La propiedad inmobiliaria fuera del país de origen deja de ser exótica y cada vez más se convierte en una herramienta racional para planificar el futuro. El crecimiento del turismo, la movilidad internacional, la economía digital y el acceso a mercados remotos están contribuyendo a un aumento en el interés por los activos extranjeros. Poseer un apartamento, una casa o un local comercial en otro país no solo abre las puertas a nuevas oportunidades legales y financieras, sino que también protege el capital de los riesgos locales.
Cada año, el número de transacciones inmobiliarias en el extranjero está en aumento: según datos de Tranio y Knight Frank, en 2024 la participación de inversores rusos en el mercado de Portugal y Turquía aumentó un 34%, en los Emiratos Árabes Unidos un 22% y en España un 18%. Estas cifras indican una globalización de las inversiones y una mayor conciencia en la elección de activos. ¿Por qué comprar propiedades en el extranjero? La respuesta radica en la fría lógica del beneficio, la diversificación y el cálculo.
Por qué comprar propiedades en el extranjero: seguridad del capital y protección contra la inflación
La propiedad en una jurisdicción estable actúa como un contrapeso a las sacudidas financieras. La eurozona, los Emiratos Árabes Unidos, el Reino Unido, Canadá y Portugal ofrecen una política inflacionaria predecible, un sistema impositivo transparente y protección de los derechos de propiedad privada. Comprar un apartamento en Lisboa, Vancouver o Dubai no solo permite preservar los fondos, sino también fijarlos en una moneda sólida.
El análisis del mercado inmobiliario en Portugal muestra que entre 2015 y 2023, el precio por metro cuadrado aumentó de 1,150 a 2,930 euros, especialmente en áreas de Lisboa, Algarve y Cascais. La inflación anual se mantuvo en un 5.2% (2023), mientras que el aumento en el valor de las propiedades fue superior al 9%. Estos indicadores responden a la pregunta de por qué comprar propiedades en el extranjero: para no perder valor y aumentar el capital.
Base residencial para uso personal
Una casa en la playa o un apartamento en la capital de Europa crea una base estable para la vida, el descanso y la actividad empresarial. La residencia estacional, los planes de migración, la posibilidad de alquilar y el uso personal se combinan en un activo versátil. En Portugal, un país con 300 días de sol al año, la compra de un apartamento en el sur en Albufeira por 240,000 euros no solo proporciona vivienda, sino también acceso a una Autorización de Residencia a través del programa D7 o Golden Visa.
En España, los compradores adquieren apartamentos en Barcelona de 70-80 m² a un precio promedio de 280,000-350,000 euros, que incluyen acabados, estacionamiento y piscina en el complejo. La propiedad en Estambul, especialmente en los distritos de Kadikoy, Sisli y Besiktas, es popular entre los inversores debido a un precio de 2,100-2,700 $/m² y alta liquidez.
Derecho de residencia, permiso de residencia y ciudadanía
¿Por qué comprar propiedades en el extranjero? Una de las respuestas clave es la mudanza, la residencia, el pasaporte. La compra de un inmueble brinda acceso a programas de inmigración: en Portugal, existe el programa D8 para profesionales y empresarios remotos, en Turquía y los Emiratos Árabes Unidos se otorga la residencia por inversiones, y en Malta se puede obtener la ciudadanía a través de la inversión.
En 2024, más de 1,750 extranjeros obtuvieron la residencia en Portugal a través del programa D7, invirtiendo entre 100,000 y 280,000 euros en propiedades. Comprar una vivienda en Chipre por un valor de 300,000 euros otorga el derecho a una residencia permanente para toda la familia. En los Emiratos, el programa de residencia a largo plazo (Golden Visa por 10 años) comienza desde 545,000 dólares estadounidenses al comprar una propiedad en Dubai.
Pasaporte de ingresos por alquiler: por qué comprar propiedades en el extranjero
La propiedad extranjera genera un ingreso estable por alquiler, especialmente en regiones con turismo desarrollado, alta demanda y oferta limitada. En Barcelona, Málaga, Lisboa o en zonas turísticas de Dubai, el rendimiento promedio en alquiler a largo plazo oscila entre el 4.5% y el 6% anual. El alquiler a corto plazo en Airbnb y Booking puede aumentar este porcentaje hasta el 8-9%, con una gestión adecuada de la propiedad.
En Portugal, los alquileres varían de 900 a 1,400 euros al mes por un apartamento de dos habitaciones en Lisboa. En Dubai, al comprar un apartamento en Jumeirah Village Circle (JVC) por 175,000 dólares, el alquiler mensual oscila entre 1,200 y 1,450 dólares, proporcionando un rendimiento neto del 6.1-6.5% con costos mínimos de mantenimiento.
