Les avantages de la citoyenneté portugaise : pourquoi devriez-vous obtenir un passeport portugais ?

Le marché immobilier reste l’un des rares instruments d’investissement à long terme stables en période de fluctuations économiques. Face à une inflation instable, des fluctuations des devises et des actifs boursiers imprévisibles, les investissements dans la « pierre » maintiennent la demande, préservent le capital et génèrent des revenus. Cependant, l’investissement en lui-même ne crée pas de profit – l’argent n’est pas apporté par l’objet, mais par une stratégie intelligente de sélection, d’achat et d’utilisation. Pour comprendre comment choisir un bien immobilier pour investir, il est nécessaire de regarder non seulement le prix, mais aussi la structure des dépenses, les perspectives de croissance du quartier, la demande de location et l’économie de l’objet en chiffres.

Potentiel du quartier : comment choisir un bien immobilier pour investir

Les paramètres de l’emplacement déterminent le prix au mètre carré, la vitesse de liquidation de l’objet et la stabilité du flux locatif. Dans les villes avec une forte activité commerciale, les biens à proximité des nœuds de transport, des universités, des centres médicaux et des parcs technologiques affichent une croissance annuelle des prix de l’ordre de 8 à 12 %. Par exemple, à Saint-Pétersbourg, en 2023, les appartements à proximité de la station de métro « Komendantsky Prospekt » ont augmenté de 17,3 % en raison d’une construction massive et de projets d’infrastructure. De même, les quartiers « Dyatkino » et « Shushary » ont augmenté en moyenne de 11 % en raison de l’afflux de jeunes familles et de la construction active.

À Moscou, les plus fortes hausses de prix ont été enregistrées à Novokosino, Kommunarka et Vykhino grâce aux nouvelles stations de chemin de fer et à l’expansion des axes routiers. Par exemple, à Kommunarka, le prix moyen est passé de 197 000 à 232 000 roubles le mètre carré en 18 mois. Les villes millionnaires telles que Kazan, Novossibirsk et Ekaterinbourg affichent une croissance des prix de l’ordre de 6 à 10 % par an dans les quartiers prometteurs où apparaissent des parcs technologiques, des centres logistiques et de nouveaux établissements d’enseignement.

Pour choisir correctement un bien immobilier pour investir, l’investisseur doit analyser un ensemble de facteurs : non seulement l’infrastructure et les transports, mais aussi la structure de la construction, la densité de la population, les volumes de logements actuellement mis sur le marché et la vitesse de vente des appartements dans l’emplacement choisi. Les chiffres constituent la base de la stratégie.

Format de l’investissement : studio, appartement, résidence ou bien commercial

Le format de l’objet dicte le public cible, le niveau de dépenses et le délai de rentabilité. Les appartements d’une chambre restent le type de bien immobilier le plus stable en location : le délai de rentabilité dans les villes de plus d’un million d’habitants est en moyenne de 11,2 ans. Les studios jusqu’à 25 m² dans les nouveaux bâtiments de Moscou rapportent entre 6,5 et 7,2 % par an, surtout en location à la journée via des agrégateurs. À Kazan, les studios jusqu’à 20 m² dans le complexe résidentiel « Salavat Kupere » se rentabilisent en 9 ans avec un rendement de 7,8 %.

Les résidences, malgré l’absence d’enregistrement et les impôts plus élevés, permettent de générer entre 8 et 9 % de rendement annuel avec une bonne localisation. Par exemple, dans le complexe résidentiel « Level Streshnevo » à Moscou, un appartement de 27 m² se loue 56 000 roubles par mois pour un prix d’achat de 7,9 millions de roubles, offrant un rendement d’environ 8,5 %.

Les biens commerciaux nécessitent des investissements plus importants, mais génèrent un flux stable. Par exemple, un magasin de 48 m² dans le complexe résidentiel « Svetolyubovo » dans la région de Moscou rapporte environ 62 000 roubles nets par mois, assurant un rendement d’environ 10,1 % pour un prix d’achat de 7,2 millions de roubles. Les formats avec des sociétés de gestion sont l’un des moyens les plus confortables de générer des revenus, en particulier dans le segment de la location à la journée : des sociétés comme « Sutochno Business » garantissent un taux d’occupation de 80 à 90 % par an.

