Der Immobilienmarkt bleibt einer der wenigen stabilen Instrumente für langfristige Investitionen in wirtschaftlich turbulenten Zeiten. Angesichts der instabilen Inflation, Währungsschwankungen und unberechenbaren Aktienmärkte sind Investitionen in „Betongold“ gefragt, sichern Kapital und generieren Einkommen. Allerdings generiert die Investition an sich keinen Gewinn – Geld bringt nicht das Objekt, sondern eine kluge Strategie bei der Auswahl, dem Kauf und der Nutzung. Um zu verstehen, wie man Immobilien für Investitionen auswählt, sollte man nicht nur auf den Preis, sondern auch auf die Kostenstruktur, das Wachstumspotenzial des Viertels, die Nachfrage nach Miete und die Wirtschaftlichkeit des Objekts in Zahlen achten.
Das Potenzial des Viertels: Wie man Immobilien für Investitionen auswählt
Die Standortparameter bestimmen den Quadratmeterpreis, die Verkaufsgeschwindigkeit des Objekts und die Stabilität des Mietflusses. In Städten mit hoher Geschäftsaktivität zeigen Objekte in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten, Universitäten, medizinischen Zentren und Technologieparks jährliche Wertzuwächse von 8-12%. Zum Beispiel stiegen in St. Petersburg im Jahr 2023 die Preise für Wohnungen in der Nähe der U-Bahn-Station „Komendantskiy Prospekt“ um 17,3% aufgrund umfangreicher Bauvorhaben und Infrastrukturprojekte. Ebenso stiegen die Viertel „Dyatkino“ und „Shushary“ aufgrund des Zustroms junger Familien und aktiver Bauaktivitäten um durchschnittlich 11%.
In Moskau verzeichneten Novokosino, Kommunarka und Vykhino den größten Preisanstieg aufgrund neuer Moskauer Zentralbahnhöfe und der Erweiterung von Hauptverkehrsadern. Zum Beispiel stieg der durchschnittliche Preis in Kommunarka innerhalb von 18 Monaten von 197.000 Rubel auf 232.000 Rubel pro Quadratmeter. Millionenstädte wie Kasan, Nowosibirsk und Jekaterinburg verzeichnen Preisanstiege von 6-10% pro Jahr in vielversprechenden Vierteln, in denen IT-Parks, Logistikzentren und neue Bildungseinrichtungen entstehen.
Um genau zu bestimmen, wie man Immobilien für Investitionen auswählt, muss der Investor eine Vielzahl von Faktoren analysieren: nicht nur die Infrastruktur und den Verkehr, sondern auch die Bebauungsstruktur, die Bevölkerungsdichte, die aktuellen Wohnungsbauprojekte und die Geschwindigkeit, mit der Wohnungen in der ausgewählten Lage verkauft werden. Zahlen bilden die Grundlage der Strategie.
Investitionsformat: Studio, Wohnung, Apartment oder Gewerbeobjekt
Das Objektformat bestimmt die Zielgruppe, die Ausgaben und die Amortisationsdauer. Einzimmerwohnungen bleiben der stabilste Immobilientyp für die Vermietung: Die Amortisationsdauer in Städten mit mehr als einer Million Einwohnern beträgt im Durchschnitt 11,2 Jahre. Studios bis 25 m² in Neubauten in Moskau bringen eine Rendite von 6,5-7,2% pro Jahr, insbesondere bei der Vermietung über Vermittlungsplattformen. In Kasan rentieren sich Studios bis 20 m² im Wohnkomplex „Salavat Kupere“ in 9 Jahren mit einer Rendite von 7,8%.
Apartments ermöglichen trotz fehlender Registrierung und höherer Steuern eine Rendite von 8-9% pro Jahr bei richtiger Lage. Zum Beispiel wird ein Apartment mit 27 m² im Wohnkomplex „Level Streshnevo“ in Moskau für 56.000 Rubel pro Monat vermietet, bei einem Kaufpreis von 7,9 Millionen Rubel, was eine Rendite von etwa 8,5% ergibt.
Gewerbeimmobilien erfordern hohe Investitionen, bringen aber einen stabilen Cashflow. Zum Beispiel bringt ein 48 m² großes Geschäft in der Wohnanlage „Svetolyubovo“ in der Region Moskau einen Nettogewinn von etwa 62.000 Rubel pro Monat und eine Rendite von 10,1% bei einem Kaufpreis von 7,2 Millionen Rubel. Formate mit Property-Management-Unternehmen sind eine der bequemsten Möglichkeiten, Einkommen zu erzielen, insbesondere im Bereich der Kurzzeitvermietung: Unternehmen wie „Sutochno Business“ garantieren eine Auslastung von 80-90% pro Jahr.
Einkommensformel: Wie man Immobilien für Investitionen auswählt
Der Investor stützt sich auf klare Zahlen: Einkommen = Mieteinnahmen abzüglich Steuern, Abschreibungen und Leerstand. Zum Beispiel wird ein Studio für 4,5 Millionen Rubel im Wohnkomplex „Letniy Sad“ langfristig für 32.000 Rubel vermietet, die Kosten für Nebenkosten und laufende Ausgaben belaufen sich auf etwa 3.800 Rubel, die Selbständigkeitssteuer beträgt 4%, die jährliche Rendite beträgt 6,2%. Bei einem Preisanstieg von 15% in zwei Jahren kann man zusätzlich eine Rendite von 7,5% bei einem Verkauf erzielen, was eine Gesamtrendite von etwa 13,7% ergibt.
