Proprietà in Portogallo: perché investire e come scegliere l’opzione migliore

State pensando di trasferirvi a Lisbona? La capitale del Portogallo offre una serie di vantaggi ai russi, dal suo clima caldo e la sua ricca storia al suo standard di vita europeo e alla relativa facilità di adattamento. Lisbona è una città in cui si incontrano un’architettura maestosa, una vista mozzafiato sull’Atlantico e il dinamismo della vita moderna europea, intrecciati con un misurato ritmo meridionale. Offre buone opportunità per vivere, fare affari e investire.

In questo articolo vi parleremo in dettaglio della vita a Lisbona per i russi. Il nostro materiale vi aiuterà a comprendere a fondo tutti i dettagli: dal costo della vita alle prospettive di acquisto di immobili.

Pro e contro di vivere a Lisbona

Vivere nella capitale del Portogallo ha molti vantaggi. Lisbona è famosa per il suo clima mediterraneo mite. In estate la temperatura si mantiene tra i 28 e i 30 °C, mentre in inverno raramente scende sotto i 10 °C. La città dispone di ampie spiagge aperte tutto l’anno. Lisbona è un luogo ideale per gli amanti del surf e di altri sport acquatici. Le infrastrutture della città sono sviluppate ad alto livello. Metropolitana, autobus, tram: tutti i tipi di trasporto funzionano in orario. L’aeroporto di Lisbona accetta voli da tutto il mondo, il che è comodo per i viaggiatori.

Il costo della vita a Lisbona è relativamente basso rispetto ad altre capitali europee. Ad esempio, l’affitto di un appartamento con una camera da letto nel centro della città costa 900-1200 euro al mese e un pasto in un ristorante di classe media costa 15-20 euro. La città offre anche opportunità di istruzione di qualità. A Lisbona si studia in università di fama mondiale come l’Universidade de Lisboa e l’Universidade Nova de Lisboa. Ci sono molte scuole internazionali con insegnamento in inglese, il che è conveniente per le famiglie con bambini.

Gli svantaggi di vivere a Lisbona

I pro e i contro di vivere a Lisbona vanno di pari passo. Tra gli svantaggi ci sono la burocrazia e le lungaggini burocratiche. Ad esempio, possono essere necessari diversi mesi per ottenere un permesso di soggiorno (VNG).

Un altro svantaggio è rappresentato dalle elevate imposte sul reddito e sulla proprietà. Ad esempio, l’imposta sulla proprietà a Lisbona varia dallo 0,3% allo 0,8% all’anno del valore stimato dell’abitazione. La congestione del traffico e gli ingorghi possono essere un problema nelle ore di punta. Le strade strette del centro storico non sono sempre adatte ai trasporti moderni. Inoltre, i turisti si riversano in città durante l’estate, facendo aumentare i prezzi dei servizi e degli affitti.

Peculiarità dell’acquisto di immobili a Lisbona

Gli immobili a Lisbona attraggono gli acquirenti russi per la varietà delle offerte. In città si possono trovare sia vecchi appartamenti con soffitti alti nei quartieri di Bairro Alto e Alfama, sia appartamenti moderni nel Parco delle Nazioni. Il costo al metro quadro nelle zone centrali varia da 4000 a 7000 euro, mentre in periferia si possono trovare abitazioni a partire da 2500 euro al metro quadro.

Lisbona si divide in città vecchia e città nuova. La città vecchia ha un’architettura storica, strade strette e i famosi tram. La città nuova offre moderni complessi residenziali, centri commerciali e centri d’affari. L’acquisto di immobili in queste aree è adatto sia per investimenti che per residenza personale.

Come funziona il processo di acquisto di un immobile

L’acquisto di una casa richiede diverse fasi. Innanzitutto, viene firmato un contratto preliminare con il venditore. L’acquirente versa un deposito pari al 10% del costo dell’abitazione. Poi si controlla che l’oggetto sia pulito dal punto di vista legale. Successivamente, le parti firmano il contratto principale presso un notaio.

Per la transazione sono necessari i seguenti documenti:

1. Passaporto dell’acquirente.
2. Codice fiscale portoghese (NIF).
3. Estratto dal catasto.
4. Un documento del valore stimato dell’immobile.