Formule de revenu : comment choisir un bien immobilier pour investir

L’investisseur se base sur des chiffres clairs : revenu = flux locatif net moins impôts, amortissement et vacance. Par exemple, un studio à 4,5 millions de roubles dans le complexe résidentiel « Letniy Sad » se loue à long terme pour 32 000 roubles, les dépenses pour les services publics et les coûts courants s’élèvent à environ 3 800 roubles, l’impôt sur l’auto-entrepreneuriat est de 4 %, le rendement final est de 6,2 % par an. Avec une augmentation de prix de 15 % en deux ans, il est possible d’obtenir un rendement supplémentaire de 7,5 % à la revente, ce qui crée un rendement total d’environ 13,7 %.

L’investisseur ne compte pas sur un miracle – l’investissement fonctionne si l’on tient compte : de la période sans locataires (en moyenne 1,5 mois par an), de l’usure des meubles, des réparations imprévues et de l’ajustement du loyer au marché. En pratique, seuls 22 à 25 % des investisseurs privés en Russie gèrent l’économie de leur bien de manière complète, il est donc important d’utiliser des formules de calcul :

1. Rendement = (Loyer annuel – dépenses) / Prix d’achat.
2. Délai de rentabilité = Prix d’achat / Loyer net annuel.

Pour déterminer correctement comment choisir un bien immobilier pour investir, il est nécessaire de calculer à l’avance les scénarios : optimiste (taux d’occupation complet), de base (80 % du temps occupé), pessimiste (vacance et baisse du loyer).

Paramètres juridiques et financiers : du document à l’impôt

Les erreurs lors de la transaction et de l’exploitation annulent même les investissements les plus prometteurs. La vérification de l’objet comprend :

1. Un extrait du Registre foncier avec le statut de propriété à jour.
2. Vérification des documents de propriété, en particulier lors de l’achat sur le marché secondaire.
3. Un certificat de mise en service, un permis de construire, un passeport technique.
4. La valeur cadastrale – elle affecte l’impôt, en particulier lors de l’achat d’appartements et de biens commerciaux.

À partir de 2023, le taux d’imposition sur les biens résidentiels est de 0,3 % de la valeur cadastrale, et de 2 % pour les appartements et les biens commerciaux. Pour les locataires via un IP ou un NPD (auto-entrepreneuriat), le taux d’imposition est de 4 % (personnes physiques) et 6 % (personnes morales). En cas de vente d’un bien immobilier avant cinq ans, il est nécessaire de payer un impôt sur le revenu de 13 % sur les bénéfices, sauf en cas d’utilisation de déduction fiscale.

Pour déterminer de manière fiable comment choisir un bien immobilier pour investir, l’investisseur conclut un contrat en tenant compte des perspectives de taxation : l’enregistrement en tant qu’IP permet de réduire la charge fiscale lors de la location de plusieurs biens, tandis que le régime de l’auto-entrepreneuriat convient à la location d’un seul appartement.

Infrastructure numérique : investir sans présence physique

L’investisseur moderne utilise un écosystème numérique plutôt qu’un agent immobilier. Les plateformes DomClick, CIAN PRO et SmartDeal automatisent la sélection des biens, l’analyse du marché et la comparaison des emplacements. Les algorithmes intelligents prennent en compte le rendement, le coût de possession, l’indice de location et la présence de sociétés de gestion.

Par exemple, la plateforme « Samolyot Invest » propose l’achat de studios avec un rendement à partir de 7,1 %, y compris un service de location et de maintenance. « PIK-Arenda » fournit des biens entièrement loués, avec rénovation et soutien aux locataires. L’utilisation d’un CRM (comme RentMate ou Flatsharing Pro) permet de contrôler le paiement du loyer, les rapports, l’état de l’objet et le travail des entrepreneurs à distance.

Dans une seule application, l’investisseur gère 3 à 5 biens, suit les revenus, effectue des rénovations et conclut des contrats à distance. Les investissements ne dépendent plus de la géographie et du contrôle physique. Pour comprendre précisément comment choisir un bien immobilier pour investir, il est nécessaire d’intégrer les services numériques dès le début de la stratégie.

5 critères de choix d’un bien :

1. Un emplacement avec une croissance des prix stable d’au moins 7 % par an et une construction active.
2. Un bien entièrement fini, prêt à être loué, sans risques juridiques.
3. Un format jusqu’à 35 m², adapté à la location à long terme ou à la location à la journée.
4. La possibilité de travailler avec une société de gestion ou une plateforme numérique.
5. Un rendement prévu supérieur au taux d’inflation (à partir de 6 % et plus par an).

