Belangrijkste mythen over investeren in onroerend goed

De vastgoedmarkt blijft een van de weinige stabiele instrumenten voor langetermijnbeleggingen in tijden van economische schommelingen. Tegen de achtergrond van instabiele inflatie, valutaschommelingen en onvoorspelbare aandelenmarkten behouden investeringen in “beton” de vraag, zorgen ze voor kapitaal en genereren ze inkomen. Echter, de investering op zich levert geen winst op – het zijn niet de objecten die geld opleveren, maar een doordachte strategie voor de selectie, aankoop en gebruik ervan. Om te begrijpen hoe je vastgoed moet kiezen voor investeringen, moet je niet alleen naar de prijs kijken, maar ook naar de kostenstructuur, de groeivooruitzichten van de wijk, de vraag naar huur en de economie van het object in cijfers.

De potentie van de wijk: hoe vastgoed te kiezen voor investeringen

De locatieparameters bepalen de prijs per vierkante meter, de snelheid van liquidatie van het object en de stabiliteit van de huurstroom. In steden met een hoge zakelijke activiteit laten objecten in de buurt van knooppunten van openbaar vervoer, universiteiten, medische centra en technologieparken jaarlijks een waardestijging zien van 8-12%. Bijvoorbeeld, in Sint-Petersburg zijn de prijzen van appartementen in de buurt van metrostation “Komendantskiy Prospekt” in 2023 met 17,3% gestegen dankzij grootschalige bouwprojecten en infrastructuurontwikkelingen. Op dezelfde manier zijn de wijken “Dyevyat’kino” en “Shushary” gemiddeld met 11% gestegen als gevolg van de toestroom van jonge gezinnen en actieve bouwprojecten.

In Moskou hebben Novokosino, Kommunarka en Vykhino de grootste prijsstijgingen gezien dankzij nieuwe MCC-stations en de uitbreiding van hoofdwegen. Bijvoorbeeld, in Kommunarka is de gemiddelde prijs in 18 maanden gestegen van 197.000 roebel naar 232.000 roebel per vierkante meter. Miljoenensteden zoals Kazan, Novosibirsk en Yekaterinburg laten prijsstijgingen zien van 6-10% per jaar in veelbelovende wijken waar IT-parken, logistieke centra en nieuwe onderwijsinstellingen verschijnen.

Om nauwkeurig te bepalen hoe je vastgoed moet kiezen voor investeringen, moet de investeerder een complex van factoren analyseren: niet alleen de infrastructuur en het transport, maar ook de bouwstructuur, bevolkingsdichtheid, huidige woningbouwvolumes en de snelheid van verkoop van appartementen op de gekozen locatie. Cijfers vormen de basis van de strategie.

Investeringsformaat: studio, appartement, flat of commercieel object

Het type object bepaalt de doelgroep, het uitgavenniveau en de terugverdientijd. Eénkamerappartementen blijven het meest stabiele type vastgoed voor verhuur: de gemiddelde terugverdientijd in steden met meer dan 1 miljoen inwoners is gemiddeld 11,2 jaar. Studio’s tot 25 m² in nieuwe gebouwen in Moskou brengen 6,5-7,2% per jaar op, vooral bij dagelijkse verhuur via aggregators. In Kazan worden studio’s tot 20 m² in de woonwijk “Salavat Kupere” in 9 jaar terugverdiend met een rendement van 7,8%.

Appartementen, ondanks het ontbreken van registratie en een verhoogde belasting, kunnen 8-9% per jaar opleveren bij de juiste locatie. Bijvoorbeeld, in het wooncomplex “Level Streshnevo” in Moskou wordt een appartement van 27 m² verhuurd voor 56.000 roebel per maand tegen een prijs van 7,9 miljoen roebel, wat een rendement van ongeveer 8,5% oplevert.

Commercieel vastgoed vereist grote investeringen, maar levert een stabiele cashflow op. Bijvoorbeeld, een winkel van 48 m² in de woonwijk “Svetolyubovo” in de regio Moskou brengt netto ongeveer 62.000 roebel per maand op, met een rendement van 10,1% bij een aankoopprijs van 7,2 miljoen roebel. Formaten met property management zijn een van de meest comfortabele manieren om inkomen te genereren, vooral in de sector van de dagelijkse verhuur: bedrijven zoals “Sutochno Business” zorgen voor een bezettingsgraad van 80-90% per jaar.