Diversificación y protección cambiaria
La compra de propiedades extranjeras crea un equilibrio cambiario en la cartera de inversiones. El tipo de cambio del euro, el dólar, el dirham y la libra esterlina estabiliza los riesgos asociados con la devaluación de la moneda nacional. Los activos en Europa y los Emiratos Árabes Unidos actúan como un seguro contra las turbulencias económicas locales.
Ejemplo: un inversor de Rusia adquirió dos propiedades: un apartamento en Lisboa (260,000 euros) y un estudio en Dubai (180,000 dólares). Los ingresos en euros cubren los gastos de educación de su hijo en la UE, mientras que las ganancias en dólares son dividendos en su cuenta personal. De esta manera, la compra de propiedades en el extranjero sirve para crear un escudo cambiario global y preservar los horizontes financieros personales.
Transparencia en las transacciones y planificación fiscal
En los países de la UE, Turquía y los Emiratos Árabes Unidos, la compra de propiedades se realiza con la asistencia de abogados certificados, notarios y registros estatales. El registro de la propiedad demora entre 7 y 25 días laborables. La mayoría de los países han firmado acuerdos para evitar la doble imposición con la Federación de Rusia, Kazajistán, Ucrania y Bielorrusia, lo que permite establecer un modelo transparente y legal de gestión de ingresos.
Un ejemplo de los costos únicos al comprar un apartamento en el Algarve (Portugal): impuesto sobre la compra (IMT) – 3,500 €, impuesto de timbre – 1,300 €, honorarios de abogados – 1,500 €, registro – 250 €. Todo se registra y se formaliza en un mes. Los ingresos por alquiler están sujetos a un impuesto a una tasa fija del 28%, pero pueden reducirse con una declaración adecuada de los gastos de mantenimiento y reparación.
Por qué comprar propiedades en el extranjero: vivir, alquilar, revender
La propiedad en otro país se puede adaptar fácilmente a diferentes propósitos. Ante un cambio de circunstancias, el inmueble se puede vender con ganancias, alquilar nuevamente, regalar o utilizar como medio de pago para educación, tratamiento o mudanza. En Portugal, los precios de la propiedad han aumentado un 83% desde 2014. Según datos del DLD, las propiedades en Dubai han aumentado un 31% en los últimos dos años, especialmente en las zonas de Business Bay y Marina.
Un inversor compró un apartamento en Oporto en 2020 por 145,000 €. En 2024, la propiedad fue valorada en 197,000 € y generaba un alquiler de 1,100 € al mes. En cuatro años, obtuvo una ganancia de +52,800 € en el valor más 52,800 € de ingresos netos por alquiler, sin tener en cuenta la apreciación del euro.
Es especialmente ventajoso invertir cuando:
- Se cuenta con capital en una moneda inestable que se necesita proteger.
- Se está preparando para emigrar, cambiar de residencia fiscal o abrir un negocio.
- Se está creando una cartera de inversiones con activos en moneda extranjera.
- Se desea obtener ingresos en una moneda sólida sin participar en la gestión operativa.
- Se necesita proporcionar educación en la UE y vivienda en el extranjero a un hijo.
- Se está pasando a trabajar de forma remota parcial o totalmente con una jurisdicción de bajos impuestos.
- Se desea proteger los activos de riesgos sancionatorios y restricciones locales.
- Se busca diversificar el riesgo mediante la adquisición de varias propiedades en diferentes países.
Conclusión
Por qué comprar propiedades en el extranjero: para tener control, flexibilidad y libertad. Poseer un activo en otro país no solo proporciona ingresos, sino movilidad, protección y confianza en el futuro. Este instrumento funciona las 24 horas del día, independientemente del tipo de cambio del rublo, las noticias y las fronteras. Establece una infraestructura de vida, descanso y capital alternativa, sirviendo como base de una estrategia financiera personal.
La nacionalidad por matrimonio no es automática. El matrimonio da derecho a solicitarla tras 3 años de convivencia. El matrimonio debe registrarse en Portugal. A partir de 2022, hay controles de la realidad más frecuentes: entrevistas, convivencia, finanzas. El escenario funciona también para las uniones del mismo sexo.
Es posible obtener un pasaporte como ciudadano portugués en 2025 si se siguen las normas y se actúa sin errores. El país ofrece varias vías: por naturalización, matrimonio, inversión o descendencia. Lo principal es demostrar la residencia legal, la integración y un expediente limpio.