Inmuebles en Portugal: por qué invertir y cómo elegir la mejor opción

Comprar un piso en Portugal significa dar un paso hacia la vida en uno de los países más coloridos y acogedores de Europa. Portugal atrae con su clima suave, su rica historia, su deliciosa gastronomía y su magnífica naturaleza. Desde pintorescos paisajes de montaña hasta el animado ritmo urbano de Lisboa y los tranquilos rincones del Algarve, hay algo para todos los gustos.

Peculiaridades del mercado inmobiliario en Portugal: ¿por qué aquí?

El mercado inmobiliario portugués sigue ganando impulso, y por buenas razones. En primer lugar, el país ofrece uno de los regímenes de rentas de alquiler más favorables del mundo. El crecimiento medio del valor de los inmuebles aquí es del 3-4% anual, lo que hace que Portugal resulte atractivo para quienes buscan una forma fiable de invertir su capital. Los incentivos fiscales para los nuevos propietarios y la posibilidad de obtener un Visado de Oro para los inversores son también ventajas clave.

Instrucciones paso a paso: cómo comprar un piso en Portugal

El primer paso para comprar una propiedad en Portugal es determinar sus objetivos y su presupuesto. Decida si necesita la propiedad para residencia permanente, vacaciones de temporada o ingresos por alquiler. Por ejemplo, los pisos en Lisboa cuestan a partir de 3 500 euros por metro cuadrado, mientras que en el Algarve – a partir de 2 500 euros por metro cuadrado. Estos precios permiten a cada cual elegir la opción adecuada. Los mejores lugares para alquilar están en zonas turísticas populares, como Lisboa y el Algarve, donde el alquiler puede reportar unos ingresos de hasta el 10-12% anual.

Selección de la región y el tipo de instalación

Portugal ofrece diferentes opciones de vivienda en función de las preferencias. Lisboa ofrece las mayores oportunidades de inversión en alquiler, mientras que Oporto es adecuada para quienes valoran un estilo de vida tranquilo. Es importante tener en cuenta que el coste de los metros también depende de la infraestructura: por ejemplo, los apartamentos con vistas al mar serán más caros en el Algarve. También merece la pena prestar atención a la proximidad de transportes, escuelas, hospitales y otras infraestructuras, lo que aumenta significativamente el valor de la propiedad.

Trabajar con un agente

Busque un profesional que conozca el mercado. Contratar a un agente con experiencia es un paso importante, ya que le ayudará a evitar escollos y le sugerirá las mejores propiedades que se ajusten a su presupuesto. Los profesionales portugueses suelen cobrar una comisión del 3-5% del valor de la transacción. Los agentes también pueden ayudar con la verificación de documentos y la autorización legal de la propiedad, que es fundamental para evitar fraudes.

Preparación de documentos

Para comprar un piso en Portugal, deberá obtener un número de identificación fiscal – NIF. También necesitará documentos que demuestren su solvencia económica, como un certificado de ingresos. El NIF puede expedirse en la oficina de hacienda local o a través del consulado. También es necesario aportar extractos bancarios que confirmen la disponibilidad de fondos para la compra, y un certificado de ausencia de deudas. Todos los documentos deben estar traducidos al portugués y compulsados ante notario.

Cerrar el trato

En la primera fase, se celebra un contrato preliminar – Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) – en el que se estipulan todos los términos y condiciones de la transacción. El depósito suele ser del 10-15% del valor. A continuación, el notario redacta el contrato definitivo de compraventa, que garantiza la legalidad y transparencia del procedimiento. Los gastos notariales son de aproximadamente el 1-2% del valor de la propiedad. También es necesario pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (IMT), cuyo tipo varía del 1% al 8% en función del valor de la propiedad.

