Le marché immobilier est entouré d’un halo de stabilité, de fiabilité et de revenu passif. Cependant, la plupart des idées reçues à son sujet ne sont pas basées sur des faits, mais sur des mythes bien ancrés. Ce sont précisément les mythes sur les investissements immobiliers qui sont à l’origine de décisions erronées, d’investissements non rentables et de stratégies inappropriées.
Sans une analyse approfondie et des calculs précis, même un investissement dans un bien d’élite en plein centre de la capitale peut ne pas conduire à des bénéfices, mais à des pertes financières prolongées. Une compréhension correcte des mécanismes du marché, des particularités de l’emplacement, de la charge juridique et du rendement réel distingue l’investisseur de l’aventurier.
Le piège de la tranquillité surestimée : le mythe populaire des investissements immobiliers
Les mythes sur les investissements immobiliers commencent souvent par l’idée d’une sécurité totale des investissements. L’opinion répandue selon laquelle « les biens sont toujours en demande » ignore les cycles économiques réels, les baisses de la demande et les risques de dévaluation. Ainsi, en 2015, le marché immobilier de Moscou a enregistré une baisse de 18% du prix moyen au mètre carré en raison de la crise monétaire et de la fuite des acheteurs. Les propriétaires de biens immobiliers « fiables » dans le vieux fonds ont été confrontés à une illiquidité et à des remises forcées allant jusqu’à 25% en cas de vente urgente.
De plus, le délai de récupération est souvent étiré. Par exemple, un appartement d’une pièce dans le quartier de la station de métro « Aviamotornaya », loué pour 50 000 roubles par mois, se rentabilise en moyenne en 20 ans avec un coût de 12 millions de roubles, en tenant compte des impôts annuels, des charges communes, des dépenses de rénovation cosmétique et des périodes de vacance des locataires. L’illusion de « revenu tranquille » s’effondre lors du calcul du rendement réel.
La « location garantit un revenu passif » : au lieu de dividendes, une gestion continue
Le deuxième mythe le plus répandu sur les investissements immobiliers est la certitude du caractère « passif » du revenu de la location. En pratique, la possession d’un bien nécessite une attention constante : sélection des locataires, rédaction de contrats, surveillance de l’état de l’appartement, résolution de problèmes techniques, ainsi que prise en compte des obligations fiscales.
Le taux d’occupation moyen des appartements en location à court terme à Sotchi est de 72% selon les données du service Daily Rent pour l’année 2024. Cependant, jusqu’à 30% du bénéfice est consacré à l’entretien : nettoyage, administration, remplacement d’équipements. En location à long terme, d’autres problèmes surviennent : retards de paiement, locataires conflictuels, résiliation de contrat. Les sociétés de gestion facturent de 10 à 20% du chiffre d’affaires, ce qui réduit encore la rentabilité.
L’achat à un stade précoce est toujours rentable : risque de non-réalisation et de dépréciation
Les mythes sur les investissements immobiliers incluent une foi aveugle dans les bénéfices de l’achat au stade de la fondation. Cependant, les statistiques du ministère de la Construction pour l’année 2023 ont enregistré 174 projets problématiques en Russie, avec un total de plus de 85 000 acheteurs floués. Les retards imprévus dans les délais de livraison, la détérioration des solutions de conception, le changement d’entrepreneur sont des réalités courantes du marché des nouvelles constructions.
Même en cas de livraison réussie du bâtiment, la valeur finale peut ne pas répondre aux attentes. Par exemple, dans la Nouvelle Moscou, des appartements dans le complexe « Rasskazovo » coûtaient 6,5 millions de roubles en cours de construction, mais après la mise en service, le prix moyen était de 6,2 millions de roubles en raison de la surchauffe de l’offre dans le segment économique. Le marché ne confirme pas toujours la marge attendue de 20 à 30%.
« L’immobilier augmente toujours en valeur » : cyclicité et échecs locaux
L’erreur commune sur la « croissance éternelle » des prix de l’immobilier contredit les observations de marché sur de nombreuses années. Les mythes sur les investissements immobiliers présentent de manière déformée le marché comme une expansion constante. En 2008, en pleine crise, le prix de l’immobilier à Moscou a chuté de plus de 40% en termes de dollars. La baisse a perduré jusqu’en 2010, et ce n’est qu’après 5 ans que les prix sont revenus au niveau d’avant la crise.
Les échecs locaux ne sont pas rares non plus. Par exemple, à Ekaterinbourg en 2022, les nouvelles constructions dans le quartier académique ont chuté de 11% en six mois en raison de la surabondance de mètres carrés. Un mauvais choix d’emplacement ou de catégorie de logement peut facilement transformer un investissement en une charge à long terme non liquide.