Una volta firmato il contratto, l’acquirente paga l’imposta sul trasferimento di proprietà (IMT), che varia dal 2% all’8%. Sono inoltre richieste le spese notarili e la registrazione del titolo di proprietà.

Come ottenere un permesso di soggiorno a Lisbona attraverso l’acquisto di un immobile

Uno dei modi per ottenere un punto d’appoggio a Lisbona è partecipare al programma Golden Visa. Un investitore acquista un immobile del valore di 500.000 euro o più e riceve un permesso di soggiorno per 1 anno con successiva estensione. Dopo 5 anni è possibile richiedere la residenza permanente e, successivamente, la cittadinanza portoghese.

I migliori quartieri di Lisbona in cui vivere

Lisbona è suddivisa in diversi quartieri interessanti per vivere e investire. Tra questi spiccano:

1. Il Bairro Alto è il centro storico, famoso per le sue stradine, i bar e i ristoranti. Un’ottima scelta per gli amanti della vita notturna e per i viaggiatori attivi.
2. Alfama è il quartiere più antico della città, con una splendida vista sul Tago. Qui si trovano edifici antichi, club di fado e caffè accoglienti. Il costo degli alloggi è più alto della media a causa della sua popolarità tra i turisti.
3. Parc des Nations è un quartiere moderno con nuovi complessi residenziali, lungomare e infrastrutture sviluppate. Un’ottima opzione per famiglie e investitori in cerca di abitazioni moderne.
4. Ajuda è una zona tranquilla e poco costosa, dove si possono trovare appartamenti a 2500-3000 euro al metro quadro. Adatto a chi preferisce vivere lontano dai flussi turistici.
5. Cascais ed Estoril sono sobborghi di Lisbona che offrono ville e appartamenti di lusso in riva all’oceano. Il costo degli immobili qui parte da 5000 euro al metro quadro.

Quartieri familiari e infrastrutture

Per le famiglie con bambini è importante la vicinanza a scuole e asili. Vivere a Lisbona con i bambini per i russi è comodo grazie alla presenza di scuole internazionali come la Carlucci American International School of Lisbon e la St. Julian’s School. Queste scuole offrono programmi in inglese e un alto livello di istruzione.

Le infrastrutture di quartieri come Oeiras e Almada comprendono parchi, campi da gioco e complessi sportivi. I collegamenti di trasporto consentono un rapido accesso al centro città.

Caratteristiche della vita a Lisbona per i russi

La vita a Lisbona è resa più facile per i russi grazie all’atteggiamento leale dei portoghesi nei confronti degli stranieri. Molti locali parlano inglese, il che facilita la comunicazione. La cultura portoghese combina l’emotività del sud e l’apertura europea.

Le comunità russe si stanno sviluppando attivamente a Lisbona. Medici, avvocati e consulenti aziendali di lingua russa lavorano in città. Ci sono negozi con prodotti familiari e caffè che offrono cucina russa.

Barriera linguistica e ottenimento di documenti

Conoscere il portoghese rende molto più facile l’adattamento. I corsi di lingua sono disponibili nelle scuole di lingue e online. Per ottenere il permesso di soggiorno o il permesso di soggiorno permanente, è necessario superare un esame di conoscenza della lingua di base (A2).

Il processo di ottenimento di un visto per il Portogallo per i russi richiede la preparazione di una serie di documenti, come un certificato di reddito, un’assicurazione sanitaria e una prova di residenza. Dopo il trasferimento, viene presentata una domanda di permesso di soggiorno. Dopo 5 anni si può richiedere il permesso di soggiorno e successivamente la cittadinanza portoghese.

Costo della vita a Lisbona

Il costo della vita è inferiore a quello di altre capitali europee come Parigi o Londra.

Case in affitto:

1. Appartamento con una camera da letto nel centro della città – 900-1200 euro al mese.
2. Un appartamento con due camere da letto – 1400-1800 euro.

Prodotti:

1. Il pane costa 1 euro.
2. Un litro di latte costa 0,90 euro.
3. Filetto di pollo – 6 euro al chilo.

Trasporto:

1. L’abbonamento mensile costa 40 euro.
2. Taxi per la città – 10-15 euro a corsa.

Pagamenti di utenze e tasse

Le utenze costano in media 100-150 euro al mese per un appartamento di 70 metri quadrati. Sono compresi elettricità, acqua, gas e internet. Le tasse sulla proprietà a Lisbona includono un’imposta annuale IMI (0,3%-0,8% del valore della proprietà). Quando si acquista una casa, si paga l’imposta IMT, che arriva fino all’8% del valore dell’immobile.