Conclusion

L’immobilier ne pardonne pas les choix superficiels. Seule une analyse complète du quartier, un calcul précis de l’économie, un format avec une demande prévisible et une fiscalité intelligente permettent de construire un portefeuille d’investissement rentable. La réponse à la question de savoir comment choisir un bien immobilier pour investir ne réside pas dans l’intuition, mais dans la logique stricte, les chiffres réels, le travail avec les données et le choix d’un partenaire stratégique pour la gestion.

Acheter un appartement au Portugal, c’est faire un pas vers la vie dans l’un des pays les plus colorés et les plus accueillants d’Europe. Le Portugal séduit par son climat doux, son histoire riche, sa cuisine délicieuse et sa nature magnifique. Des pittoresques paysages de montagne au rythme urbain animé de Lisbonne, en passant par les coins tranquilles de l’Algarve, il y en a pour tous les goûts.

Particularités du marché immobilier au Portugal : pourquoi ici ?

Le marché immobilier portugais continue de prendre de l’ampleur, et ce pour de bonnes raisons. Tout d’abord, le pays offre l’un des régimes de revenus locatifs les plus favorables au monde. La croissance moyenne de la valeur des biens immobiliers est de 3 à 4 % par an, ce qui rend le Portugal attrayant pour ceux qui recherchent un moyen fiable d’investir leur capital. Les incitations fiscales pour les nouveaux propriétaires et la possibilité d’obtenir un Golden Visa pour les investisseurs sont également des avantages clés.

Instructions étape par étape : comment acheter un appartement au Portugal ?

La première étape de l’achat d’une propriété au Portugal consiste à déterminer vos objectifs et votre budget. Déterminez si vous avez besoin de la propriété pour une résidence permanente, des vacances saisonnières ou un revenu locatif. Par exemple, les appartements à Lisbonne coûtent à partir de 3 500 euros le mètre carré, tandis qu’en Algarve, ils coûtent à partir de 2 500 euros le mètre carré. Ces prix permettent à chacun de choisir la bonne option. Les meilleurs endroits pour louer sont les zones touristiques populaires, comme Lisbonne et l’Algarve, où la location peut rapporter jusqu’à 10-12 % par an.

Sélection de la région et du type d’établissement

Le Portugal offre différentes options de logement en fonction des préférences. Lisbonne offre le plus d’opportunités d’investissement locatif, tandis que Porto convient à ceux qui apprécient un mode de vie tranquille. Il est important de tenir compte du fait que le coût des mètres dépend également de l’infrastructure : par exemple, les appartements avec vue sur l’océan seront plus chers en Algarve. Il convient également de prêter attention à la proximité des transports, des écoles, des hôpitaux et d’autres infrastructures, qui augmentent considérablement la valeur de la propriété.

Travailler avec un agent

Recherchez un professionnel qui connaît le marché. Engager un agent expérimenté est une étape importante, car il vous aidera à éviter les pièges et vous suggérera les meilleures propriétés en fonction de votre budget. Les professionnels portugais facturent généralement une commission de 3 à 5 % de la valeur de la transaction. Les agents peuvent également contribuer à la vérification des documents et à l’autorisation légale de la propriété, ce qui est essentiel pour éviter les fraudes.

Préparation des documents

Pour acheter un appartement au Portugal, vous devez obtenir un numéro d’identification du contribuable (NIF). Vous aurez également besoin de documents prouvant votre solvabilité financière, tels qu’un certificat de revenu. Le NIF peut être délivré par le bureau local des impôts ou par le consulat. Il est également nécessaire de fournir des relevés bancaires confirmant la disponibilité des fonds pour l’achat, ainsi qu’un certificat d’absence de dettes. Tous les documents doivent être traduits en portugais et notariés.

Conclure l’accord

Lors de la première étape, un contrat préliminaire – Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) – est conclu, dans lequel toutes les conditions de la transaction sont stipulées. Le dépôt est généralement de 10 à 15 % de la valeur. Le notaire rédige ensuite le contrat de vente final, qui garantit la légalité et la transparence de la procédure. Les frais de notaire s’élèvent à environ 1 à 2 % de la valeur du bien. Il faut également s’acquitter de l’impôt sur les mutations immobilières (IMT), dont le taux varie de 1 à 8 % selon la valeur du bien.

