لا تزال البرتغال تجذب المستثمرين من جميع أنحاء العالم بسبب نظامها الضريبي المواتي ومناخها الدافئ وسوقها العقاري المستقر. لا يخولك شراء منزل في هذا البلد ليس فقط الحصول على إقامة مريحة، ولكن أيضاً الحصول على مزايا إضافية مع التخطيط السليم. قبل الشراء، من الضروري أن تدرس بعناية ما هي الضرائب العقارية التي تفرضها البرتغال على المقيمين وغير المقيمين، وكذلك كيفية تحسين العبء المالي.
النظام الضريبي في البرتغال: المبادئ العامة
تخضع التشريعات الضريبية البرتغالية لنظام الضرائب البرتغالية من قبل هيئة الضرائب البرتغالية (FinServiço de الأطفال)، والتي تحدد المدفوعات الإلزامية للمالكين. يشمل هيكل النظام كلاً من المساهمات الإلزامية لمرة واحدة والرسوم السنوية حسب خصائص العقار.
هناك ثلاث ضرائب رئيسية يجب مراعاتها عند شراء منزل:
- IMT (ضريبة نقل الملكية البلدية) – لنقل الملكية، ويتم فرض رسوم على الشراء.
- IMI (ضريبة الأملاك البلدية) – سنويًا.
- IS (رسوم الطوابع) – رسوم الدمغة التي تُدفع عند إبرام الصفقة.
بالإضافة إلى هذه الرسوم، تؤثر حالة الإقامة الضريبية على مقدار الاقتطاعات الإلزامية.
شراء عقار في البرتغال: الضرائب والتكاليف الإضافية
هناك تكاليف كبيرة ينطوي عليها إضفاء الطابع الرسمي على سند الملكية. أول الرسوم الإلزامية الأولى في البرتغال هي ضريبة نقل الملكية IMT، والتي تتراوح من 0% إلى 8% حسب سعر العقار ونوعه. على سبيل المثال، عند شراء عقار تصل قيمته إلى 92,407 يورو، لا يتم فرض هذه الرسوم، بينما بالنسبة للشقق الفاخرة – أكثر من مليون يورو – ستكون النسبة 7.5%.
يلي ذلك رسوم الدمغة (IS)، والتي يتم دفعها عند توقيع اتفاقية البيع والشراء. ويتم احتسابها بنسبة 0.8% من قيمة العقار، ويتم دفعها دفعة واحدة. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري مراعاة رسوم كاتب العدل ورسوم التسجيل، والتي يمكن أن تتراوح من 500 إلى 2,000 يورو حسب مدى تعقيد الصفقة.
ضريبة الأملاك السنوية في البرتغال (IMI)
بمجرد التعاقد، يُطلب من المالكين دفع رسوم سنوية تُعرف باسم IMI. ومعدلها هو:
- 0.3% إلى 0.45% للمنشآت الحضرية,
- 0.8 في المائة للأراضي الزراعية,
- 7.5% للعقارات المسجلة في الولايات القضائية الخارجية.
يعتمد مبلغ الضريبة على القيمة المساحية وليس على السعر السوقي للعقار. على سبيل المثال، إذا كنت تمتلك شقة في لشبونة بسعر 200,000 يورو، فستكون الرسوم السنوية بين 600 و900 يورو. هناك ميزة للمقيمين الجدد: الإعفاء من ضريبة الدخل الشهري لمدة 3 سنوات للمساكن التي يصل سعرها إلى 125,000 يورو إذا كانت تُستخدم كمسكن أساسي.
النظام الضريبي الاستثنائي في البرتغال: برنامج اللوائح الضريبية الوطنية
ولجذب رؤوس الأموال الأجنبية، طورت الحكومة نظام “المقيم غير المقيم” (غير المقيم المقيم) لتقليل العبء الضريبي على الدخل المكتسب في الخارج.
المزايا الرئيسية هي:
- 0% ضريبة الميراث والهدايا على العقارات في البرتغال لأفراد الأسرة المباشرين,
- 10% عمولة على مدفوعات المعاش التقاعدي,
- ضريبة بنسبة 20% على الدخل من أنشطة المهنيين المؤهلين تأهيلاً عالياً (مثل تكنولوجيا المعلومات والتمويل والطب).
يُمنح وضع الحقوق الوطنية لمدة 10 سنوات، وبعد ذلك تتم مراجعة الالتزام.
