Portugal sigue atrayendo a inversores de todo el mundo por su favorable régimen fiscal, su clima cálido y su estable mercado inmobiliario. Adquirir una vivienda en este país no solo da derecho a una estancia cómoda, sino también a beneficios adicionales con una planificación adecuada. Antes de comprar, es necesario estudiar detenidamente qué impuestos sobre la propiedad impone Portugal a residentes y no residentes, así como la forma de optimizar la carga financiera.
Sistema fiscal portugués: principios generales
La legislación fiscal portuguesa se rige por el Serviço de Finanças, que establece los pagos obligatorios para los propietarios. La estructura del sistema incluye tanto contribuciones únicas obligatorias como cuotas anuales en función de las características del inmueble.
Hay tres impuestos principales a tener en cuenta a la hora de comprar una casa:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – para transmisiones patrimoniales, se cobra en el momento de la compra.
- IMI (Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles) – ежегодный.
- IS (Imposto de Selo) – impuesto de timbre, que se paga al concluir una transacción.
Además de estas tasas, la condición de residente fiscal afecta a la cuantía de las deducciones obligatorias.
Comprar una vivienda en Portugal: impuestos y gastos adicionales
La formalización de un título de propiedad conlleva gastos importantes. La primera tasa obligatoria en Portugal es el impuesto de transmisiones patrimoniales IMT, que varía entre el 0% y el 8% en función del precio de la propiedad y su tipo. Por ejemplo, cuando se compra una propiedad de hasta 92.407 euros, la tasa no se cobra, mientras que para los apartamentos de lujo -más de 1 millón de euros- el tipo será del 7,5%.
A continuación está el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IS), que se paga al firmar el contrato de compraventa. Se calcula como el 0,8% del valor de la propiedad y se paga de una sola vez. Además, hay que tener en cuenta los gastos de notaría y registro, que pueden variar entre 500 y 2.000 euros en función de la complejidad de la operación.
Impuesto anual sobre bienes inmuebles en Portugal (IMI)
Una vez contratado, los propietarios deben pagar una cuota anual conocida como IMI. Su tarifa es:
- Del 0,3% al 0,45% para las instalaciones urbanas,
- 0,8% para las tierras agrícolas,
- 7,5% para bienes inmuebles registrados en jurisdicciones extraterritoriales.
El importe del impuesto se basa en el valor catastral, no en el precio de mercado del inmueble. Por ejemplo, si posee un piso en Lisboa con un precio de 200.000 euros, la cuota anual será de entre 600 y 900 euros. Existe una ventaja para los nuevos residentes: exención del IMI durante 3 años para viviendas de hasta 125.000 euros si se utilizan como vivienda habitual.
Régimen fiscal excepcional en Portugal: programa NHR
Para atraer capital extranjero, el gobierno ha desarrollado el sistema NHR (Residente No Habitual) con el fin de minimizar la carga fiscal sobre los ingresos obtenidos en el extranjero.
Las principales ventajas son:
- 0% de impuesto de sucesiones y donaciones sobre bienes inmuebles en Portugal para familiares directos,
- 10% de comisión sobre el pago de pensiones,
- Tasa del 20% sobre los ingresos procedentes de las actividades de profesionales altamente cualificados (por ejemplo, informática, finanzas, medicina).
El estatus RNH se concede por 10 años, tras los cuales se revisa el compromiso.
Impuestos sobre bienes inmuebles para no residentes en Portugal: características y tipos principales
Los inversores extranjeros que adquieren propiedades en el país se enfrentan a condiciones fiscales diferentes a las de los residentes locales. La fiscalidad varía en función de la naturaleza de la propiedad del inmueble: alquiler, venta o propiedad a largo plazo sin ingresos. Las principales obligaciones incluyen el impuesto sobre los ingresos por alquiler, las plusvalías por venta y el impuesto anual sobre bienes inmuebles (IMI).
Gravamen sobre los ingresos por alquileres: 28% del beneficio percibido
Si la propiedad se alquila, un no residente en Portugal debe pagar un 28% de impuestos sobre los ingresos por alquiler. El importe se carga sobre los ingresos netos una vez deducidos los gastos permitidos, que incluyen:
- Facturas de servicios públicos (si las paga el propietario).
- Gastos de mantenimiento y reparación de la vivienda.
- Honorarios de las empresas de gestión (si la propiedad se alquila a través de una agencia).