Der Investor hofft nicht auf ein Wunder – die Investition funktioniert, wenn folgende Punkte berücksichtigt werden: Zeit ohne Mieter (im Durchschnitt 1,5 Monate pro Jahr), Möbelabnutzung, unvorhergesehene Reparaturen und Anpassung des Marktmietpreises. In der Praxis führen nur 22-25% der privaten Investoren in Russland eine vollständige Wirtschaftlichkeitsanalyse des Objekts durch, daher ist es wichtig, Berechnungsformeln zu verwenden:
- Rendite = (Jährliche Mieteinnahmen – Ausgaben) / Kaufpreis.
- Amortisationsdauer = Kaufpreis / Jährliche Nettomieteinnahmen.
Um Immobilien für Investitionen korrekt auszuwählen, sollten Szenarien im Voraus durchgerechnet werden: optimistisch (volle Auslastung), Basis (80% Auslastung) und pessimistisch (Leerstand und Mietpreissenkung).
Rechtliche und finanzielle Parameter: Vom Dokument bis zur Steuer
Fehler bei der Transaktion und im Betrieb machen selbst die vielversprechendsten Investitionen zunichte. Die Überprüfung des Objekts umfasst:
- Auszug aus dem Grundbuchamt mit aktuellem Eigentumsstatus.
- Überprüfung der Eigentumsdokumente, insbesondere beim Kauf auf dem Sekundärmarkt.
- Inbetriebnahmeprotokoll, Baugenehmigung, technischer Pass.
- Katastrophenschätzung – sie wirkt sich auf die Steuer aus, insbesondere beim Kauf von Apartments und Gewerbeimmobilien.
Ab 2023 beträgt der Steuersatz für Wohnimmobilien bis zu 0,3% des Katasterwerts, für Apartments und Gewerbeimmobilien bis zu 2%. Für Mieter über IP oder NPD (Selbständigkeit) beträgt der Steuersatz 4% (natürliche Personen) und 6% (juristische Personen). Beim Verkauf von Immobilien innerhalb von fünf Jahren muss eine Einkommensteuer in Höhe von 13% des Gewinns entrichtet werden, sofern keine steuerlichen Abzüge in Anspruch genommen werden.
Um zuverlässig Immobilien für Investitionen auszuwählen, schließt der Investor einen Vertrag unter Berücksichtigung der steuerlichen Perspektiven ab: Die Registrierung als IP ermöglicht eine Verringerung der Steuerlast bei der Vermietung mehrerer Objekte, während das Selbständigenregime für eine Wohnung zur Vermietung geeignet ist.
Digitale Infrastruktur: Investitionen ohne physische Präsenz
Der moderne Investor nutzt keine Immobilienmakler, sondern ein digitales Ökosystem. Plattformen wie DomClick, CIAN PRO und SmartDeal automatisieren die Objektauswahl, Marktanalyse und Standortvergleiche. Intelligente Algorithmen berücksichtigen Rentabilitätsparameter, Eigentumskosten, Mietindex und das Vorhandensein von Property-Management-Unternehmen.
Zum Beispiel bietet die Plattform „Samolyot Invest“ Studios mit einer Rendite von 7,1% an, einschließlich eines Vermietungs- und Wartungsservices. „PIK-Arenda“ bietet Objekte mit voller Auslastung, Renovierung und Mieterbetreuung an. Die Verwendung von CRM-Systemen (z. B. RentMate oder Flatsharing Pro) ermöglicht die Überwachung der Mietzahlungen, Berichte, den Zustand des Objekts und die Arbeit von Auftragnehmern.
In einer einzigen Anwendung verwaltet der Investor 3-5 Objekte, überwacht Einnahmen, führt Reparaturen durch und schließt Verträge aus der Ferne ab. Investitionen hängen nicht mehr von Geografie und physischer Kontrolle ab. Um genau zu verstehen, wie man Immobilien für Investitionen auswählt, sollten digitale Dienste von Anfang an in die Strategie einbezogen werden.
5 Parameter bei der Auswahl eines Objekts:
- Standort mit einer jährlichen Preissteigerung von mindestens 7% und aktivem Bau.
- Objekt mit vollständiger Ausstattung, bezugsfertig, ohne rechtliche Risiken.
- Format bis zu 35 m², geeignet für langfristige oder kurzfristige Vermietung.
- Möglichkeit der Zusammenarbeit mit einem Property-Management-Unternehmen oder einer digitalen Plattform.
- Prognostizierte Rendite über der Inflationsrate (ab 6% pro Jahr).
Fazit
Immobilien verzeihen keine oberflächliche Auswahl. Nur eine umfassende Analyse des Viertels, eine genaue Wirtschaftlichkeitsberechnung, ein Format mit vorhersehbarem Bedarf und eine kluge Steuerplanung ermöglichen es, ein funktionierendes Investitionsportfolio aufzubauen. Die Frage, wie man Immobilien für Investitionen auswählt, wird nicht durch Intuition, sondern durch strenge Logik, reale Zahlen, Datenarbeit und die Auswahl eines strategischen Partners für das Management beantwortet.
Das Premium-Segment ist nicht nur nach Gebäudetyp, sondern auch nach architektonischer Ausführung, Service-Niveau und Eigentumsformat unterteilt. Überlegen Sie, was eine Luxus-Immobilie im Schnitt der Funktionstypen ist:
Was ist Luxus-Immobilien — eine Symbiose aus Architektur, Status, Technologie und Strategie. Investitionen in Premium-Objekte ermöglichen:
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