Viviendas secundarias o edificios nuevos

Qué elegir:

1. Las viviendas secundarias en Portugal suelen estar situadas en barrios históricos y ofrecen un ambiente único. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la renovación de este tipo de inmuebles puede suponer un gasto importante. Por ejemplo, el coste medio de renovación es de 500-1.000 euros por metro cuadrado, dependiendo del estado del edificio y de los materiales elegidos. Además, estos pisos suelen requerir la modernización de los sistemas de suministro de agua y calefacción.

2. Los edificios nuevos son una oportunidad para vivir en una vivienda moderna y energéticamente eficiente. El coste de los edificios nuevos en Lisboa comienza a partir de 3.500 euros por metro cuadrado, y los compradores a menudo pueden beneficiarse de cómodos planes de pago a plazos del promotor. También hay piscinas, aparcamientos y comunidades cerradas para aumentar el nivel de confort.

Hipoteca en Portugal: ¿qué deben saber los extranjeros?

Los bancos portugueses están abiertos a la cooperación con compradores extranjeros, y una hipoteca para un piso en Portugal está disponible incluso para no residentes. Los bancos exigen un pago inicial del 20-30% del coste de la vivienda, y el tipo medio es del 2,5-3,5% anual. El plazo máximo del préstamo suele ser de 30 años, pero puede depender de la edad del prestatario.

Las etapas de la obtención de una hipoteca:

1. Aprobación previa. Antes de empezar a buscar piso, consigue la aprobación bancaria para una hipoteca. Esto facilitará mucho el proceso de compra y te ayudará a planificar tu presupuesto con mayor precisión.
2. Documentos. Necesitará extractos bancarios, justificantes de ingresos de los dos últimos años, así como el NIF y el contrato de preventa. También necesitará una tasación de la propiedad, que llevará a cabo un tasador autorizado.
3. Formalización de la hipoteca. El banco realizará una tasación del inmueble seleccionado para asegurarse de que tiene valor de mercado, tras lo cual se formalizará el contrato hipotecario. Tenga en cuenta que el banco puede exigir pólizas de seguro adicionales, como seguros de vida y de propiedad.

Lisboa, Oporto y Algarve

¿Cuál es el mejor lugar para comprar un piso en Portugal?

1. Lisboa. Es la capital y el centro cultural del país. Comprar un piso en Lisboa significa acceder a todas las ventajas de la civilización: universidades, hospitales, centros de negocios y excelentes infraestructuras de transporte. Los barrios de Alfama y Bairro Alto son especialmente populares, ya que conservan el ambiente tradicional de la ciudad y ofrecen muchas oportunidades para alquilar viviendas a turistas.

2. Oporto. La ciudad es conocida por su producción vinícola y su ambiente histórico. Aquí se pueden encontrar opciones de vivienda más asequibles: una media de 2.500 euros por metro cuadrado. Oporto también es famosa por sus vistas únicas del río Duero y sus puentes, que crean un ambiente especial. Barrios como Foz do Douro son populares entre quienes desean vivir más cerca de la naturaleza y el océano.

3. Algarve. La mejor opción para aquellos que quieren vivir junto al mar. Aquí se suelen comprar viviendas para las vacaciones y también como inversión para alquilar a turistas. Los precios de los pisos empiezan a partir de 2.000 euros por metro cuadrado y el clima y la naturaleza hacen del Algarve un lugar ideal para vivir. Albufeira y Lagos ofrecen muchas opciones con vistas al mar y acceso a las playas.

Conclusión

Comprar un piso en Portugal significa elegir un país donde se valora la calidad de vida, el confort y la tradición. Condiciones favorables para los inversores extranjeros, programas hipotecarios asequibles, crecimiento estable de los precios inmobiliarios y un alto nivel de seguridad: todo ello hace de Portugal una excelente elección para quienes buscan una segunda residencia o una inversión fiable.

Además, la obtención de un Visado de Oro otorga el derecho a residir en el país, lo que resulta especialmente atractivo para quienes desean asegurarse, tanto ellos como su familia, el acceso a un alto nivel de educación y atención médica. Portugal combina la estabilidad europea con un estilo de vida único en el que todos pueden encontrar su lugar bajo el sol.