Por ejemplo, si alquila un piso en Lisboa por 1.500 euros al mes (18.000 euros al año) y tiene unos gastos permitidos de 3.000 euros, su renta imponible sería de 15.000 euros y el impuesto de 4.200 euros. No hay tipos impositivos progresivos para los no residentes, por lo que la optimización de los pagos sólo es posible mediante una contabilidad de costes adecuada o registrando la propiedad a través de una entidad jurídica.
Impuesto sobre plusvalías: 28% de la diferencia entre compra y venta
Al vender una propiedad, los no residentes deben pagar una comisión, que se calcula como la diferencia entre el precio de compra y el de venta menos los gastos permitidos.
Ejemplo de cálculo:
- El coste original del piso es de 300.000 euros.
- El precio de venta es de 450.000 euros.
- Costes de renovación y legalización de la transacción – 20.000 euros.
- La base imponible asciende a 130 000 EUR (450 000 – 300 000 – 20 000).
- El impuesto final es de 36.400 euros (28% de 130.000).
Los residentes en el país pueden reducir la carga fiscal si reinvierten en nuevas viviendas, pero no existe tal beneficio para los inversores extranjeros.
Cuota tributaria que se devenga cada año
La tasa se cobra anualmente y se calcula en función del valor catastral del objeto.
Las tasas del IMI dependen de la ubicación de la vivienda:
- Para propiedades urbanas, 0,3%-0,45%.
- Para las parcelas agrícolas, el 0,8%.
- Para objetos registrados en jurisdicciones extraterritoriales – 7,5%.
Por ejemplo, si el valor catastral de un piso es de 250.000 euros, el IMI sería de 750-1.125 euros. Las autoridades de algunos municipios ofrecen incentivos a los nuevos propietarios, eximiéndoles del pago de la comisión durante 3 años, pero esta norma no se aplica a los no residentes.
Invertir en bienes inmuebles: ventajas para los inversores
Portugal sigue atrayendo a los inversores extranjeros gracias al crecimiento sostenido de los precios inmobiliarios, la fuerte demanda de alquileres y las favorables condiciones fiscales:
- Alta demanda de alquiler. Las principales ciudades del país, Lisboa, Oporto y el Algarve, siguen siendo populares entre turistas y expatriados, lo que mantiene una fuerte demanda de alquiler. En el centro de Lisboa, el alquiler medio de un piso de un dormitorio es de 1.500-2.000 euros al mes, lo que supone una rentabilidad anual del 6-10%.
- Programa Golden Visa. Los inversores que adquieran propiedades en el país por un importe igual o superior a 500.000 euros (o a partir de 280.000 euros en regiones con baja densidad de población) pueden solicitar el Golden Visa, un permiso de residencia con posibilidad de obtener la nacionalidad al cabo de 5 años.
Resultados
Los inversores extranjeros que planean comprar una propiedad deben tener en cuenta las peculiaridades de los impuestos en Portugal. Las comisiones para los no residentes en el país son más elevadas que para los residentes, pero el uso competente de los regímenes preferenciales permite minimizar los costes. La optimización de las obligaciones fiscales requiere un enfoque y una planificación profesionales, por lo que se recomienda consultar con abogados y especialistas cualificados antes de comprar.
Invertir en viviendas le permite no sólo obtener un permiso de residencia, sino también ganar dinero alquilándolas o revendiéndolas.
Trasladarse a Portugal para obtener la residencia permanente es un paso hacia la estabilidad, la comodidad y nuevas oportunidades. La participación en el programa Golden Visa simplifica el proceso de obtención del permiso de residencia, proporcionando libertad de movimientos y condiciones fiscales favorables. Para que la mudanza sea un éxito es importante tener en cuenta todos los matices: desde la elección del inmueble hasta la preparación de los documentos. El país atrae a los inversores no sólo con programas favorables, sino también por su alta calidad de vida, clima suave y cultura hospitalaria.
Para una evaluación objetiva, debes tener en cuenta las principales partidas de gastos: alquiler, comida y transporte. Estas categorías definen el gasto diario y ayudan a comprender lo asequible que es un país.
El moderado coste de la vida hace de Portugal un lugar atractivo para mudarse, especialmente para quienes aprecian la cultura, el clima suave y la comodidad. Lisboa y Oporto son adecuadas para profesionales, mientras que el Algarve es para quienes buscan tranquilidad. Trasladarse requiere una cuidadosa planificación de costes, pero los resultados justifican los medios.