Alles wat je moet weten over onroerendgoedbelasting in Portugal

Portugal blijft investeerders van over de hele wereld aantrekken vanwege het gunstige belastingstelsel, het warme klimaat en de stabiele vastgoedmarkt. Een huis kopen in dit land geeft je niet alleen recht op een comfortabel verblijf, maar ook op extra voordelen met de juiste planning. Voordat je een huis koopt, moet je zorgvuldig bestuderen welke onroerendgoedbelasting Portugal oplegt aan inwoners en niet-ingezetenen en hoe je de financiële lasten kunt optimaliseren.

Het belastingstelsel van Portugal: algemene beginselen

De Portugese belastingwetgeving wordt geregeld door de Serviço de Finanças, die verplichte betalingen voor eigenaars vastlegt. De structuur van het systeem omvat zowel verplichte eenmalige bijdragen als jaarlijkse vergoedingen, afhankelijk van de kenmerken van het onroerend goed.

Er zijn drie belangrijke belastingen waarmee rekening moet worden gehouden bij de aankoop van een huis:

1. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – voor eigendomsoverdrachten, in rekening gebracht bij aankoop.
2. IMI (Gemeentelijke Eigendomsbelasting) – ежегодный.
3. IS (Imposto de Selo) – zegelrecht, dat wordt betaald wanneer een transactie wordt afgesloten.

Naast deze kosten heeft de status van fiscaal resident invloed op het bedrag van de verplichte inhoudingen.

Een huis kopen in Portugal: belastingen en bijkomende kosten

Er zijn aanzienlijke kosten verbonden aan het formaliseren van een eigendomstitel. De eerste verplichte heffing in Portugal is de IMT overdrachtsbelasting, die varieert van 0% tot 8%, afhankelijk van de prijs van het onroerend goed en het type. Bijvoorbeeld, bij de aankoop van een woning met een waarde tot 92.407 euro, wordt de vergoeding niet in rekening gebracht, terwijl voor luxe appartementen – meer dan 1 miljoen euro – het tarief 7,5% bedraagt.

Vervolgens is er het zegelrecht (IS), dat wordt betaald bij het ondertekenen van de koopovereenkomst. Het wordt berekend als 0,8 procent van de waarde van het onroerend goed en moet ineens worden betaald. Daarnaast moet rekening worden gehouden met notaris- en registratiekosten, die kunnen variëren van 500 tot 2.000 euro, afhankelijk van de complexiteit van de transactie.

Jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Portugal (IMI)

Eenmaal gecontracteerd, moeten eigenaren een jaarlijkse vergoeding betalen die IMI wordt genoemd. Het tarief hiervan is:

• 0,3% tot 0,45% voor stedelijke voorzieningen,
• 0,8 procent voor landbouwgrond,
• 7,5% voor vastgoed geregistreerd in offshore jurisdicties.

De hoogte van de belasting is gebaseerd op de kadastrale waarde, niet op de marktprijs van het onroerend goed. Als je bijvoorbeeld een flat in Lissabon bezit met een prijs van 200.000 euro, dan zal de jaarlijkse belasting tussen de 600 en 900 euro bedragen. Er is een voordeel voor nieuwe inwoners: vrijstelling van IMI voor 3 jaar voor woningen tot 125.000 euro als ze worden gebruikt als hoofdverblijfplaats.

Uitzonderlijk belastingregime in Portugal: NHR-programma

Om buitenlands kapitaal aan te trekken, heeft de overheid het NHR-systeem (Non-Habitual Resident) ontwikkeld om de belastingdruk op in het buitenland verdiende inkomsten te minimaliseren.

De belangrijkste voordelen zijn:

1. 0% successie- en schenkingsrecht op onroerend goed in Portugal voor directe familieleden,
2. 10% commissie op pensioenbetalingen,
3. 20% heffing op inkomsten uit de activiteiten van hooggekwalificeerde professionals (bijv. IT, financiën, geneeskunde).

De NHR-status wordt toegekend voor 10 jaar, waarna de verbintenis opnieuw wordt bekeken.

Onroerendgoedbelasting voor niet-ingezetenen in Portugal: kenmerken en belangrijkste tarieven

Buitenlandse investeerders die onroerend goed verwerven in het land hebben te maken met andere belastingvoorwaarden dan lokale inwoners. De belasting varieert afhankelijk van de aard van het eigendom van het onroerend goed – verhuur, verkoop of langdurig bezit zonder inkomsten. De belangrijkste verplichtingen zijn belasting op huurinkomsten, vermogenswinst bij verkoop en jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IMI).

