إيجابيات الاستثمار في العقارات التجارية في الخارج: كيفية اختيار الأسواق المربحة

نادراً ما يتم اتخاذ قرار الانتقال إلى بلد آخر بشكل مندفع. في كثير من الأحيان، بعد سلسلة من “لو” المنطقية و”لماذا” العملية. وسؤال ما إذا كان الأمر يستحق الانتقال إلى البرتغال هو سؤال يجمع بين المناخ والضرائب والجنسية وتكلفة المعيشة مضروباً في الطموحات الشخصية. لا تكمن الإجابة في التقييمات العامة والصور السياحية، ولكن في الأرقام والمنهجية والفروق الدقيقة التي لا يتم الصراخ عنها في الكتيبات الإعلانية.

جودة الحياة وتكلفة المعيشة

تتميز تكلفة المعيشة في البرتغال بالاعتدال في النفقات الأساسية وعدم القدرة على التنبؤ بالتكاليف الإضافية. وتحتل لشبونة وبورتو الصدارة من حيث الأسعار: يبدأ إيجار شقة في وسط المدينة من 1000 يورو شهرياً، والغداء في المقهى بـ 10 يورو، وتذكرة الحافلة بـ 40 يورو. وفي المناطق الريفية تنخفض الأرقام إلى النصف تقريباً.

غالباً ما يبدأ الانتقال إلى البرتغال بإلقاء نظرة على تكلفة المعيشة – وهو عامل رئيسي للعائلات والعاملين لحسابهم الخاص. وتبلغ ميزانية الفرد الواحد ذات الاستهلاك المتواضع من 800 يورو شهرياً، بما في ذلك الإيجار في الضواحي والطعام والمواصلات والهواتف المحمولة. 300-500 يورو إضافية للراحة.

القانون والنظام: ما الذي يمنحك تصريح الإقامة في البرتغال

يتيح برنامج تصريح الإقامة البرتغالي إمكانية الوصول إلى سوق العمل والتعليم والطب والتنقل داخل الاتحاد الأوروبي. هناك خيارات من خلال الاستثمار أو التعاقد أو الدراسة أو حتى الدخل السلبي من الأنشطة البعيدة. الطريق الأكثر شيوعًا هو من خلال تأشيرة D7: تحتاج فقط إلى إثبات دخل شهري قدره 820 يورو (كحد أدنى)، واستئجار منزل وفتح حساب.

يتم إصدار تصريح الإقامة أولاً لمدة عامين، ثم يتم تمديدها. بعد 5 سنوات، يمكنك الحصول على تصريح إقامة دائمة أو التقدم بطلب للحصول على الجنسية، شريطة اجتياز اختبار الكفاءة اللغوية الأساسية. يستغرق الإجراء نفسه حوالي 6 أشهر مع الإعداد المناسب.

طقس بدون شتاء وصيف حار

يظل المناخ أحد أكثر العوامل التي لا تحظى بالتقدير الكافي في مسألة ما إذا كان الأمر يستحق الانتقال إلى البرتغال. فعلى عكس جارتها إسبانيا، تتميز البرتغال بشتاء معتدل (يصل إلى +15 درجة مئوية) وصيف معتدل (متوسط +28 درجة مئوية). يخفف المحيط الأطلسي من ارتفاع درجات الحرارة، كما أن مستوى سطوع الشمس يزيد عن 270 يوماً في السنة.

هذا الاستقرار يجعل من الممكن الاستفادة من طاقة الشمس على مدار السنة، والتوفير في التدفئة، والتنقل سيراً على الأقدام أو بالدراجة الهوائية. وفي المناطق الريفية في الجنوب، تختفي تكاليف التدفئة تقريباً – وهي ميزة اقتصادية هامة.