Conclusione

La vita a Lisbona per i russi combina comfort, clima caldo e standard di vita europei. La città offre opportunità per gli affari, gli investimenti e una vita tranquilla. Il trasferimento richiede un’attenta preparazione, ma i vantaggi – clima mite, alloggi a prezzi accessibili e infrastrutture sviluppate – rendono Lisbona una scelta attraente per molti russi.

Il Portogallo continua ad attrarre investitori da tutto il mondo grazie al suo sistema fiscale favorevole, al clima caldo e al mercato immobiliare stabile. L’acquisto di una casa in questo Paese dà diritto non solo a un soggiorno confortevole, ma anche a ulteriori vantaggi con una pianificazione adeguata. Prima di procedere all’acquisto, è necessario studiare con attenzione le imposte sugli immobili che il Portogallo impone ai residenti e ai non residenti, nonché le modalità per ottimizzare l’onere finanziario.

Il sistema fiscale portoghese: principi generali

La legislazione fiscale portoghese è regolata dal Serviço de Finanças, che stabilisce i pagamenti obbligatori per i proprietari. La struttura del sistema prevede sia contributi obbligatori una tantum sia tasse annuali a seconda delle caratteristiche dell’immobile.

Sono tre le imposte principali da considerare quando si acquista una casa:

1. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – per i trasferimenti di proprietà, addebitato all’acquisto.
2. IMI (Imposta comunale sugli immobili) – ежегодный.
3. IS (Imposto de Selo) – imposta di bollo, che si paga al momento della conclusione di una transazione.

Oltre a queste tasse, lo status di residenza fiscale influisce sull’ammontare delle detrazioni obbligatorie.

Acquisto di un immobile in Portogallo: tasse e costi aggiuntivi

La formalizzazione di un titolo di proprietà comporta costi significativi. La prima tassa obbligatoria in Portogallo è la tassa di trasferimento immobiliare IMT, che varia dallo 0% all’8% a seconda del prezzo dell’immobile e della sua tipologia. Ad esempio, per l’acquisto di un immobile di valore fino a 92.407 euro, la tassa non viene applicata, mentre per gli appartamenti di lusso – oltre 1 milione di euro – l’aliquota è del 7,5%.

Poi c’è l’imposta di bollo (IS), che si paga al momento della firma del contratto di compravendita. È calcolata come lo 0,8% del valore dell’immobile ed è pagabile in un’unica soluzione. Inoltre, è necessario tenere conto delle spese notarili e di registrazione, che possono variare da 500 a 2.000 euro a seconda della complessità della transazione.

Imposta annuale sugli immobili in Portogallo (IMI)

Una volta stipulato il contratto, i proprietari sono tenuti a pagare una quota annuale, nota come IMI. Il suo tasso è:

• 0,3% – 0,45% per le strutture urbane,
• 0,8% per i terreni agricoli,
• 7,5% per gli immobili registrati in giurisdizioni offshore.

L’importo dell’imposta si basa sul valore catastale, non sul prezzo di mercato dell’immobile. Ad esempio, se si possiede un appartamento a Lisbona con un prezzo di 200.000 euro, la tassa annuale sarà compresa tra 600 e 900 euro. Esiste un vantaggio per i nuovi residenti: l’esenzione dall’IMI per 3 anni per le abitazioni fino a 125.000 euro se utilizzate come residenza primaria.

Il regime fiscale eccezionale del Portogallo: il programma NHR

Per attirare i capitali stranieri, il governo ha sviluppato il sistema NHR (Non-Habitual Resident) per ridurre al minimo l’onere fiscale sui redditi prodotti all’estero.

I principali vantaggi sono:

1. 0% di imposte di successione e donazione sui beni immobili in Portogallo per i familiari stretti,
2. Commissione del 10% sui pagamenti delle pensioni,
3. Prelievo del 20% sui redditi derivanti da attività di professionisti altamente qualificati (ad es. informatica, finanza, medicina).

Lo status di NHR viene concesso per 10 anni, dopodiché l’impegno viene rivisto.