Logements secondaires ou nouvelles constructions

Ce qu’il faut choisir :

1. Les logements secondaires au Portugal sont généralement situés dans des quartiers historiques et offrent une atmosphère unique. Cependant, il est important de garder à l’esprit que la rénovation de ces propriétés peut représenter une dépense importante. Par exemple, le coût moyen d’une rénovation est de 500 à 1 000 euros par mètre carré, en fonction de l’état du bâtiment et des matériaux choisis. En outre, ces appartements nécessitent souvent une modernisation des systèmes d’approvisionnement en eau et de chauffage.

2. Les nouvelles constructions sont l’occasion de vivre dans un logement moderne et économe en énergie. Le coût des nouvelles constructions à Lisbonne commence à partir de 3 500 euros par mètre carré, et les acheteurs peuvent souvent bénéficier de plans de paiement échelonnés pratiques de la part du promoteur. Des piscines, des parkings et des communautés fermées sont également disponibles pour ajouter au niveau de confort.

Hypothèque au Portugal : que doivent savoir les étrangers ?

Les banques portugaises sont ouvertes à la coopération avec les acheteurs étrangers, et un prêt hypothécaire pour un appartement au Portugal est disponible même pour les non-résidents. Les banques exigent un acompte de 20 à 30 % du coût du logement et le taux moyen est de 2,5 à 3,5 % par an. La durée maximale du prêt est généralement de 30 ans, mais elle peut dépendre de l’âge de l’emprunteur.

Les étapes de l’obtention d’un prêt hypothécaire :

1. Pré-approbation. Avant de commencer à chercher un appartement, obtenez l’accord de la banque pour un prêt hypothécaire. Cela facilitera le processus d’achat et vous aidera à planifier votre budget avec plus de précision.
2. Documents. Vous aurez besoin de relevés bancaires, de justificatifs de revenus pour les deux dernières années, ainsi que du NIF et du contrat de prévente. Vous aurez également besoin d’une évaluation du bien, qui sera effectuée par un expert agréé.
3. Formalisation de l’hypothèque. La banque procède à une évaluation du bien sélectionné afin de s’assurer de sa valeur marchande, après quoi un contrat de prêt hypothécaire est établi. Veuillez noter que la banque peut exiger des polices d’assurance supplémentaires, telles qu’une assurance vie et une assurance des biens.

Lisbonne, Porto et l’Algarve

Quel est le meilleur endroit pour acheter un appartement au Portugal ?

1. Lisbonne. C’est la capitale et le centre culturel du pays. Acheter un appartement à Lisbonne, c’est avoir accès à tous les avantages de la civilisation : universités, hôpitaux, centres d’affaires et excellentes infrastructures de transport. Les quartiers de l’Alfama et du Bairro Alto sont particulièrement appréciés, car ils conservent l’atmosphère traditionnelle de la ville et offrent de nombreuses possibilités de location de logements aux touristes.

2. Porto. La ville est connue pour sa production de vin et son atmosphère historique. On y trouve des logements plus abordables, avec une moyenne de 2 500 euros par mètre carré. Porto est également célèbre pour ses vues uniques sur le fleuve Douro et ses ponts, qui créent une atmosphère particulière. Des quartiers comme Foz do Douro sont populaires auprès de ceux qui veulent vivre plus près de la nature et de l’océan.

3. L’Algarve. C’est le meilleur choix pour ceux qui veulent vivre au bord de la mer. Les propriétés sont souvent achetées ici pour les vacances, mais aussi à des fins d’investissement pour être louées à des touristes. Les prix des appartements commencent à partir de 2 000 euros le mètre carré. Le climat et la nature font de l’Algarve un endroit idéal pour vivre. Albufeira et Lagos offrent de nombreuses options avec vue sur l’océan et accès aux plages.

Conclusion

Acheter un appartement au Portugal, c’est choisir un pays où la qualité de vie, le confort et la tradition sont appréciés. Des conditions favorables pour les investisseurs étrangers, des programmes hypothécaires abordables, une croissance stable des prix de l’immobilier et un niveau élevé de sécurité – tout cela fait du Portugal un excellent choix pour ceux qui cherchent une résidence secondaire ou un investissement fiable.

En outre, l’obtention d’un Golden Visa donne le droit de résider dans le pays, ce qui est particulièrement intéressant pour ceux qui veulent s’assurer qu’eux-mêmes et leur famille ont accès à un niveau élevé d’éducation et de soins médicaux. Le Portugal allie la stabilité européenne à un mode de vie unique où chacun peut trouver sa place au soleil.