« Le logement en zone balnéaire est une mine d’or » : surabondance et risques saisonniers
Les mythes sur les investissements immobiliers dans les stations balnéaires créent une image de revenu locatif éternel. Cependant, le marché des lieux comme Anapa ou Gelendzhik est déjà saturé : selon CIAN, en 2024, le nombre d’annonces de location estivale a augmenté de 38%, tandis que la demande n’a augmenté que de 11%. Résultat : vacances, baisse des prix, concurrence de la part de propriétaires privés pratiquant le dumping.
De plus, la saisonnalité limite fortement le revenu annuel. Un appartement à 9 millions de roubles à Lazarevskoye rapporte en moyenne 450 000 roubles pendant trois mois d’été, mais reste vacant les neuf autres mois. En tenant compte de toutes les dépenses, le rendement annuel est inférieur à 5%, comparable à un dépôt dans une grande banque, mais nécessitant beaucoup plus de temps et de ressources.
« L’immobilier commercial rapporte plus » : le taux n’est pas toujours justifié
L’affirmation répandue selon laquelle les bureaux, les commerces de détail et les entrepôts offrent un rendement stable ne tient pas compte des barrières à l’entrée élevées et des difficultés de gestion. Les mythes sur les investissements immobiliers surestiment le segment B2B. Pour l’achat d’un espace de 60 m² dans le centre de Kazan, il faudra au moins 14 millions de roubles, et le retour sur investissement avec un loyer de 120 000 roubles par mois dépassera 12 ans avec une occupation idéale.
De plus, le propriétaire est confronté à des coûts de rénovation pour le locataire, à une usure accrue, aux frais de maintenance des bâtiments, aux frais de l’association de copropriétaires, à la publicité et au suivi juridique des transactions. En cas de baisse du trafic ou de fermeture du locataire, l’espace peut rester inoccupé jusqu’à 9 mois, en particulier en période de crise.
Mythes sur les investissements immobiliers : réfutations
Les raisons pour lesquelles les idées reçues ne fonctionnent pas :
- Ignorance de la fiscalité : l’impôt foncier, l’impôt sur le revenu, l’impôt foncier réduisent le rendement net.
- Dépenses cachées : rénovations, meubles, équipements, assurance, services d’intermédiaires nécessitent des investissements réguliers.
- Inoccupation entre locataires : perte de revenus et dépenses supplémentaires pour la rénovation de l’intérieur.
- Fluctuations des taux de change : réduction du pouvoir d’achat, augmentation des coûts des matériaux, baisse de la demande.
- Pression psychologique : attente de la hausse des prix, peur de manquer une opportunité, dépendance aux nouvelles du marché.
- Manque d’expérience : mauvaise évaluation des biens, choix incorrect de l’emplacement, erreurs dans les contrats et les calculs.
- Risques juridiques : charges, documents inexacts, litiges avec les voisins, faillites des promoteurs.
Conclusion
Les mythes sur les investissements immobiliers perdent de leur force face à des chiffres concrets, des délais de récupération et des conditions d’exploitation des biens. Une stratégie réussie repose toujours sur une analyse détaillée, une évaluation objective de l’emplacement, une comparaison des formats d’investissement alternatifs et une planification minutieuse. Les biens résidentiels et commerciaux ne peuvent générer un revenu stable que s’ils sont gérés de manière judicieuse, si les risques sont compris et si l’on est prêt à affronter l’instabilité du marché.
La décision en faveur de l’un des deux statuts détermine non seulement la voie de la légalisation, mais aussi le niveau quotidien de liberté. Les différences de permis de séjour de la résidence permanente sont exprimées dans les pouvoirs qu’une personne reçoit dans un nouveau pays. Droits, accès aux systèmes, degré de contrôle de l’état — chacun de ces paramètres dépend directement du format de résidence choisi.
La différence entre la résidence permanente et le permis de séjour n’est pas seulement dans le nom, mais dans le degré de contrôle sur la vie. Le premier donne les droits. La seconde est la résolution. À long terme, ce sont les différences de permis de séjour de résidence permanente forment un scénario: l’adaptation avec une marge ou une lutte constante avec des restrictions. Le choix entre le statut temporaire et le statut permanent doit tenir compte non seulement des circonstances actuelles, mais aussi des objectifs futurs. Un bon départ permettra d’économiser des années, d’éviter les difficultés et d’accélérer le chemin vers la stabilité.