Portugal sigue atrayendo a inversores de todo el mundo por su favorable régimen fiscal, su clima cálido y su estable mercado inmobiliario. Adquirir una vivienda en este país no solo da derecho a una estancia cómoda, sino también a beneficios adicionales con una planificación adecuada. Antes de comprar, es necesario estudiar detenidamente qué impuestos sobre la propiedad impone Portugal a residentes y no residentes, así como la forma de optimizar la carga financiera.

Sistema fiscal portugués: principios generales

La legislación fiscal portuguesa se rige por el Serviço de Finanças, que establece los pagos obligatorios para los propietarios. La estructura del sistema incluye tanto contribuciones únicas obligatorias como cuotas anuales en función de las características del inmueble.

Hay tres impuestos principales a tener en cuenta a la hora de comprar una casa:

1. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – para transmisiones patrimoniales, se cobra en el momento de la compra.
2. IMI (Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles) – ежегодный.
3. IS (Imposto de Selo) – impuesto de timbre, que se paga al concluir una transacción.

Además de estas tasas, la condición de residente fiscal afecta a la cuantía de las deducciones obligatorias.

Comprar una vivienda en Portugal: impuestos y gastos adicionales

La formalización de un título de propiedad conlleva gastos importantes. La primera tasa obligatoria en Portugal es el impuesto de transmisiones patrimoniales IMT, que varía entre el 0% y el 8% en función del precio de la propiedad y su tipo. Por ejemplo, cuando se compra una propiedad de hasta 92.407 euros, la tasa no se cobra, mientras que para los apartamentos de lujo -más de 1 millón de euros- el tipo será del 7,5%.

A continuación está el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IS), que se paga al firmar el contrato de compraventa. Se calcula como el 0,8% del valor de la propiedad y se paga de una sola vez. Además, hay que tener en cuenta los gastos de notaría y registro, que pueden variar entre 500 y 2.000 euros en función de la complejidad de la operación.

Impuesto anual sobre bienes inmuebles en Portugal (IMI)

Una vez contratado, los propietarios deben pagar una cuota anual conocida como IMI. Su tarifa es:

• Del 0,3% al 0,45% para las instalaciones urbanas,
• 0,8% para las tierras agrícolas,
• 7,5% para bienes inmuebles registrados en jurisdicciones extraterritoriales.

El importe del impuesto se basa en el valor catastral, no en el precio de mercado del inmueble. Por ejemplo, si posee un piso en Lisboa con un precio de 200.000 euros, la cuota anual será de entre 600 y 900 euros. Existe una ventaja para los nuevos residentes: exención del IMI durante 3 años para viviendas de hasta 125.000 euros si se utilizan como vivienda habitual.

Régimen fiscal excepcional en Portugal: programa NHR

Para atraer capital extranjero, el gobierno ha desarrollado el sistema NHR (Residente No Habitual) con el fin de minimizar la carga fiscal sobre los ingresos obtenidos en el extranjero.

Las principales ventajas son:

1. 0% de impuesto de sucesiones y donaciones sobre bienes inmuebles en Portugal para familiares directos,
2. 10% de comisión sobre el pago de pensiones,
3. Tasa del 20% sobre los ingresos procedentes de las actividades de profesionales altamente cualificados (por ejemplo, informática, finanzas, medicina).

El estatus RNH se concede por 10 años, tras los cuales se revisa el compromiso.

Impuestos sobre bienes inmuebles para no residentes en Portugal: características y tipos principales

Los inversores extranjeros que adquieren propiedades en el país se enfrentan a condiciones fiscales diferentes a las de los residentes locales. La fiscalidad varía en función de la naturaleza de la propiedad del inmueble: alquiler, venta o propiedad a largo plazo sin ingresos. Las principales obligaciones incluyen el impuesto sobre los ingresos por alquiler, las plusvalías por venta y el impuesto anual sobre bienes inmuebles (IMI).