هل يجب عليك الانتقال إلى البرتغال: الإيجابيات والسلبيات من وجهة نظر المغتربين

تسجل تعليقات الأشخاص الحقيقيين من مختلف البلدان تكيفاً عالياً. ويشير الكثيرون إلى ودّ السكان المحليين وتسامحهم ووتيرة الحياة غير المستعجلة. تصنيف البلاد مرتفع باستمرار، وكذلك مستوى الأمان – فهي من بين أفضل 5 دول في العالم.

ومع ذلك، فإن عيوب الحياة في البرتغال موجودة أيضاً. الخدمة البطيئة والبيروقراطية وسوق العمل المغلق للمتخصصين غير المهرة هي شكاوى شائعة. خاصة في كثير من الأحيان – من الشباب الذين لا يعرفون اللغة البرتغالية.

لا تتطلب الهجرة ليس فقط الوثائق، ولكن أيضًا مقاومة إعادة الهيكلة الذهنية. من الصعب توقع خدمة أوروبية بسرعة عمل المؤسسات في أمريكا اللاتينية. على سبيل المثال: يستغرق التسجيل في مكتب الضرائب أحيانًا أسبوعًا إذا كانت لديك جميع الأوراق.

العمل والضرائب: من المستفيد

قطاع تكنولوجيا المعلومات، والخدمات عبر الإنترنت، والسياحة، والزراعة هي المجالات الرئيسية التي يمكن للوافدين العمل فيها. الحد الأدنى للراتب في عام 2025 هو 820 يورو. ويبلغ المتوسط 1400-1600 يورو، ولكن في المدن الكبرى فقط.

تظل الضرائب موضوعاً ساخناً. المقيمون ملزمون بدفع ضريبة دخل تصل إلى 48% (على مقياس تصاعدي)، ولكن برنامج NHR (المقيم غير المقيم بصفة غير اعتيادية) يسمح لك بتحسين الخصومات لمدة 10 سنوات. وهو ملائم بشكل خاص للمتقاعدين والعاملين لحسابهم الخاص الذين لديهم دخل خارج البلاد.

تتطور الأعمال التجارية بنشاط: يحصل القطاع الصغير والمتوسط على إعانات مالية وإمكانية الوصول إلى صناديق الاتحاد الأوروبي. يستغرق فتح شركة ما يصل إلى 3 أيام إذا كان لديك صندوق استثمار وطني وحساب محلي.

أين تعيش: مدن ذات طابع خاص

مدن البرتغال ليست متشابهة. لشبونة ديناميكية، وبورتو تقليدية، وبراغا دينية وتكنولوجية، وكويمبرا عاصمة الطلاب، وفارو شاطئية.

يمكن أن يقلل الانتقال إلى البرتغال إلى المدن الأصغر حجماً من تكاليف السكن بنسبة 30-40%، ولكنه يحد من الوصول إلى العمل والمراكز الطبية. ولكن الهدوء والأمان والمساحات الخضراء متوفرة بكثرة.

الصحة والتعليم: التوقعات والواقع

الرعاية الصحية في البلاد عامة وخاصة. تتوافر الرعاية الأساسية المجانية من خلال رقم هاتف SNS، ولكن طوابير الانتظار للأطباء المتخصصين تصل إلى عدة أسابيع. العيادات الخاصة أسرع، حيث يبدأ سعر الزيارة من 60 يورو.

يعتمد التعليم على اللغة والعمر. تقبل المدارس العامة القبول المجاني، ولكن التعليم باللغة البرتغالية فقط. تتطلب المؤسسات الخاصة والدولية مساهمات من 400 يورو إلى 1200 يورو شهرياً.

يستثمر المغتربون بنشاط في تعليم أبنائهم في المدارس الدولية بسبب مرونة البرامج وإمكانية الانتقال إلى الجامعات الأوروبية دون عوائق لغوية.

ما تقوله الأرقام: تحليل نهائي

إن مزايا العيش في البرتغال واضحة: الوصول إلى الاتحاد الأوروبي، والمناخ، والإنفاق المعتدل، والتفضيلات الضريبية، والأمن. يوفر البلد سهولة الاندماج للعاملين المستقلين والمتقاعدين والشركات الناشئة.