Inkomstenformule: hoe vastgoed te kiezen voor investeringen

De investeerder vertrouwt op duidelijke cijfers: inkomen = huurstroom minus belasting, afschrijving en leegstand. Bijvoorbeeld, een studio van 4,5 miljoen roebel in de woonwijk “Letniy Sad” wordt verhuurd voor 32.000 roebel per maand, de kosten voor nutsvoorzieningen en lopende uitgaven bedragen ongeveer 3.800 roebel, de zelfstandig ondernemersbelasting is 4%, het uiteindelijke rendement bedraagt 6,2% per jaar. Met een prijsstijging van 15% in twee jaar kan een extra rendement van 7,5% bij verkoop worden behaald, wat resulteert in een totaalrendement van ongeveer 13,7%.

De investeerder rekent niet op een wonder – de investering werkt als rekening wordt gehouden met: de periode zonder huurders (gemiddeld 1,5 maand per jaar), meubelafschrijving, onvoorziene reparaties en aanpassing van de markthuurprijs. In de praktijk voert slechts 22-25% van de particuliere investeerders in de Russische Federatie een volledige economie van het object, daarom is het belangrijk om rekenformules te gebruiken:

1. Rendement = (Jaarlijkse huur – uitgaven) / Aankoopprijs.
2. Terugverdientijd = Aankoopprijs / Jaarlijkse nettohuur.

Om correct te bepalen hoe je vastgoed moet kiezen voor investeringen, is het nodig om van tevoren scenario’s te berekenen: optimistisch (volledige bezetting), basis (80% van de tijd bezet) en pessimistisch (leegstand en verlaging van de huurprijs).

Juridische en financiële parameters: van document tot belasting

Fouten tijdens de transactie en exploitatie maken zelfs de meest veelbelovende investeringen teniet. De controle van het object omvat:

1. Een uittreksel uit het Kadaster met de actuele eigendomsstatus.
2. Controle van eigendomsdocumenten, vooral bij aankoop op de secundaire markt.
3. Opleveringscertificaat, bouwvergunning, technisch paspoort.
4. Kadastrale waarde – deze heeft invloed op de belasting, vooral bij aankoop van appartementen en commercieel vastgoed.

Vanaf 2023 bedraagt het belastingtarief voor wooneenheden tot 0,3% van de kadastrale waarde, voor appartementen en commercieel vastgoed tot 2%. Voor huurders via een IP of NPD (zelfstandig ondernemerschap) bedraagt het belastingtarief 4% (voor particulieren) en 6% (voor rechtspersonen). Bij de verkoop van onroerend goed binnen vijf jaar moet een inkomstenbelasting van 13% over de winst worden betaald, tenzij gebruik wordt gemaakt van belastingaftrek.

Om betrouwbaar te bepalen hoe je vastgoed moet kiezen voor investeringen, sluit de investeerder een overeenkomst af rekening houdend met belastingperspectieven: registratie bij een IP helpt de belastingdruk te verlagen bij het verhuren van meerdere objecten, terwijl het zelfstandig ondernemerschap geschikt is voor een appartement in de verhuur.

Digitale infrastructuur: investeringen zonder fysieke aanwezigheid

De moderne investeerder maakt geen gebruik van een makelaar, maar van een digitaal ecosysteem. Platforms zoals DomClick, CIAN PRO en SmartDeal automatiseren de selectie van objecten, marktanalyse en vergelijking van locaties. Slimme algoritmen houden rekening met het rendementspercentage, eigendomskosten, huurindex en de aanwezigheid van property managementbedrijven.

Bijvoorbeeld, het platform “Samolyot Invest” biedt de aankoop van studio’s met een rendement vanaf 7,1%, inclusief een verhuur- en onderhoudsservice. “PIK-Arenda” biedt objecten met volledige bezetting, renovatie en ondersteuning van huurders. Het gebruik van CRM (zoals RentMate of Flatsharing Pro) stelt je in staat om huurbetalingen, rapporten, de staat van het object en het werk van aannemers te controleren.

