Il mercato immobiliare rimane uno degli strumenti di investimento a lungo termine più stabili in condizioni di fluttuazioni economiche. In un contesto di inflazione instabile, oscillazioni valutarie e imprevedibilità degli asset azionari, gli investimenti nell'”hanno” mantengono la domanda, proteggono il capitale e generano reddito. Tuttavia, l’investimento di per sé non genera profitto: i soldi non vengono generati dall’oggetto, ma da una strategia intelligente nella sua selezione, acquisto e utilizzo. Per capire come scegliere l’immobile per gli investimenti, è necessario guardare non solo al prezzo, ma anche alla struttura delle spese, alle prospettive di crescita del quartiere, alla domanda di affitto e all’economia dell’oggetto in cifre.
Potenziale del quartiere: come scegliere l’immobile per gli investimenti
I parametri della posizione determinano il prezzo al metro, la velocità di liquidazione dell’oggetto e la stabilità del flusso di affitto. Nelle città con un’alta attività commerciale, gli oggetti vicino ai nodi di trasporto, alle università, ai centri medici e ai parchi tecnologici mostrano una crescita annua dei prezzi dell’8-12%. Ad esempio, a San Pietroburgo nel 2023, gli appartamenti vicino alla stazione della metropolitana “Comandante Prospettiva” sono aumentati del 17,3% grazie a un’ampia costruzione e a progetti infrastrutturali. Allo stesso modo, i quartieri “Dyatkino” e “Shushary” hanno guadagnato in media il 11% a seguito dell’afflusso di giovani famiglie e di una costruzione attiva.
A Mosca, i maggiori aumenti di prezzo sono stati registrati a Novokosino, Comunarka e Vykhino grazie alle nuove stazioni del MCC e all’espansione delle arterie principali. Ad esempio, a Comunarka il prezzo medio è salito da 197.000 a 232.000 rubli al metro quadrato in 18 mesi. Le città milionarie come Kazan, Novosibirsk ed Ekaterinburg mostrano aumenti dei prezzi nell’ordine del 6-10% annuo nei quartieri prospettici, dove stanno sorgendo parchi IT, centri logistici e nuove istituzioni educative.
Per determinare con precisione come scegliere l’immobile per gli investimenti, l’investitore deve analizzare una serie di fattori: non solo l’infrastruttura e i trasporti, ma anche la struttura edilizia, la densità della popolazione, i volumi di nuove abitazioni e la velocità di vendita degli appartamenti nella posizione scelta. I numeri costituiscono la base della strategia.
Formato dell’investimento: monolocale, appartamento, suite o immobile commerciale
Il formato dell’oggetto determina il pubblico di destinazione, il livello delle spese e il periodo di recupero. Gli appartamenti monolocali rimangono il tipo di immobile più stabile in affitto: il periodo di recupero nelle città con una popolazione superiore a 1 milione è in media di 11,2 anni. Tuttavia, i monolocali fino a 25 metri quadrati nei nuovi edifici di Mosca generano un rendimento annuo del 6,5-7,2%, specialmente con l’affitto giornaliero tramite aggregatori. A Kazan, i monolocali fino a 20 metri quadrati nel complesso residenziale “Salavat Kupere” si ripagano in 9 anni con un rendimento del 7,8%.
Gli appartamenti, nonostante l’assenza di registrazione e l’imposta più elevata, consentono di ottenere un rendimento dell’8-9% annuo con la giusta posizione. Ad esempio, nell’edificio residenziale “Level Streshnevo” a Mosca, un appartamento di 27 metri quadrati viene affittato a 56.000 rubli al mese con un prezzo di 7,9 milioni di rubli, generando un rendimento di circa l’8,5%.
L’immobile commerciale richiede investimenti più consistenti, ma garantisce un flusso costante. Ad esempio, un negozio di 48 metri quadrati nel complesso residenziale “Svetolyubovo” nella regione di Mosca genera un reddito netto di circa 62.000 rubli al mese, garantendo un rendimento del 10,1% con un prezzo di acquisto di 7,2 milioni di rubli. I formati con società di gestione sono uno dei modi più comodi per ottenere reddito, specialmente nel settore dell’affitto giornaliero: aziende come “Sutochno Business” garantiscono un’occupazione dell’80-90% all’anno.
Formula del reddito: come scegliere l’immobile per gli investimenti
L’investitore si basa su cifre chiare: reddito = flusso di affitto annuo – tasse, ammortamenti e inattività. Ad esempio, uno studio da 4,5 milioni di rubli nel complesso residenziale “Summer Garden” viene affittato a lungo termine per 32.000 rubli, le spese per le utenze e i costi correnti ammontano a circa 3.800 rubli, l’imposta sul reddito da lavoro autonomo è del 4%, il rendimento finale è del 6,2% annuo. Con un aumento del prezzo del 15% in due anni, è possibile ottenere un ulteriore rendimento del 7,5% alla vendita, portando il rendimento complessivo a circa il 13,7%.
L’investitore non conta su miracoli: l’investimento funziona se si considerano: il periodo senza inquilini (in media – 1,5 mesi all’anno), l’usura dei mobili, le riparazioni impreviste e l’aggiustamento del tasso di affitto di mercato. In pratica, solo il 22-25% degli investitori privati in Russia gestisce un’economia completa dell’oggetto, quindi è importante utilizzare formule di calcolo:
- Rendimento = (Affitto annuo – Spese) / Costo di acquisto.
