Immobilien außerhalb des Heimatlandes werden immer weniger exotisch und entwickeln sich immer mehr zu einem rationalen Instrument zur Planung der Zukunft. Das Wachstum des Tourismus, der internationalen Mobilität, der digitalen Wirtschaft und des Zugangs zu entfernten Märkten trägt zu einem Anstieg des Interesses an ausländischen Vermögenswerten bei. Der Besitz einer Wohnung, eines Hauses oder eines Gewerbeobjekts in einem anderen Land eröffnet nicht nur neue rechtliche und finanzielle Möglichkeiten, sondern schützt auch das Kapital vor lokalen Risiken.
Die Anzahl der Transaktionen mit ausländischen Immobilien steigt von Jahr zu Jahr: Laut Tranio und Knight Frank ist der Anteil russischer Investoren auf dem Markt in Portugal und der Türkei im Jahr 2024 um 34% gestiegen, in den VAE um 22% und in Spanien um 18%. Solche Zahlen deuten auf die Globalisierung von Investitionen und ein wachsendes Bewusstsein bei der Auswahl von Vermögenswerten hin. Warum Immobilien im Ausland kaufen? Die Antwort liegt in der kalten Logik des Nutzens, der Diversifizierung und der Kalkulation.
Warum Immobilien im Ausland kaufen: Kapitalsicherheit und Schutz vor Inflation
Immobilien in einer stabilen Rechtsprechung wirken als Gegengewicht zu finanziellen Erschütterungen. Die Eurozone, die Emirate, Großbritannien, Kanada und Portugal bieten eine vorhersehbare Inflationspolitik, ein transparentes Steuersystem und den Schutz des Eigentumsrechts. Der Kauf von Apartments in Lissabon, Vancouver oder Dubai ermöglicht es nicht nur, das Vermögen zu erhalten, sondern es auch in einer harten Währung zu fixieren.
Die Immobilienmarktanalyse in Portugal zeigt, dass der Preis pro Quadratmeter von 2015 bis 2023 von 1.150 auf 2.930 Euro gestiegen ist, insbesondere in den Regionen Lissabon, Algarve und Cascais. Die jährliche Inflation lag dabei bei 5,2% (2023), während der Wert der Objekte um mehr als 9% stieg. Diese Zahlen beantworten die Frage, warum man Immobilien im Ausland kaufen sollte – um nicht an Wert zu verlieren, sondern das Kapital zu vermehren.
Wohnbasis für den persönlichen Gebrauch
Ein Haus am Meer oder eine Wohnung in der Hauptstadt Europas schafft eine stabile Grundlage für Leben, Erholung und geschäftliche Aktivitäten. Saisonale Aufenthalte, Migrationspläne, die Möglichkeit der Vermietung und die persönliche Nutzung – all diese Szenarien ergeben einen universellen Vermögenswert. In Portugal – einem Land mit 300 Sonnentagen im Jahr – ermöglicht der Kauf einer Wohnung im Süden in der Gegend von Albufeira für 240.000 Euro nicht nur eine Unterkunft, sondern auch den Zugang zur Aufenthaltserlaubnis über das D7- oder Golden-Visa-Programm.
In Spanien kaufen Käufer Wohnungen in Barcelona mit einer Fläche von 70-80 m² zu einem Durchschnittspreis von 280.000-350.000 Euro, einschließlich Ausstattung, Parkplatz und Pool in der Anlage. Immobilien in Istanbul – insbesondere in den Vierteln Kadıköy, Şişli und Beşiktaş – sind aufgrund der Preise von 2.100-2.700 $/m² und der hohen Liquidität bei Investoren beliebt.
Recht auf Aufenthalt, Aufenthaltserlaubnis und Staatsbürgerschaft
Warum Immobilien im Ausland kaufen? Eine der Schlüsselantworten ist die Umzugsmöglichkeit, der Wohnsitz, der Pass. Der Kauf eines Objekts ermöglicht den Zugang zu Migrationsprogrammen: In Portugal gilt das D8-Programm für Fernspezialisten und Unternehmer, in der Türkei und den VAE die Aufenthaltserlaubnis für Investitionen und auf Malta die Staatsbürgerschaft durch Investitionen.