من ناحية أخرى، تتوزع إيجابيات وسلبيات العيش في البلد بشكل غير متساوٍ. لن يتمكن الجميع من الوصول السريع إلى سوق العمل، ولا يتوفر الدواء الجيد في كل مكان. الانتقال دون استعداد هو مخاطرة.

التقييم حسب المعايير الرئيسية:

1. تكلفة المعيشة: معتدلة، ولكنها تختلف حسب المنطقة.
2. المناخ: معتدل، مع الحد الأدنى من التقلبات الجوية.
3. الأمان: مرتفع، خاصة في المدن الصغيرة.
4. الضرائب: التحسين ممكن.
5. الجنسية: بعد 5 سنوات.
6. التعليم والطب: جودة عالية ولكن دقيقة.
7. الملاحظات: إيجابية، خاضعة للتكيف.

يعتمد ما إذا كان الأمر يستحق الانتقال إلى البرتغال على أهدافك المحددة واستعدادك للتغيير. يوفر هذا البلد بيئة مريحة، ولكنه يتطلب وعياً عند اختيار المنطقة والوضع ونموذج الدخل. فالانتقال باستراتيجية واضحة سيكون له أقصى تأثير.

ما إذا كان الأمر يستحق الانتقال إلى البرتغال: الاستنتاجات

يعتمد ما إذا كان الأمر يستحق الانتقال إلى البرتغال على أهدافك واستعدادك للتغيير. يوفر هذا البلد إمكانية الوصول إلى الاتحاد الأوروبي والمناخ المعتدل والظروف المعيشية المواتية، ولكنه يتطلب التأقلم واستراتيجية واضحة. هذه الخطوة مبررة إذا أخذت في الاعتبار ليس فقط المزايا، ولكن أيضاً الفروق الدقيقة الخفية: الضرائب والبيروقراطية وخصائص الحياة المحلية.

لا تزال البرتغال تجذب المستثمرين من جميع أنحاء العالم بسبب نظامها الضريبي المواتي ومناخها الدافئ وسوقها العقاري المستقر. لا يخولك شراء منزل في هذا البلد ليس فقط الحصول على إقامة مريحة، ولكن أيضاً الحصول على مزايا إضافية مع التخطيط السليم. قبل الشراء، من الضروري أن تدرس بعناية ما هي الضرائب العقارية التي تفرضها البرتغال على المقيمين وغير المقيمين، وكذلك كيفية تحسين العبء المالي.

النظام الضريبي في البرتغال: المبادئ العامة

تخضع التشريعات الضريبية البرتغالية لنظام الضرائب البرتغالية من قبل هيئة الضرائب البرتغالية (FinServiço de الأطفال)، والتي تحدد المدفوعات الإلزامية للمالكين. يشمل هيكل النظام كلاً من المساهمات الإلزامية لمرة واحدة والرسوم السنوية حسب خصائص العقار.

هناك ثلاث ضرائب رئيسية يجب مراعاتها عند شراء منزل:

1. IMT (ضريبة نقل الملكية البلدية) – لنقل الملكية، ويتم فرض رسوم على الشراء.
2. IMI (ضريبة الأملاك البلدية) – سنويًا.
3. IS (رسوم الطوابع) – رسوم الدمغة التي تُدفع عند إبرام الصفقة.

بالإضافة إلى هذه الرسوم، تؤثر حالة الإقامة الضريبية على مقدار الاقتطاعات الإلزامية.