Gravamen sobre los ingresos por alquileres: 28% del beneficio percibido

Si la propiedad se alquila, un no residente en Portugal debe pagar un 28% de impuestos sobre los ingresos por alquiler. El importe se carga sobre los ingresos netos una vez deducidos los gastos permitidos, que incluyen:

1. Facturas de servicios públicos (si las paga el propietario).
2. Gastos de mantenimiento y reparación de la vivienda.
3. Honorarios de las empresas de gestión (si la propiedad se alquila a través de una agencia).

Por ejemplo, si alquila un piso en Lisboa por 1.500 euros al mes (18.000 euros al año) y tiene unos gastos permitidos de 3.000 euros, su renta imponible sería de 15.000 euros y el impuesto de 4.200 euros. No hay tipos impositivos progresivos para los no residentes, por lo que la optimización de los pagos sólo es posible mediante una contabilidad de costes adecuada o registrando la propiedad a través de una entidad jurídica.

Impuesto sobre plusvalías: 28% de la diferencia entre compra y venta

Al vender una propiedad, los no residentes deben pagar una comisión, que se calcula como la diferencia entre el precio de compra y el de venta menos los gastos permitidos.

Ejemplo de cálculo:

1. El coste original del piso es de 300.000 euros.
2. El precio de venta es de 450.000 euros.
3. Costes de renovación y legalización de la transacción – 20.000 euros.
4. La base imponible asciende a 130 000 EUR (450 000 – 300 000 – 20 000).
5. El impuesto final es de 36.400 euros (28% de 130.000).

Los residentes en el país pueden reducir la carga fiscal si reinvierten en nuevas viviendas, pero no existe tal beneficio para los inversores extranjeros.

Cuota tributaria que se devenga cada año

La tasa se cobra anualmente y se calcula en función del valor catastral del objeto.

Las tasas del IMI dependen de la ubicación de la vivienda:

1. Para propiedades urbanas, 0,3%-0,45%.
2. Para las parcelas agrícolas, el 0,8%.
3. Para objetos registrados en jurisdicciones extraterritoriales – 7,5%.

Por ejemplo, si el valor catastral de un piso es de 250.000 euros, el IMI sería de 750-1.125 euros. Las autoridades de algunos municipios ofrecen incentivos a los nuevos propietarios, eximiéndoles del pago de la comisión durante 3 años, pero esta norma no se aplica a los no residentes.

Invertir en bienes inmuebles: ventajas para los inversores

Portugal sigue atrayendo a los inversores extranjeros gracias al crecimiento sostenido de los precios inmobiliarios, la fuerte demanda de alquileres y las favorables condiciones fiscales:

1. Alta demanda de alquiler. Las principales ciudades del país, Lisboa, Oporto y el Algarve, siguen siendo populares entre turistas y expatriados, lo que mantiene una fuerte demanda de alquiler. En el centro de Lisboa, el alquiler medio de un piso de un dormitorio es de 1.500-2.000 euros al mes, lo que supone una rentabilidad anual del 6-10%.
2. Programa Golden Visa. Los inversores que adquieran propiedades en el país por un importe igual o superior a 500.000 euros (o a partir de 280.000 euros en regiones con baja densidad de población) pueden solicitar el Golden Visa, un permiso de residencia con posibilidad de obtener la nacionalidad al cabo de 5 años.

Resultados

Los inversores extranjeros que planean comprar una propiedad deben tener en cuenta las peculiaridades de los impuestos en Portugal. Las comisiones para los no residentes en el país son más elevadas que para los residentes, pero el uso competente de los regímenes preferenciales permite minimizar los costes. La optimización de las obligaciones fiscales requiere un enfoque y una planificación profesionales, por lo que se recomienda consultar con abogados y especialistas cualificados antes de comprar.