Toeslag op huuropbrengsten: 28% van de ontvangen winst

Als het huis wordt verhuurd, moet een niet-ingezetene van Portugal 28% belasting betalen over de huurinkomsten. Het bedrag wordt berekend over de netto-inkomsten na aftrek van toegestane kosten, waaronder:

1. Energierekeningen (indien betaald door de verhuurder).
2. Kosten voor onderhoud en reparatie van woningen.
3. Vergoedingen aan beheermaatschappijen (als de woning via een agentschap wordt verhuurd).

Als je bijvoorbeeld een flat in Lissabon huurt voor € 1.500 per maand (€ 18.000 per jaar) en toelaatbare uitgaven hebt van € 3.000, zou je belastbaar inkomen € 15.000 zijn en de belasting € 4.200. Er zijn geen progressieve belastingtarieven voor niet-ingezetenen, dus optimalisatie van betalingen is alleen mogelijk door een goede kostenberekening of door het onroerend goed te registreren via een rechtspersoon.

Vermogenswinstbelasting: 28% van het verschil tussen aankoop en verkoop

Bij de verkoop van onroerend goed moeten niet-ingezetenen een commissie betalen, die wordt berekend als het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs minus toegestane kosten.

Rekenvoorbeeld:

1. De oorspronkelijke kosten van de flat zijn 300.000 euro.
2. De verkoopprijs is €450.000.
3. Kosten voor renovatie en legalisatie van de transactie – 20.000 euro.
4. De belastinggrondslag is 130 000 EUR (450 000 – 300 000 – 20 000).
5. De uiteindelijke belasting is € 36.400 (28% van 130.000).

Inwoners van het land kunnen de belastingdruk verlagen als ze opnieuw investeren in nieuwe woningen, maar buitenlandse investeerders hebben een dergelijk voordeel niet.

Belastingverplichting die elk jaar ontstaat

De vergoeding wordt jaarlijks in rekening gebracht en wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het object.

IMI-tarieven zijn afhankelijk van de locatie van de woning:

1. Voor stedelijke eigendommen, 0,3%-0,45%.
2. Voor landbouwpercelen, 0,8 procent.
3. Voor objecten geregistreerd in offshore jurisdicties – 7,5%.

Als de kadastrale waarde van een flat bijvoorbeeld €250.000 is, zou het IMI €750-1.125 zijn. De autoriteiten van sommige gemeenten geven stimulansen aan nieuwe eigenaren door hen vrij te stellen van het betalen van de commissie gedurende 3 jaar, maar deze regel geldt niet voor niet-ingezetenen.

Investeren in vastgoed: voordelen voor investeerders

Portugal blijft buitenlandse investeerders aantrekken dankzij de aanhoudende groei van de vastgoedprijzen, de sterke vraag naar huurwoningen en de gunstige belastingvoorwaarden:

1. Hoge huurvraag. De belangrijkste steden van het land, Lissabon, Porto en de Algarve, blijven populair bij toeristen en expats, waardoor de vraag naar huurwoningen sterk blijft. In het centrum van Lissabon is de gemiddelde huurprijs voor een appartement met één slaapkamer €1.500-2.000 per maand, wat een jaarlijks rendement van 6-10% oplevert.
2. Gouden visum-programma. Investeerders die onroerend goed in het land kopen voor een bedrag van 500.000 euro of meer (of vanaf 280.000 euro in regio’s met een lage bevolkingsdichtheid) kunnen het Gouden Visum aanvragen – een verblijfsvergunning met de mogelijkheid om na 5 jaar het staatsburgerschap te verkrijgen.

Resultaten

Buitenlandse investeerders die van plan zijn om onroerend goed te kopen, moeten rekening houden met de bijzonderheden van de belastingen in Portugal. Commissies voor niet-ingezetenen in het land zijn hoger dan voor ingezetenen, maar door deskundig gebruik te maken van preferentiële regelingen kunnen de kosten worden geminimaliseerd. Optimalisering van belastingverplichtingen vereist een professionele aanpak en planning, dus het is aan te raden om advocaten en gekwalificeerde specialisten te raadplegen voordat u tot aankoop overgaat.