In één applicatie beheert de investeerder 3-5 objecten, volgt hij het inkomen, voert hij renovaties uit en sluit hij contracten op afstand. Investeringen zijn niet langer afhankelijk van geografie en fysieke controle. Om precies te begrijpen hoe je vastgoed moet kiezen voor investeringen, moeten digitale diensten vanaf het begin in de strategie worden opgenomen.

5 parameters bij het kiezen van een object:

1. Een locatie met een stabiele prijsstijging van minimaal 7% per jaar en actieve bouwprojecten.
2. Een object met volledige afwerking, klaar voor verhuur, zonder juridische risico’s.
3. Een formaat tot 35 m² dat geschikt is voor langdurige of dagelijkse verhuur.
4. De mogelijkheid om te werken via een property managementbedrijf of digitaal platform.
5. Een voorspelbaar rendement boven het inflatieniveau (vanaf 6% per jaar en hoger).

Conclusie

Vastgoed vergeeft geen oppervlakkige keuzes. Alleen een grondige analyse van de wijk, een nauwkeurige economische berekening, een formaat met voorspelbare vraag en een doordachte belastingstructuur stellen je in staat om een werkende investeringsportefeuille op te bouwen. Op de vraag hoe je vastgoed moet kiezen voor investeringen, is het antwoord niet intuïtie, maar strikte logica, echte cijfers, datagestuurde besluitvorming en de keuze van een strategische partner voor management.

Investeren in overzees commercieel vastgoed biedt een breed scala aan mogelijkheden voor vermogensgroei, activadiversificatie en stabiele inkomsten. Met de globalisering en de uitbreiding van internationale markten blijft het formaat van onroerend goed in landen als Portugal de aandacht trekken van investeerders uit de hele wereld. Inzicht in de belangrijkste voordelen van dergelijke investeringen helpt om risico’s te minimaliseren en voordelen op de lange termijn te garanderen.

Voordelen van investeren in commercieel vastgoed in het buitenland

Investeren in overzees commercieel vastgoed biedt unieke mogelijkheden om een stabiele en gediversifieerde portefeuille van activa op te bouwen. De belangrijkste voordelen van dergelijke beleggingen zijn inkomsten op lange termijn, kapitaalbescherming en gunstige belastingvoorwaarden.

Inkomensstabiliteit en hoog groeipotentieel

De voordelen van beleggen in overzees commercieel vastgoed zijn evident vanwege de hoge rendementen, de stabiliteit en het groeipotentieel. Beleggingen bieden betrouwbare inkomstenstromen door langlopende huurcontracten en regelmatige betalingen. Het gemiddelde rendement in landen met een ontwikkelde vastgoedmarkt is 6-8% per jaar. Afhankelijk van de regio en het type vastgoed kan het percentage nog hoger liggen.

Langetermijncontracten met grote en stabiele huurders dragen bij aan een hoge winstgevendheid. In landen met sterk ontwikkelde markten tekenen de partijen bij een transactie meestal contracten voor 5-10 jaar, wat de risico’s beperkt en regelmatige inkomsten garandeert.

Diversificatie van beleggingsportefeuille

Investeren in buitenlands commercieel vastgoed helpt om je vermogen te diversifiëren, wat de risico’s vermindert en beschermt tegen instabiliteit op de lokale markten. Aangezien economische cycli en politieke situaties van land tot land aanzienlijk kunnen verschillen, dient investeren in internationale markten als een goede verdediging tegen financiële crises in eigen land.

Diversificatie kan ook de aankoop van verschillende soorten vastgoed omvatten, zoals kantoorgebouwen, magazijnen, winkelruimte en hotelcomplexen. Hierdoor kan de belegger risico’s spreiden en inkomsten genereren uit verschillende bronnen, waardoor de afhankelijkheid van een bepaalde sector of geografische regio afneemt.