Imposte sugli immobili per i non residenti in Portogallo: caratteristiche e principali aliquote

Gli investitori stranieri che acquistano proprietà nel Paese devono affrontare condizioni fiscali diverse rispetto ai residenti locali. La tassazione varia a seconda della natura della proprietà – affitto, vendita o proprietà a lungo termine senza reddito. I principali obblighi includono l’imposta sul reddito da locazione, le plusvalenze sulla vendita e l’imposta annuale sulla proprietà (IMI).

Onere sui redditi da locazione: 28% dell’utile percepito

Se l’immobile viene affittato, un non residente in Portogallo è tenuto a pagare un’imposta del 28% sui redditi da locazione. L’importo viene addebitato sul reddito netto dopo aver dedotto le spese ammissibili, che comprendono:

1. Bollette (se pagate dal locatore).
2. Costi di manutenzione e riparazione degli alloggi.
3. Commissioni alle società di gestione (se l’immobile è affittato tramite agenzia).

Ad esempio, se affittate un appartamento a Lisbona per 1.500 euro al mese (18.000 euro all’anno) e avete spese ammissibili per 3.000 euro, il vostro reddito imponibile sarà di 15.000 euro e l’imposta di 4.200 euro. Non esistono aliquote fiscali progressive per i non residenti, quindi l’ottimizzazione dei pagamenti è possibile solo attraverso un’adeguata contabilità dei costi o la registrazione della proprietà attraverso una persona giuridica.

Imposta sulle plusvalenze: 28% della differenza tra acquisto e vendita

In caso di vendita di un immobile, i non residenti sono tenuti a pagare una commissione, calcolata come differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita meno le spese ammissibili.

Esempio di calcolo:

1. Il costo originario dell’appartamento è di 300.000 euro.
2. Il prezzo di vendita è di 450.000 euro.
3. Costi di ristrutturazione e legalizzazione della transazione – 20.000 euro.
4. La base imponibile è di 130 000 EUR (450 000 – 300 000 – 20 000).
5. L’imposta finale è di 36.400 euro (28% di 130.000).

I residenti del Paese possono ridurre l’onere fiscale se reinvestono in nuove abitazioni, ma non vi è alcun beneficio per gli investitori stranieri.

Debito fiscale che si presenta ogni anno

La tassa viene addebitata annualmente ed è calcolata sulla base del valore catastale dell’oggetto.

Le tariffe IMI variano a seconda dell’ubicazione dell’alloggio:

1. Per le proprietà urbane, 0,3%-0,45%.
2. Per gli appezzamenti agricoli, 0,8%.
3. Per gli oggetti registrati in giurisdizioni offshore – 7,5%.

Ad esempio, se il valore catastale di un appartamento è di 250.000 euro, l’IMI sarà di 750-1.125 euro. Le autorità di alcuni comuni offrono incentivi ai nuovi proprietari, esentandoli dal pagamento della commissione per 3 anni, ma questa regola non si applica ai non residenti.

Investire in immobili: i vantaggi per gli investitori

Il Portogallo continua ad attrarre gli investitori stranieri grazie alla crescita sostenuta dei prezzi degli immobili, alla forte domanda di affitti e alle condizioni fiscali favorevoli:

1. Elevata domanda di affitti. Le principali città del Paese, Lisbona, Porto e l’Algarve, rimangono popolari tra i turisti e gli espatriati, mantenendo alta la domanda di affitti. Nel centro di Lisbona, l’affitto medio di un appartamento con una camera da letto è di 1.500-2.000 euro al mese, con un rendimento annuo del 6-10%.
2. Programma Golden Visa. Gli investitori che acquistano proprietà nel Paese per un importo pari o superiore a 500.000 euro (o a partire da 280.000 euro nelle regioni a bassa densità di popolazione) possono richiedere il Golden Visa, un permesso di soggiorno con la possibilità di ottenere la cittadinanza dopo 5 anni.

Risultati

Gli investitori stranieri che intendono acquistare un immobile devono tenere conto delle peculiarità delle imposte in Portogallo. Le commissioni per i non residenti nel Paese sono più alte rispetto a quelle dei residenti, ma un uso competente dei regimi preferenziali permette di minimizzare i costi. L’ottimizzazione degli oneri fiscali richiede un approccio e una pianificazione professionali, pertanto si raccomanda di consultare avvocati e specialisti qualificati prima dell’acquisto.