- Periodo di recupero = Costo di acquisto / Affitto netto annuo.
Per determinare correttamente come scegliere l’immobile per gli investimenti, è necessario calcolare preventivamente scenari: ottimistico (piena occupazione), base (80% del tempo occupato), pessimistico (inattività e riduzione del tasso).
Parametri legali e finanziari: dal documento alla tassa
Gli errori durante la transazione e l’operatività annullano anche gli investimenti più promettenti. La verifica dell’oggetto include:
- Estratto dal Registro di Stato con lo stato attuale della proprietà.
- Verifica dei documenti di titolo, specialmente nell’acquisto sul mercato secondario.
- Atto di messa in servizio, permesso di costruzione, passaporto tecnico.
- Valore catastale: influisce sulle tasse, specialmente nell’acquisto di appartamenti e immobili commerciali.
Dal 2023, l’aliquota fiscale sugli immobili residenziali è fino al 0,3% del valore catastale, sugli appartamenti e sui locali commerciali fino al 2%. Per gli affittuari tramite IP o NPD (lavoro autonomo), l’aliquota fiscale è del 4% (persone fisiche) e del 6% (persone giuridiche). Alla vendita di immobili entro cinque anni è necessario pagare il 13% di imposta sul reddito, se non si utilizza la detrazione fiscale.
Per determinare in modo affidabile come scegliere l’immobile per gli investimenti, l’investitore stipula un contratto tenendo conto delle prospettive fiscali: la registrazione come IP consente di ridurre il carico fiscale per la locazione di più oggetti, mentre il regime di lavoro autonomo è adatto per un appartamento in affitto.
Infrastruttura digitale: investimenti senza presenza fisica
Il moderno investitore utilizza un ecosistema digitale anziché un agente immobiliare. Piattaforme come DomClick, CIAN PRO e SmartDeal automatizzano la selezione degli oggetti, l’analisi di mercato e il confronto delle posizioni. Gli algoritmi intelligenti tengono conto del parametro del rendimento, del costo di possesso, dell’indice di affitto e della presenza di società di gestione.
Ad esempio, la piattaforma “Samoliot Invest” offre l’acquisto di monolocali con un rendimento dell’7,1%, compreso il servizio di locazione e manutenzione. “PIK-Arenda” fornisce oggetti con pieno affitto, ristrutturazione e supporto degli affittuari. L’uso di CRM (ad esempio, RentMate o Flatsharing Pro) consente di controllare il pagamento dell’affitto, i report, lo stato dell’oggetto e il lavoro degli appaltatori.
In un’applicazione unificata, l’investitore gestisce 3-5 oggetti, monitora il reddito, effettua riparazioni e stipula contratti a distanza. Gli investimenti non dipendono più dalla geografia e dal controllo fisico. Per capire esattamente come scegliere l’immobile per gli investimenti, è necessario integrare i servizi digitali nella strategia fin dall’inizio.
5 parametri nella scelta dell’oggetto:
- Posizione con una crescita dei prezzi stabile non inferiore al 7% annuo e una costruzione attiva.
- Oggetto con rifiniture complete, pronto per la locazione, senza rischi legali.
- Formato fino a 35 metri quadrati, adatto per la locazione a lungo termine o giornaliera.
- Possibilità di lavorare tramite una società di gestione o una piattaforma digitale.
- Rendimento previsto superiore al tasso di inflazione (dal 6% in su annuo).
Conclusione
La proprietà immobiliare non perdona una scelta superficiale. Solo un’analisi completa del quartiere, un calcolo preciso dell’economia, un formato con domanda prevedibile e una tassazione intelligente consentono di costruire un portafoglio di investimenti funzionante. Alla domanda su come scegliere l’immobile per gli investimenti, risponde non l’intuizione, ma la rigorosa logica, i numeri reali, il lavoro con i dati e la scelta di un partner strategico per la gestione.
Il segmento premium è diviso non solo per tipo di edifici, ma anche per esecuzione architettonica, livello di servizio e formato della proprietà. Considera cosa sono gli immobili di lusso nel contesto dei tipi funzionali:
Che cos’è un immobile di lusso-una simbiosi di architettura, status, tecnologia e strategia. Gli investimenti in proprietà premium consentono:
Gli immobili a Lisbona attraggono gli acquirenti russi per la varietà delle offerte. In città si possono trovare sia vecchi appartamenti con soffitti alti nei quartieri di Bairro Alto e Alfama, sia appartamenti moderni nel Parco delle Nazioni. Il costo al metro quadro nelle zone centrali varia da 4000 a 7000 euro, mentre in periferia si possono trovare abitazioni a partire da 2500 euro al metro quadro.
La vita a Lisbona per i russi combina comfort, clima caldo e standard di vita europei. La città offre opportunità per gli affari, gli investimenti e una vita tranquilla. Il trasferimento richiede un’attenta preparazione, ma i vantaggi – clima mite, alloggi a prezzi accessibili e infrastrutture sviluppate – rendono Lisbona una scelta attraente per molti russi.