Portugal zieht aufgrund seines günstigen Steuersystems, des warmen Klimas und des stabilen Immobilienmarktes weiterhin Investoren aus der ganzen Welt an. Der Kauf eines Hauses in diesem Land berechtigt Sie nicht nur zu einem komfortablen Aufenthalt, sondern bei richtiger Planung auch zu zusätzlichen Vorteilen. Vor dem Kauf sollte man sich genau darüber informieren, welche Grundsteuern in Portugal auf Gebietsansässige und Gebietsfremde erhoben werden und wie man die finanzielle Belastung optimieren kann.
Das portugiesische Steuersystem: allgemeine Grundsätze
Das portugiesische Steuerrecht wird durch den Serviço de Finanças geregelt, der obligatorische Zahlungen für Eigentümer vorsieht. Die Struktur des Systems umfasst sowohl einmalige Pflichtbeiträge als auch jährliche Gebühren, die von den Merkmalen der Immobilie abhängen.
Beim Kauf einer Immobilie sind im Wesentlichen drei Steuern zu beachten:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – für Eigentumsübertragungen, die beim Kauf erhoben werden.
- IMI (Kommunale Vermögenssteuer) – ежегодный.
- IS (Imposto de Selo) – Stempelsteuer, die bei Abschluss eines Geschäfts zu entrichten ist.
Neben diesen Gebühren wirkt sich auch der Status der steuerlichen Ansässigkeit auf die Höhe der Pflichtabzüge aus.
Kauf einer Immobilie in Portugal: Steuern und Nebenkosten
Die Formalisierung eines Eigentumstitels ist mit erheblichen Kosten verbunden. Die erste obligatorische Gebühr in Portugal ist die Grunderwerbssteuer IMT, die je nach Preis und Art der Immobilie zwischen 0 und 8 % liegt. Beim Kauf einer Immobilie im Wert von bis zu 92.407 Euro wird diese Gebühr nicht erhoben, während für Luxuswohnungen – über 1 Million Euro – ein Satz von 7,5 % gilt.
Als nächstes folgt die Stempelsteuer (IS), die bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu entrichten ist. Sie wird mit 0,8 % des Immobilienwerts berechnet und ist als Pauschalbetrag zu zahlen. Hinzu kommen die Notar- und Eintragungsgebühren, die je nach Komplexität der Transaktion zwischen 500 und 2.000 Euro liegen können.
Jährliche Grundsteuer in Portugal (IMI)
Nach Vertragsabschluss müssen die Eigentümer eine jährliche Gebühr, das so genannte IMI, entrichten. Ihr Satz beträgt:
- 0,3% bis 0,45% für städtische Einrichtungen,
- 0,8 % für landwirtschaftliche Flächen,
- 7,5 % für in Offshore-Ländern registrierte Immobilien.
Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Katasterwert, nicht nach dem Marktpreis der Immobilie. Wenn Sie zum Beispiel eine Wohnung in Lissabon mit einem Preis von 200.000 Euro besitzen, beträgt die jährliche Gebühr zwischen 600 und 900 Euro. Für Neueinwohner gibt es einen Vorteil: Die Befreiung von der KAG für drei Jahre für Wohnungen bis zu 125.000 Euro, wenn sie als Hauptwohnsitz genutzt werden.
Portugals außergewöhnliche Steuerregelung: NHR-Programm
Um ausländisches Kapital anzuziehen, hat die Regierung das NHR-System (Non-Habitual Resident) entwickelt, um die Steuerlast auf im Ausland erzielte Einkünfte zu minimieren.
Die wichtigsten Vorteile sind:
- 0 % Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Immobilien in Portugal für unmittelbare Familienangehörige,
- 10 % Provision auf Rentenzahlungen,
- 20%ige Abgabe auf Einkommen aus der Tätigkeit hochqualifizierter Fachleute (z.B. IT, Finanzen, Medizin).
Der NHR-Status wird für 10 Jahre gewährt, danach wird die Verpflichtung überprüft.
Grundsteuer für Nichtansässige in Portugal: Merkmale und Schlüsselsätze
Für ausländische Investoren, die im Lande Immobilien erwerben, gelten andere steuerliche Bedingungen als für Einheimische. Die Besteuerung variiert je nach Art des Eigentums an der Immobilie – Vermietung, Verkauf oder langfristiger Besitz ohne Einkommen. Zu den Hauptpflichten gehören Steuern auf Mieteinnahmen, Kapitalgewinne beim Verkauf und die jährliche Grundsteuer (IMI).
Abgabe auf Mieteinnahmen: 28% des erzielten Gewinns
Wenn die Immobilie vermietet wird, muss ein Nichtansässiger in Portugal 28 % Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. Der Betrag wird auf das Nettoeinkommen nach Abzug der zulässigen Ausgaben erhoben, zu denen auch die folgenden gehören:
- Nebenkostenabrechnungen (falls vom Vermieter bezahlt).
- Kosten für die Instandhaltung und Reparatur von Wohnungen.
- Gebühren an Verwaltungsgesellschaften (wenn die Immobilie über eine Agentur vermietet wird).
Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung in Lissabon für 1.500 € pro Monat (18.000 € pro Jahr) mieten und absetzbare Ausgaben von 3.000 € haben, beträgt Ihr steuerpflichtiges Einkommen 15.000 € und die Steuer 4.200 €. Es gibt keine progressiven Steuersätze für Nichtansässige, so dass eine Optimierung der Zahlungen nur durch eine ordnungsgemäße Kostenrechnung oder die Registrierung der Immobilie über eine juristische Person möglich ist.
Kapitalertragssteuer: 28% auf die Differenz zwischen Kauf und Verkauf
Beim Verkauf von Immobilien müssen Gebietsfremde eine Provision zahlen, die sich aus der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis abzüglich der zulässigen Ausgaben ergibt.
Beispiel für die Berechnung:
- Der ursprüngliche Preis der Wohnung beträgt 300.000 Euro.
- Der Verkaufspreis beträgt 450.000 €.
- Kosten für Renovierung und Legalisierung der Transaktion – 20.000 Euro.
- Die Bemessungsgrundlage beträgt 130 000 EUR (450 000 – 300 000 – 20 000).
- Die endgültige Steuer beträgt 36.400 € (28 % von 130.000).
Einwohner des Landes können die Steuerlast verringern, wenn sie in neuen Wohnraum investieren, aber für ausländische Investoren gibt es keinen solchen Vorteil.
Jährlich anfallende Steuerschuld
Die Gebühr wird jährlich erhoben und wird auf der Grundlage des Katasterwerts des Objekts berechnet.
Die KAG-Sätze variieren je nach Lage der Wohnung:
- Für städtische Grundstücke: 0,3%-0,45%.
- Für landwirtschaftliche Grundstücke 0,8 %.
- Für in Offshore-Jurisdiktionen registrierte Objekte – 7,5 %.
Beträgt der Katasterwert einer Wohnung beispielsweise 250.000 €, so liegt die KAG bei 750-1.125 €. Die Behörden einiger Gemeinden bieten neuen Eigentümern Anreize, indem sie sie für drei Jahre von der Zahlung der Provision befreien, aber diese Regel gilt nicht für Nichtansässige.
Investitionen in Immobilien: Vorteile für Investoren
Portugal zieht aufgrund des anhaltenden Wachstums der Immobilienpreise, der starken Mietnachfrage und der günstigen steuerlichen Bedingungen weiterhin ausländische Investoren an:
- Hohe Mietnachfrage. Die wichtigsten Städte des Landes – Lissabon, Porto und die Algarve – sind nach wie vor bei Touristen und Auswanderern beliebt, was für eine starke Mietnachfrage sorgt. Im Zentrum von Lissabon liegt der durchschnittliche Mietpreis für eine Ein-Zimmer-Wohnung bei 1.500-2.000 € pro Monat, was eine jährliche Rendite von 6-10 % ergibt.
- Programm „Goldenes Visum“. Investoren, die im Land eine Immobilie für einen Betrag von 500.000 Euro oder mehr erwerben (oder ab 280.000 Euro in Regionen mit geringer Bevölkerungsdichte), können das Goldene Visum beantragen – eine Aufenthaltsgenehmigung mit der Möglichkeit, nach 5 Jahren die Staatsbürgerschaft zu erhalten.
Ergebnisse
Ausländische Investoren, die den Kauf einer Immobilie planen, sollten die Besonderheiten der Steuern in Portugal berücksichtigen. Die Provisionen für Gebietsfremde sind höher als für Gebietsansässige, aber durch die kompetente Nutzung von Vorzugsregelungen lassen sich die Kosten minimieren. Die Optimierung der Steuerlast erfordert eine professionelle Herangehensweise und Planung, weshalb empfohlen wird, sich vor dem Kauf mit Anwälten und qualifizierten Fachleuten zu beraten.
Das portugiesische Aufenthaltsgenehmigungsprogramm eröffnet den Zugang zum Arbeitsmarkt, zu Bildung, Medizin und Freizügigkeit innerhalb der EU. Es besteht die Möglichkeit, zu investieren, einen Arbeitsvertrag abzuschließen, zu studieren oder sogar ein passives Einkommen aus entfernten Aktivitäten zu erzielen. Der beliebteste Weg ist ein D7-Visum: Sie müssen lediglich ein monatliches Einkommen von mindestens 820 EUR nachweisen, eine Wohnung mieten und ein Konto eröffnen.
Ob es sich lohnt, nach Portugal zu ziehen, hängt von Ihren Zielen und Ihrer Bereitschaft zur Veränderung ab. Das Land bietet Zugang zur EU, ein mildes Klima und günstige Lebensbedingungen, aber es erfordert Anpassung und eine klare Strategie. Der Umzug ist gerechtfertigt, wenn Sie nicht nur die Vorteile, sondern auch die versteckten Nuancen berücksichtigen: Steuern, Bürokratie und Eigenheiten des lokalen Lebens.
Portugal hebt sich von anderen europäischen Ländern durch die günstigen Bedingungen für Investoren in Gewerbeimmobilien ab. Es gibt eine einzigartige Kombination von Faktoren, die den Markt des Landes zu einem der attraktivsten in Europa machen.
Investitionen in Gewerbeimmobilien in Übersee bieten hervorragende Möglichkeiten zur Vermögensdiversifizierung, für stabile Erträge und Kapitalschutz. Portugal ist aufgrund seiner robusten Wirtschaft, der steuerlichen Anreize und der starken Entwicklung der Infrastruktur einer der attraktivsten Märkte für gewerbliche Investoren.