شراء عقار في البرتغال: الضرائب والتكاليف الإضافية

هناك تكاليف كبيرة ينطوي عليها إضفاء الطابع الرسمي على سند الملكية. أول الرسوم الإلزامية الأولى في البرتغال هي ضريبة نقل الملكية IMT، والتي تتراوح من 0% إلى 8% حسب سعر العقار ونوعه. على سبيل المثال، عند شراء عقار تصل قيمته إلى 92,407 يورو، لا يتم فرض هذه الرسوم، بينما بالنسبة للشقق الفاخرة – أكثر من مليون يورو – ستكون النسبة 7.5%.

يلي ذلك رسوم الدمغة (IS)، والتي يتم دفعها عند توقيع اتفاقية البيع والشراء. ويتم احتسابها بنسبة 0.8% من قيمة العقار، ويتم دفعها دفعة واحدة. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري مراعاة رسوم كاتب العدل ورسوم التسجيل، والتي يمكن أن تتراوح من 500 إلى 2,000 يورو حسب مدى تعقيد الصفقة.

ضريبة الأملاك السنوية في البرتغال (IMI)

بمجرد التعاقد، يُطلب من المالكين دفع رسوم سنوية تُعرف باسم IMI. ومعدلها هو:

• 0.3% إلى 0.45% للمنشآت الحضرية,
• 0.8 في المائة للأراضي الزراعية,
• 7.5% للعقارات المسجلة في الولايات القضائية الخارجية.

يعتمد مبلغ الضريبة على القيمة المساحية وليس على السعر السوقي للعقار. على سبيل المثال، إذا كنت تمتلك شقة في لشبونة بسعر 200,000 يورو، فستكون الرسوم السنوية بين 600 و900 يورو. هناك ميزة للمقيمين الجدد: الإعفاء من ضريبة الدخل الشهري لمدة 3 سنوات للمساكن التي يصل سعرها إلى 125,000 يورو إذا كانت تُستخدم كمسكن أساسي.

النظام الضريبي الاستثنائي في البرتغال: برنامج اللوائح الضريبية الوطنية

ولجذب رؤوس الأموال الأجنبية، طورت الحكومة نظام “المقيم غير المقيم” (غير المقيم المقيم) لتقليل العبء الضريبي على الدخل المكتسب في الخارج.

المزايا الرئيسية هي:

1. 0% ضريبة الميراث والهدايا على العقارات في البرتغال لأفراد الأسرة المباشرين,
2. 10% عمولة على مدفوعات المعاش التقاعدي,
3. ضريبة بنسبة 20% على الدخل من أنشطة المهنيين المؤهلين تأهيلاً عالياً (مثل تكنولوجيا المعلومات والتمويل والطب).

يُمنح وضع الحقوق الوطنية لمدة 10 سنوات، وبعد ذلك تتم مراجعة الالتزام.

الضرائب العقارية لغير المقيمين في البرتغال: الميزات والمعدلات الرئيسية

يواجه المستثمرون الأجانب الذين يحصلون على عقارات في البلاد شروطاً ضريبية مختلفة عن المقيمين المحليين. وتختلف الضرائب تبعاً لطبيعة ملكية العقار – الإيجار أو البيع أو الملكية طويلة الأجل بدون دخل. تشمل الالتزامات الرئيسية الضريبة على دخل الإيجار، والأرباح الرأسمالية على البيع وضريبة الملكية السنوية (IMI).

الرسوم على إيرادات الإيجار: 28% من الأرباح المحصلة

إذا تم تأجير العقار، يكون الشخص غير المقيم في البرتغال مسؤولاً عن دفع ضريبة بنسبة 28% على دخل الإيجار. ويتم احتساب المبلغ على صافي الدخل بعد خصم النفقات المسموح بها، والتي تشمل:

1. فواتير الخدمات (إذا دفعها المالك).
2. تكاليف صيانة وإصلاح المساكن.
3. رسوم لشركات الإدارة (إذا كان العقار مستأجراً من خلال وكالة).

