadastral e não no preço de mercado do imóvel. Por exemplo, se for proprietário de um apartamento em Lisboa com um preço de 200.000 euros, a taxa anual situar-se-á entre 600 e 900 euros. Existe um benefício para os novos residentes: isenção de IMI durante 3 anos para habitações até 125.000 euros, se forem utilizadas como residência principal.
O regime fiscal excecional de Portugal: programa NHR
Para atrair capital estrangeiro, o governo desenvolveu o sistema NHR (Residente Não Habitual) para minimizar a carga fiscal sobre os rendimentos obtidos no estrangeiro.
As principais vantagens são:
- 0% de imposto sobre as sucessões e doações de bens imóveis em Portugal para os familiares diretos,
- 10% de comissão sobre os pagamentos de pensões,
- Imposição de 20% sobre os rendimentos das actividades de profissionais altamente qualificados (por exemplo, TI, finanças, medicina).
O estatuto de RNH é concedido por um período de 10 anos, após o qual o compromisso é revisto.
Impostos sobre o património para não residentes em Portugal: caraterísticas e principais taxas
Os investidores estrangeiros que adquirem um imóvel no país estão sujeitos a condições fiscais diferentes das dos residentes locais. A tributação varia consoante a natureza da propriedade do imóvel – aluguer, venda ou propriedade a longo prazo sem rendimentos. As principais obrigações incluem o imposto sobre o rendimento do arrendamento, as mais-valias na venda e o imposto anual sobre imóveis (IMI).
Taxa sobre os rendimentos de aluguer: 28% do lucro recebido
Se o imóvel for arrendado, um não residente em Portugal está sujeito ao pagamento de 28% de imposto sobre os rendimentos do arrendamento. O montante é cobrado sobre o rendimento líquido após dedução das despesas admissíveis, que incluem:
- Facturas de serviços públicos (se pagas pelo senhorio).
- Custos de manutenção e reparação das habitações.
- Taxas para empresas de gestão (se o imóvel for arrendado através de uma agência).
Por exemplo, se alugar um apartamento em Lisboa por 1 500 euros por mês (18 000 euros por ano) e tiver despesas admissíveis de 3 000 euros, o seu rendimento tributável será de 15 000 euros e o imposto será de 4 200 euros. Não existem taxas de imposto progressivas para os não residentes, pelo que a otimização dos pagamentos só é possível através de uma contabilidade de custos adequada ou do registo do imóvel através de uma entidade legal.
Imposto sobre as mais-valias: 28% da diferença entre a compra e a venda
Quando vendem um imóvel, os não residentes têm de pagar uma comissão, que é calculada como a diferença entre o preço de compra e o preço de venda, deduzidas as despesas admissíveis.
Exemplo de cálculo:
- O custo inicial do apartamento é de 300 000 euros.
- O preço de venda é de 450 000 euros.
- Custos de renovação e legalização da transação – 20.000 euros.
- A base tributável é de 130 000 euros (450 000 – 300 000 – 20 000).
- O imposto final é de 36 400 euros (28% de 130 000).
Os residentes no país podem reduzir a carga fiscal se reinvestirem em novas habitações, mas não existe tal benefício para os investidores estrangeiros.
Obrigação fiscal que surge todos os anos
A taxa é cobrada anualmente e é calculada com base no valor cadastral do objeto.
As taxas de IMI dependem da localização da habitação:
- Para as propriedades urbanas, 0,3%-0,45%.
- Para as parcelas agrícolas, 0,8 por cento.
- Para objectos registados em jurisdições offshore – 7,5%.
Por exemplo, se o valor cadastral de um apartamento for de 250 000 euros, o IMI será de 750-1 125 euros. As autoridades de alguns municípios dão incentivos aos novos proprietários, isentando-os do pagamento da comissão durante 3 anos, mas esta regra não se aplica aos não residentes.
Investir no sector imobiliário: vantagens para os investidores
Portugal continua a atrair investidores estrangeiros devido ao crescimento sustentado dos preços dos imóveis, à forte procura de arrendamento e às condições fiscais favoráveis:
- Elevada procura de arrendamento. As principais cidades do país, Lisboa, Porto e Algarve, continuam a ser muito procuradas por turistas e expatriados, o que mantém a procura de arrendamento em alta. No centro de Lisboa, a taxa média de aluguer de um apartamento com um quarto é de 1 500-2 000 euros por mês, o que dá um rendimento anual de 6-10%.
- Programa Golden Visa. Os investidores que compram imóveis no país por um montante igual ou superior a 500 000 euros (ou a partir de 280 000 euros em regiões com baixa densidade populacional) podem candidatar-se ao Golden Visa – uma autorização de residência com a possibilidade de obter a cidadania após 5 anos.
Resultados
Os investidores estrangeiros que planeiam comprar um imóvel devem ter em conta as peculiaridades dos impostos em Portugal. As comissões para os não residentes no país são mais elevadas do que para os residentes, mas a utilização competente dos regimes preferenciais permite minimizar os custos. A otimização das obrigações fiscais exige uma abordagem e um planeamento profissionais, pelo que se recomenda a consulta de advogados e especialistas qualificados antes da compra.
Os imóveis em Lisboa atraem os compradores russos devido à variedade de ofertas. Na cidade, pode encontrar tanto apartamentos antigos com tectos altos nos bairros do Bairro Alto e Alfama, como apartamentos modernos no Parque das Nações. O custo por metro quadrado nas zonas centrais varia entre os 4000 e os 7000 euros, e nos subúrbios é possível encontrar habitações a preços a partir de 2500 euros por metro quadrado.
A vida em Lisboa para os russos combina conforto, clima quente e nível de vida europeu. A cidade oferece oportunidades de negócio, investimento e uma vida tranquila. A mudança requer uma preparação cuidadosa, mas as vantagens – um clima ameno, habitação a preços acessíveis e infra-estruturas desenvolvidas – fazem de Lisboa uma escolha atractiva para muitos russos.
Castelo Branco é uma das cidades mais baratas de Portugal para viver, com um sistema educativo bem desenvolvido e zonas verdes. Os preços dos imóveis começam a partir de 45.000 euros para apartamentos com um quarto. A região oferece uma vida confortável para famílias, profissionais e trabalhadores remotos. Castelo Branco mantém algumas das rendas, serviços públicos e taxas de habitação mais baixas. A universidade local e os programas de apoio do governo fazem desta região um local sustentável para investimentos económicos.
A compra de imóveis fora das cidades turísticas permite-lhe evitar preços excessivos e obter o máximo de qualidade por um mínimo de dinheiro. Cada uma destas regiões abre a sua própria trajetória de crescimento, cria uma procura local e reforça a posição do proprietário. Ao concentrar-se nestes locais, está a investir não só em imóveis, mas também no potencial de um Portugal em desenvolvimento.