Kapitaalbescherming

Een van de belangrijkste voordelen van investeren in buitenlands commercieel vastgoed is kapitaalbescherming. In omstandigheden van instabiliteit op de thuismarkten kunt u door te investeren in activa in het buitenland uw fondsen beschermen tegen inflatie, valutaschommelingen en politieke risico’s. De EU-landen hebben bijvoorbeeld een stabiele wetgeving die de rechten van investeerders op buitenlandse activa beschermt, waardoor een hoge mate van veiligheid wordt gegarandeerd. Daarnaast bieden internationale overeenkomsten ter bescherming van investeringen en verzekeringsmechanismen verdere bescherming.

Voordelen van investeren in commercieel vastgoed in Portugal

Portugal onderscheidt zich van andere Europese landen door de gunstige omstandigheden voor investeerders in commercieel vastgoed. Er is een unieke combinatie van factoren die de markt van het land tot een van de aantrekkelijkste van Europa maakt.

Economische stabiliteit en groei van het BBP

Portugal heeft een economie die een stabiele groei heeft laten zien en zich in hoog tempo heeft hersteld van de wereldwijde crises. De afgelopen jaren is het BBP van het land gestaag gestegen met 2-3% per jaar, wat duidt op goede marktomstandigheden en een groeiende consumentenvraag. Een stabiele economie creëert een solide basis voor investeringen in commercieel vastgoed.

Portefeuillegroei kan in dergelijke omstandigheden niet alleen worden gegarandeerd door stabiele huurrendementen, maar ook door groei van de waarde van het vastgoed zelf. Portugal blijft zijn infrastructuur moderniseren, waarbij de toegankelijkheid van het vervoer en de bouwnormen worden verbeterd, wat bijdraagt aan de stijging van de prijzen van commercieel vastgoed in verschillende regio’s.

Gouden Visum Programma en belastingvoordelen

De staat biedt gunstige belastingvoorwaarden voor buitenlandse investeerders, waaronder een belastingsysteem voor eigenaren van commercieel vastgoed, en het Golden Visa programma. Met dit model kunnen investeerders die ten minste 500.000 euro in vierkante meters investeren een verblijfsvergunning krijgen in Portugal. Dit geeft niet alleen recht op een permanent verblijf in het land, maar ook gunstige belastingvoorwaarden voor het verhuren van onroerend goed.

Infrastructuurontwikkeling en toerisme

Portugal is een van de populairste toeristische bestemmingen in Europa en trekt jaarlijks meer dan 25 miljoen toeristen. Het toerisme ondersteunt actief de vraag naar commercieel vastgoed, vooral in steden als Lissabon, Porto en de Algarve, waar veel vraag is naar hotelcomplexen en winkelruimte.

De modernisering van de infrastructuur van het land draagt ook bij aan de stijgende vastgoedwaarden. De afgelopen jaren heeft Portugal actief gewerkt aan de ontwikkeling van zijn transportsysteem, door nieuwe luchthavens te bouwen en de spoorverbindingen te verbeteren, wat een positief effect heeft op het rendement van onroerend goed.

Hoe kies je commercieel vastgoed voor investeringen in het buitenland

Выбор подходящей зарубежной коммерческой недвижимости для инвестирования требует внимательного анализа ряда факторов. Чтобы минимизировать риски и максимизировать доходность, инвестору следует учитывать следующие параметры:

1. Locatie – vastgoed in belangrijke toeristische en zakelijke centra zoals Lissabon of Porto biedt een hoog rendement en groeipotentieel.

2. Het type vastgoed – kantoren, winkelruimte, magazijnen of hotels – vereist een andere aanpak van het beheer en verschillende risicobeoordelingen.

   

3. Marktomstandigheden – het is belangrijk om de huidige en verwachte omstandigheden in het gekozen land te begrijpen.

4. Belastingen en wettelijke bescherming – het is belangrijk om rekening te houden met commissies op huurinkomsten, vermogenswinstbelasting en het niveau van wettelijke bescherming voor buitenlandse investeerders.

Investeren in overzees commercieel vastgoed als een manier om duurzame activa te creëren

Beleggen in overzees commercieel vastgoed biedt uitstekende mogelijkheden voor activadiversificatie, stabiele inkomsten en kapitaalbescherming. Portugal is een van de meest aantrekkelijke markten voor commerciële investeerders vanwege de robuuste economie, belastingvoordelen en sterke ontwikkeling van de infrastructuur.