على سبيل المثال، إذا كنت تستأجر شقة في لشبونة مقابل 1,500 يورو شهرياً (18,000 يورو سنوياً) ولديك نفقات مسموح بها تبلغ 3,000 يورو، فسيكون دخلك الخاضع للضريبة 15,000 يورو والضريبة 4,200 يورو. لا توجد معدلات ضريبية تصاعدية لغير المقيمين، لذلك لا يمكن تحسين المدفوعات إلا من خلال محاسبة التكاليف المناسبة أو تسجيل العقار من خلال كيان قانوني.

ضريبة الأرباح الرأسمالية: 28% من الفرق بين الشراء والبيع

عند بيع العقارات، يُطلب من غير المقيمين دفع عمولة تُحسب على أنها الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع مخصوماً منه النفقات المسموح بها.

مثال حسابي:

1. تبلغ التكلفة الأصلية للشقة 300,000 يورو.
2. سعر البيع 450,000 يورو.
3. تكاليف التجديد وإضفاء الشرعية على الصفقة – 20,000 يورو.
4. الوعاء الخاضع للضريبة هو 130 000 يورو (450 000 – 300 000 – 20 000 يورو).
5. تبلغ الضريبة النهائية 36,400 يورو (28% من 130,000).

يمكن للمقيمين في البلد تخفيض العبء الضريبي إذا أعادوا الاستثمار في مساكن جديدة، ولكن لا توجد مثل هذه الميزة للمستثمرين الأجانب.

الالتزام الضريبي الذي ينشأ كل عام

يتم احتساب الرسوم سنويًا ويتم احتسابها على أساس القيمة المساحية للعقار.

وتعتمد معدلات IMI على موقع المسكن:

1. بالنسبة للعقارات الحضرية، 0.3% – 0.45%.
2. بالنسبة لقطع الأراضي الزراعية، 0.8 في المائة.
3. بالنسبة للأشياء المسجلة في الولايات القضائية الخارجية – 7.5%.

على سبيل المثال، إذا كانت القيمة المساحية للشقة 250,000 يورو، فإن مؤشر الاستثمار الدولي سيكون 750-1125 يورو. تقدم سلطات بعض البلديات حوافز للمالكين الجدد، حيث تعفيهم من دفع العمولة لمدة 3 سنوات، ولكن هذه القاعدة لا تنطبق على غير المقيمين.

الاستثمار في العقارات: الفوائد التي تعود على المستثمرين

تستمر البرتغال في جذب المستثمرين الأجانب بسبب النمو المستمر في أسعار العقارات، والطلب القوي على الإيجار، والشروط الضريبية المواتية:

1. ارتفاع الطلب على الإيجار. لا تزال المدن الرئيسية في البلاد لشبونة وبورتو والغارف تحظى بشعبية كبيرة بين السياح والمغتربين، مما يحافظ على قوة الطلب على الإيجار. في وسط لشبونة، يبلغ متوسط سعر الإيجار لشقة بغرفة نوم واحدة ما بين 1,500 و2,000 يورو شهرياً، مما يعطي عائداً سنوياً يتراوح بين 6 و10%.
2. برنامج التأشيرة الذهبية. يمكن للمستثمرين الذين يشترون عقارات في البلد بمبلغ 500,000 يورو أو أكثر (أو من 280,000 يورو في المناطق ذات الكثافة السكانية المنخفضة) التقدم بطلب للحصول على التأشيرة الذهبية – تصريح إقامة مع إمكانية الحصول على الجنسية بعد 5 سنوات.

النتائج

يجب أن يأخذ المستثمرون الأجانب الذين يخططون لشراء عقار في الاعتبار خصوصيات الضرائب في البرتغال. العمولات لغير المقيمين في البلد أعلى من المقيمين، ولكن الاستخدام الكفء للأنظمة التفضيلية يسمح بتقليل التكاليف. يتطلب تحسين الالتزامات الضريبية نهجاً مهنياً وتخطيطاً احترافياً، لذلك يوصى بالتشاور مع المحامين والمتخصصين المؤهلين قبل الشراء.