Όλα ό,τι πρέπει να γνωρίζετε για τους φόρους ακινήτων στην Πορτογαλία

Η Πορτογαλία συνεχίζει να προσελκύει επενδυτές από όλο τον κόσμο χάρη στο φιλικό φορολογικό σύστημα, το ζεστό κλίμα και τη σταθερή αγορά ακινήτων. Η αγορά κατοικίας σε αυτήν τη χώρα προσφέρει όχι μόνο άνετη διαβίωση, αλλά και επιπλέον πλεονεκτήματα με τη σωστή προγραμματισμένη προσέγγιση. Πριν από την αγορά, είναι σημαντικό να μελετήσετε προσεκτικά ποιους φόρους ακινήτων επιβάλλει η Πορτογαλία σε κάτοικους και μη κατοίκους, καθώς και πώς να βελτιστοποιήσετε το φορολογικό σας βάρος.

Φορολογικό σύστημα της Πορτογαλίας: γενικές αρχές

Η φορολογική νομοθεσία της Πορτογαλίας ρυθμίζεται από την Serviço de Finanças, η οποία καθορίζει τις υποχρεωτικές πληρωμές για τους ιδιοκτήτες. Η δομή του συστήματος περιλαμβάνει τόσο υποχρεωτικές μίας φοράς εισφορές όσο και ετήσιες εισφορές, οι οποίες εξαρτώνται από τα χαρακτηριστικά της ιδιοκτησίας.

Κατά την αγορά κατοικίας, πρέπει να ληφθούν υπόψη τρεις βασικοί φόροι:

1. IMT (Φόρος Μουνισιπάλε σομπρε Τρανσμισσόες Ονερόσας ντε Ιμόβεις) — για τη μεταβίβαση ακινήτου, επιβάλλεται κατά την αγορά.
2. IMI (Φόρος Μουνισιπάλε σομπρε Ιμόβεις) — ετήσιος.
3. IS (Φόρος ντε Σέλο) — τέλος σφραγίδας που καταβάλλεται κατά τη σύναψη της συμφωνίας.

Εκτός από αυτές τις εισφορές, η φορολογική κατοικία επηρεάζει το ποσό των υποχρεωτικών εισφορών.

Αγορά ακινήτου στην Πορτογαλία: φόροι και επιπλέον έξοδα

Η κατοχή ακινήτου συνοδεύεται από σημαντικά έξοδα. Η πρώτη υποχρεωτική εισφορά στην Πορτογαλία είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου IMT, ο οποίος κυμαίνεται από 0% έως 8% ανάλογα με την τιμή του αντικειμένου και τον τύπο του. Για παράδειγμα, κατά την αγορά ακινήτου με κόστος μέχρι 92.407 ευρώ, δεν επιβάλλεται εισφορά, ενώ για πολυτελή διαμερίσματα — άνω του 1 εκατομμυρίου ευρώ — η σταθερά είναι 7,5%.

Στη συνέχεια, ακολουθεί το τέλος σφραγίδας (IS), το οποίο καταβάλλεται κατά την υπογραφή της σύμβασης αγοραπωλησίας. Υπολογίζεται ως 0,8% της αξίας της κατοικίας και καταβάλλεται μια φορά. Επιπλέον, πρέπει να ληφθούν υπόψη τα νοταριακά και εγγραφικά τέλη, τα οποία μπορεί να κυμαίνονται από 500 έως 2.000 ευρώ ανάλογα με την πολυπλοκότητα της συναλλαγής.

Ετήσιος φόρος ακινήτου στην Πορτογαλία (IMI)

Μετά τη σύναψη σύμβασης, οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να πληρώνουν ετησίως ένα τέλος, γνωστό ως IMI. Οι συντελεστές του είναι:

• 0,3% έως 0,45% για αστικά ακίνητα,
• 0,8% για γεωργικές εκτάσεις,
• 7,5% για ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα σε εκτός εδάφους δικαιοδοσίες.

Η επιβολή του φόρου καθορίζεται με βάση την κτηματολογική αξία, όχι την αγοραστική τιμή του αντικειμένου. Για παράδειγμα, για την κατοχή ενός διαμερίσματος στη Λισαβόνα, το κόστος του οποίου είναι 200.000 ευρώ, η ετήσια εισφορά θα ανέρχεται σε 600 έως 900 ευρώ. Για τους νέους κατοίκους προβλέπεται ελάφρυνση: απαλλαγή από IMI για 3 χρόνια για κατοικία με κόστος έως 125.000 ευρώ, αν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία.

Εξαιρετικό φορολογικό καθεστώς της Πορτογαλίας: πρόγραμμα NHR

Για την προσέλκυση ξένου κεφαλαίου, η κυβέρνηση έχει αναπτύξει το σύστημα NHR (Μη Συνήθης Κάτοικος), το οποίο επιτρέπει την ελαχιστοποίηση του φορολογικού βάρους σε εισοδήματα που προέρχονται από το εξωτερικό.

Τα κύρια πλεονεκτήματα:

1. 0% φόρος κληρονομιάς και δωρεάς ακινήτου στην Πορτογαλία για στενούς συγγενείς,
2. 10% εισφορά σε συντάξεις,
3. 20% εισφορά από εισοδήματα επαγγελματιών με υψηλή εξειδίκευση (π.χ. IT, οικονομικά, ιατρική).

Το καθεστώς NHR παρέχεται για 10 χρόνια, μετά τα οποία οι υποχρεώσεις επανεξετάζονται.

Φόροι ακινήτων για μη κατοίκους στην Πορτογαλία: ιδιαιτερότητες και κύριες σταθερές

Οι ξένοι επενδυτές που αγοράζουν ακίνητα στη χώρα αντιμετωπίζουν διαφορετικές φορολογικές συνθήκες από τους ντόπιους κατοίκους. Η φορολόγηση ποικίλλει ανάλογα με τον χαρακτήρα της κατοχής του αντικειμένου — ενοικίαση, πώληση ή μακροχρόνια κατοχή χωρίς εξαγωγή εισοδήματος. Οι βασι