Im Jahr 2024 erhielten über 1.750 Ausländer eine Aufenthaltserlaubnis in Portugal über das D7-Programm, indem sie zwischen 100.000 und 280.000 Euro in Immobilien investierten. Der Kauf einer Immobilie auf Zypern im Wert von mindestens 300.000 Euro berechtigt die ganze Familie zu einer unbefristeten Aufenthaltserlaubnis. In den Emiraten beginnt das Langzeitresidenzprogramm (Golden Visa für 10 Jahre) ab 545.000 US-Dollar beim Kauf einer Immobilie in Dubai.
Passives Einkommen: Warum Immobilien im Ausland kaufen
Ausländische Immobilien bringen stabile Mieteinnahmen – insbesondere in Regionen mit entwickeltem Tourismus, hoher Nachfrage und begrenztem Angebot. In Barcelona, Malaga, Lissabon oder in den touristischen Gebieten Dubais liegt die durchschnittliche Rendite bei langfristiger Vermietung zwischen 4,5 und 6% pro Jahr. Kurzfristige Vermietung über Airbnb und Booking erhöht diesen Wert auf 8-9%, bei richtiger Objektverwaltung.
In Portugal wird Immobilien für 900-1.400 Euro/Monat für eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Lissabon vermietet. In Dubai kostet eine Wohnung im Jumeirah Village Circle (JVC) 175.000 $, wobei die monatliche Miete zwischen 1.200 und 1.450 $ liegt und eine Nettorendite von 6,1-6,5% bei minimalen Wartungskosten garantiert.
Diversifizierung und Währungsschutz
Der Kauf ausländischer Immobilien schafft eine Währungsbilanz im Anlageportfolio. Der Wechselkurs des Euro, des Dollars, des Dirhams und des britischen Pfunds stabilisiert die mit der Abwertung der nationalen Währung verbundenen Risiken. Objekte in Europa und den VAE dienen als Absicherung gegen lokale wirtschaftliche Turbulenzen.
Beispiel: Ein Investor aus Russland kaufte zwei Objekte – eine Wohnung in Lissabon (260.000 Euro) und ein Studio in Dubai (180.000 $). Die Einnahmen in Euro decken die Kosten für die Ausbildung seines Kindes in der EU, die Gewinne in Dollar sind Dividenden auf sein persönliches Konto. Auf diese Weise dient der Kauf von Immobilien im Ausland dazu, einen globalen Währungsschutz zu schaffen und die persönlichen finanziellen Horizonte zu bewahren.
Transparenz von Transaktionen und Steuerplanung
In den EU-Ländern, der Türkei und den VAE werden Immobilienkäufe von zertifizierten Anwälten, Notaren und staatlichen Registern begleitet. Die Registrierung des Objekts dauert zwischen 7 und 25 Arbeitstagen. Die meisten Länder haben Abkommen zur Vermeidung der doppelten Besteuerung mit der Russischen Föderation, Kasachstan, der Ukraine und Weißrussland unterzeichnet, was es ermöglicht, ein transparentes und legales Einkommensmodell aufzubauen.
Ein Beispiel für einmalige Kosten beim Kauf einer Wohnung an der Algarve (Portugal): Kaufsteuer (IMT) – 3.500 €, Stempelsteuer – 1.300 €, Anwaltskosten – 1.500 €, Registrierung – 250 €. Alles wird genau erfasst und innerhalb eines Monats abgewickelt. Die Mieteinnahmen unterliegen einer Pauschalsteuer von 28%, können jedoch durch ordnungsgemäße Deklaration von Wartungs- und Reparaturkosten reduziert werden.
