Le marché immobilier reste l’un des rares instruments d’investissement à long terme stables en période de fluctuations économiques. Face à une inflation instable, des fluctuations des devises et des actifs boursiers imprévisibles, les investissements dans la « pierre » maintiennent la demande, préservent le capital et génèrent des revenus. Cependant, l’investissement en lui-même ne crée pas de profit – l’argent n’est pas apporté par l’objet, mais par une stratégie intelligente de sélection, d’achat et d’utilisation. Pour comprendre comment choisir un bien immobilier pour investir, il est nécessaire de regarder non seulement le prix, mais aussi la structure des dépenses, les perspectives de croissance du quartier, la demande de location et l’économie de l’objet en chiffres.
Potentiel du quartier : comment choisir un bien immobilier pour investir
Les paramètres de l’emplacement déterminent le prix au mètre carré, la vitesse de liquidation de l’objet et la stabilité du flux locatif. Dans les villes avec une forte activité commerciale, les biens à proximité des nœuds de transport, des universités, des centres médicaux et des parcs technologiques affichent une croissance annuelle des prix de l’ordre de 8 à 12 %. Par exemple, à Saint-Pétersbourg, en 2023, les appartements à proximité de la station de métro « Komendantsky Prospekt » ont augmenté de 17,3 % en raison d’une construction massive et de projets d’infrastructure. De même, les quartiers « Dyatkino » et « Shushary » ont augmenté en moyenne de 11 % en raison de l’afflux de jeunes familles et de la construction active.
À Moscou, les plus fortes hausses de prix ont été enregistrées à Novokosino, Kommunarka et Vykhino grâce aux nouvelles stations de chemin de fer et à l’expansion des axes routiers. Par exemple, à Kommunarka, le prix moyen est passé de 197 000 à 232 000 roubles le mètre carré en 18 mois. Les villes millionnaires telles que Kazan, Novossibirsk et Ekaterinbourg affichent une croissance des prix de l’ordre de 6 à 10 % par an dans les quartiers prometteurs où apparaissent des parcs technologiques, des centres logistiques et de nouveaux établissements d’enseignement.
Pour choisir correctement un bien immobilier pour investir, l’investisseur doit analyser un ensemble de facteurs : non seulement l’infrastructure et les transports, mais aussi la structure de la construction, la densité de la population, les volumes de logements actuellement mis sur le marché et la vitesse de vente des appartements dans l’emplacement choisi. Les chiffres constituent la base de la stratégie.
Format de l’investissement : studio, appartement, résidence ou bien commercial
Le format de l’objet dicte le public cible, le niveau de dépenses et le délai de rentabilité. Les appartements d’une chambre restent le type de bien immobilier le plus stable en location : le délai de rentabilité dans les villes de plus d’un million d’habitants est en moyenne de 11,2 ans. Les studios jusqu’à 25 m² dans les nouveaux bâtiments de Moscou rapportent entre 6,5 et 7,2 % par an, surtout en location à la journée via des agrégateurs. À Kazan, les studios jusqu’à 20 m² dans le complexe résidentiel « Salavat Kupere » se rentabilisent en 9 ans avec un rendement de 7,8 %.
Les résidences, malgré l’absence d’enregistrement et les impôts plus élevés, permettent de générer entre 8 et 9 % de rendement annuel avec une bonne localisation. Par exemple, dans le complexe résidentiel « Level Streshnevo » à Moscou, un appartement de 27 m² se loue 56 000 roubles par mois pour un prix d’achat de 7,9 millions de roubles, offrant un rendement d’environ 8,5 %.
Les biens commerciaux nécessitent des investissements plus importants, mais génèrent un flux stable. Par exemple, un magasin de 48 m² dans le complexe résidentiel « Svetolyubovo » dans la région de Moscou rapporte environ 62 000 roubles nets par mois, assurant un rendement d’environ 10,1 % pour un prix d’achat de 7,2 millions de roubles. Les formats avec des sociétés de gestion sont l’un des moyens les plus confortables de générer des revenus, en particulier dans le segment de la location à la journée : des sociétés comme « Sutochno Business » garantissent un taux d’occupation de 80 à 90 % par an.
Formule de revenu : comment choisir un bien immobilier pour investir
L’investisseur se base sur des chiffres clairs : revenu = flux locatif net moins impôts, amortissement et vacance. Par exemple, un studio à 4,5 millions de roubles dans le complexe résidentiel « Letniy Sad » se loue à long terme pour 32 000 roubles, les dépenses pour les services publics et les coûts courants s’élèvent à environ 3 800 roubles, l’impôt sur l’auto-entrepreneuriat est de 4 %, le rendement final est de 6,2 % par an. Avec une augmentation de prix de 15 % en deux ans, il est possible d’obtenir un rendement supplémentaire de 7,5 % à la revente, ce qui crée un rendement total d’environ 13,7 %.
L’investisseur ne compte pas sur un miracle – l’investissement fonctionne si l’on tient compte : de la période sans locataires (en moyenne 1,5 mois par an), de l’usure des meubles, des réparations imprévues et de l’ajustement du loyer au marché. En pratique, seuls 22 à 25 % des investisseurs privés en Russie gèrent l’économie de leur bien de manière complète, il est donc important d’utiliser des formules de calcul :
- Rendement = (Loyer annuel – dépenses) / Prix d’achat.
- Délai de rentabilité = Prix d’achat / Loyer net annuel.
Pour déterminer correctement comment choisir un bien immobilier pour investir, il est nécessaire de calculer à l’avance les scénarios : optimiste (taux d’occupation complet), de base (80 % du temps occupé), pessimiste (vacance et baisse du loyer).
Paramètres juridiques et financiers : du document à l’impôt
Les erreurs lors de la transaction et de l’exploitation annulent même les investissements les plus prometteurs. La vérification de l’objet comprend :
- Un extrait du Registre foncier avec le statut de propriété à jour.
- Vérification des documents de propriété, en particulier lors de l’achat sur le marché secondaire.
- Un certificat de mise en service, un permis de construire, un passeport technique.
- La valeur cadastrale – elle affecte l’impôt, en particulier lors de l’achat d’appartements et de biens commerciaux.
À partir de 2023, le taux d’imposition sur les biens résidentiels est de 0,3 % de la valeur cadastrale, et de 2 % pour les appartements et les biens commerciaux. Pour les locataires via un IP ou un NPD (auto-entrepreneuriat), le taux d’imposition est de 4 % (personnes physiques) et 6 % (personnes morales). En cas de vente d’un bien immobilier avant cinq ans, il est nécessaire de payer un impôt sur le revenu de 13 % sur les bénéfices, sauf en cas d’utilisation de déduction fiscale.
Pour déterminer de manière fiable comment choisir un bien immobilier pour investir, l’investisseur conclut un contrat en tenant compte des perspectives de taxation : l’enregistrement en tant qu’IP permet de réduire la charge fiscale lors de la location de plusieurs biens, tandis que le régime de l’auto-entrepreneuriat convient à la location d’un seul appartement.
Infrastructure numérique : investir sans présence physique
L’investisseur moderne utilise un écosystème numérique plutôt qu’un agent immobilier. Les plateformes DomClick, CIAN PRO et SmartDeal automatisent la sélection des biens, l’analyse du marché et la comparaison des emplacements. Les algorithmes intelligents prennent en compte le rendement, le coût de possession, l’indice de location et la présence de sociétés de gestion.
Par exemple, la plateforme « Samolyot Invest » propose l’achat de studios avec un rendement à partir de 7,1 %, y compris un service de location et de maintenance. « PIK-Arenda » fournit des biens entièrement loués, avec rénovation et soutien aux locataires. L’utilisation d’un CRM (comme RentMate ou Flatsharing Pro) permet de contrôler le paiement du loyer, les rapports, l’état de l’objet et le travail des entrepreneurs à distance.
Dans une seule application, l’investisseur gère 3 à 5 biens, suit les revenus, effectue des rénovations et conclut des contrats à distance. Les investissements ne dépendent plus de la géographie et du contrôle physique. Pour comprendre précisément comment choisir un bien immobilier pour investir, il est nécessaire d’intégrer les services numériques dès le début de la stratégie.
5 critères de choix d’un bien :
- Un emplacement avec une croissance des prix stable d’au moins 7 % par an et une construction active.
- Un bien entièrement fini, prêt à être loué, sans risques juridiques.
- Un format jusqu’à 35 m², adapté à la location à long terme ou à la location à la journée.
- La possibilité de travailler avec une société de gestion ou une plateforme numérique.
- Un rendement prévu supérieur au taux d’inflation (à partir de 6 % et plus par an).
Conclusion
L’immobilier ne pardonne pas les choix superficiels. Seule une analyse complète du quartier, un calcul précis de l’économie, un format avec une demande prévisible et une fiscalité intelligente permettent de construire un portefeuille d’investissement rentable. La réponse à la question de savoir comment choisir un bien immobilier pour investir ne réside pas dans l’intuition, mais dans la logique stricte, les chiffres réels, le travail avec les données et le choix d’un partenaire stratégique pour la gestion.
Investir dans le logement permet non seulement d’obtenir un permis de séjour, mais aussi de gagner de l’argent en louant les locaux ou en les revendant.
S’installer au Portugal pour y résider de manière permanente est un pas vers la stabilité, le confort et de nouvelles opportunités. La participation au programme Golden Visa simplifie le processus d’obtention d’un permis de séjour, offre la liberté de circulation et des conditions fiscales favorables. Pour un déménagement réussi, il est important de prendre en compte toutes les nuances : du choix de la propriété à la préparation des documents. Le pays attire les investisseurs non seulement grâce à des programmes favorables, mais aussi grâce à sa qualité de vie élevée, à son climat doux et à sa culture accueillante.
La formalisation d’un titre de propriété entraîne des coûts importants. Le premier frais obligatoire au Portugal est la taxe de transfert de propriété IMT, qui varie de 0 à 8 % en fonction du prix du bien et de son type. Par exemple, lors de l’achat d’une propriété d’une valeur inférieure à 92 407 euros, la taxe n’est pas prélevée, tandis que pour les appartements de luxe – plus d’un million d’euros – le taux est de 7,5 %.
Les investisseurs étrangers qui envisagent d’acheter un bien immobilier doivent tenir compte des particularités fiscales du Portugal. Les commissions pour les non-résidents dans le pays sont plus élevées que pour les résidents, mais une utilisation compétente des régimes préférentiels permet de minimiser les coûts. L’optimisation des obligations fiscales nécessite une approche et une planification professionnelles. Il est donc recommandé de consulter des avocats et des spécialistes qualifiés avant d’acheter.