Warum Immobilien im Ausland kaufen: Leben, vermieten, verkaufen
Immobilien in einem anderen Land lassen sich leicht für verschiedene Zwecke anpassen. Bei Änderung der Umstände kann das Objekt mit Gewinn verkauft, weitervermietet, verschenkt oder als Zahlungsmittel für Ausbildung, medizinische Behandlung oder Umzug verwendet werden. Die Immobilienpreise in Portugal sind seit 2014 um 83% gestiegen. Objekte in Dubai sind laut DLD in den letzten zwei Jahren um 31% gestiegen, insbesondere in den Vierteln Business Bay und Marina.
Ein Investor kaufte 2020 eine Wohnung in Porto für 145.000 €. Im Jahr 2024 wurde das Objekt auf 197.000 € geschätzt und die Mieteinnahmen betrugen 1.100 €/Monat. Nach 4 Jahren – +52.800 € zum Wert plus 52.800 € Nettomieteinnahmen, ohne Berücksichtigung des Eurokursanstiegs.
Wann es besonders vorteilhaft ist zu investieren:
- Bei vorhandenem Kapital in instabiler Währung, das geschützt werden muss.
- Bei Vorbereitung auf Auswanderung, Änderung des Steuerwohnsitzes oder Unternehmensgründung.
- Bei der Erstellung eines Anlageportfolios mit einem Anteil an Währungsanlagen.
- Bei dem Wunsch, Einkommen in harter Währung zu erzielen, ohne am operativen Management beteiligt zu sein.
- Bei der Notwendigkeit, einem Kind eine Ausbildung in der EU und eine Unterkunft im Ausland zu bieten.
- Bei der Umstellung auf teilweise oder vollständig remote Arbeit mit einem Standort in einer Gerichtsbarkeit mit niedrigen Steuern.
- Bei dem Wunsch, Vermögenswerte vor Sanktionsrisiken und lokalen Einschränkungen zu schützen.
- Bei der Risikodiversifizierung durch den Erwerb mehrerer Objekte in verschiedenen Ländern.
Fazit
Warum Immobilien im Ausland kaufen – für Kontrolle, Flexibilität und Freiheit. Der Besitz eines Vermögenswerts in einem anderen Land bietet nicht nur Einkommen, sondern auch Mobilität, Schutz und Zuversicht in die Zukunft. Ein solches Instrument funktioniert rund um die Uhr, unabhängig vom Rubelkurs, den Nachrichten und den Grenzen. Es bildet eine alternative Infrastruktur für Leben, Erholung und Kapital und dient als Grundlage für die persönliche finanzielle Strategie.
Das portugiesische Aufenthaltsgenehmigungsprogramm eröffnet den Zugang zum Arbeitsmarkt, zu Bildung, Medizin und Freizügigkeit innerhalb der EU. Es besteht die Möglichkeit, zu investieren, einen Arbeitsvertrag abzuschließen, zu studieren oder sogar ein passives Einkommen aus entfernten Aktivitäten zu erzielen. Der beliebteste Weg ist ein D7-Visum: Sie müssen lediglich ein monatliches Einkommen von mindestens 820 EUR nachweisen, eine Wohnung mieten und ein Konto eröffnen.
Ob es sich lohnt, nach Portugal zu ziehen, hängt von Ihren Zielen und Ihrer Bereitschaft zur Veränderung ab. Das Land bietet Zugang zur EU, ein mildes Klima und günstige Lebensbedingungen, aber es erfordert Anpassung und eine klare Strategie. Der Umzug ist gerechtfertigt, wenn Sie nicht nur die Vorteile, sondern auch die versteckten Nuancen berücksichtigen: Steuern, Bürokratie und Eigenheiten des lokalen Lebens.
Portugal hebt sich von anderen europäischen Ländern durch die günstigen Bedingungen für Investoren in Gewerbeimmobilien ab. Es gibt eine einzigartige Kombination von Faktoren, die den Markt des Landes zu einem der attraktivsten in Europa machen.
Investitionen in Gewerbeimmobilien in Übersee bieten hervorragende Möglichkeiten zur Vermögensdiversifizierung, für stabile Erträge und Kapitalschutz. Portugal ist aufgrund seiner robusten Wirtschaft, der steuerlichen Anreize und der starken Entwicklung der Infrastruktur einer der attraktivsten Märkte für gewerbliche Investoren.