الضرائب العقارية لغير المقيمين في البرتغال: الميزات والمعدلات الرئيسية
يواجه المستثمرون الأجانب الذين يحصلون على عقارات في البلاد شروطاً ضريبية مختلفة عن المقيمين المحليين. وتختلف الضرائب تبعاً لطبيعة ملكية العقار – الإيجار أو البيع أو الملكية طويلة الأجل بدون دخل. تشمل الالتزامات الرئيسية الضريبة على دخل الإيجار، والأرباح الرأسمالية على البيع وضريبة الملكية السنوية (IMI).
الرسوم على إيرادات الإيجار: 28% من الأرباح المحصلة
إذا تم تأجير العقار، يكون الشخص غير المقيم في البرتغال مسؤولاً عن دفع ضريبة بنسبة 28% على دخل الإيجار. ويتم احتساب المبلغ على صافي الدخل بعد خصم النفقات المسموح بها، والتي تشمل:
- فواتير الخدمات (إذا دفعها المالك).
- تكاليف صيانة وإصلاح المساكن.
- رسوم لشركات الإدارة (إذا كان العقار مستأجراً من خلال وكالة).
على سبيل المثال، إذا كنت تستأجر شقة في لشبونة مقابل 1,500 يورو شهرياً (18,000 يورو سنوياً) ولديك نفقات مسموح بها تبلغ 3,000 يورو، فسيكون دخلك الخاضع للضريبة 15,000 يورو والضريبة 4,200 يورو. لا توجد معدلات ضريبية تصاعدية لغير المقيمين، لذلك لا يمكن تحسين المدفوعات إلا من خلال محاسبة التكاليف المناسبة أو تسجيل العقار من خلال كيان قانوني.
ضريبة الأرباح الرأسمالية: 28% من الفرق بين الشراء والبيع
عند بيع العقارات، يُطلب من غير المقيمين دفع عمولة تُحسب على أنها الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع مخصوماً منه النفقات المسموح بها.
مثال حسابي:
- تبلغ التكلفة الأصلية للشقة 300,000 يورو.
- سعر البيع 450,000 يورو.
- تكاليف التجديد وإضفاء الشرعية على الصفقة – 20,000 يورو.
- الوعاء الخاضع للضريبة هو 130 000 يورو (450 000 – 300 000 – 20 000 يورو).
- تبلغ الضريبة النهائية 36,400 يورو (28% من 130,000).
يمكن للمقيمين في البلد تخفيض العبء الضريبي إذا أعادوا الاستثمار في مساكن جديدة، ولكن لا توجد مثل هذه الميزة للمستثمرين الأجانب.
الالتزام الضريبي الذي ينشأ كل عام
يتم احتساب الرسوم سنويًا ويتم احتسابها على أساس القيمة المساحية للعقار.
وتعتمد معدلات IMI على موقع المسكن:
- بالنسبة للعقارات الحضرية، 0.3% – 0.45%.
- بالنسبة لقطع الأراضي الزراعية، 0.8 في المائة.
- بالنسبة للأشياء المسجلة في الولايات القضائية الخارجية – 7.5%.
على سبيل المثال، إذا كانت القيمة المساحية للشقة 250,000 يورو، فإن مؤشر الاستثمار الدولي سيكون 750-1125 يورو. تقدم سلطات بعض البلديات حوافز للمالكين الجدد، حيث تعفيهم من دفع العمولة لمدة 3 سنوات، ولكن هذه القاعدة لا تنطبق على غير المقيمين.
الاستثمار في العقارات: الفوائد التي تعود على المستثمرين
تستمر البرتغال في جذب المستثمرين الأجانب بسبب النمو المستمر في أسعار العقارات، والطلب القوي على الإيجار، والشروط الضريبية المواتية:
- ارتفاع الطلب على الإيجار. لا تزال المدن الرئيسية في البلاد لشبونة وبورتو والغارف تحظى بشعبية كبيرة بين السياح والمغتربين، مما يحافظ على قوة الطلب على الإيجار. في وسط لشبونة، يبلغ متوسط سعر الإيجار لشقة بغرفة نوم واحدة ما بين 1,500 و2,000 يورو شهرياً، مما يعطي عائداً سنوياً يتراوح بين 6 و10%.
- برنامج التأشيرة الذهبية. يمكن للمستثمرين الذين يشترون عقارات في البلد بمبلغ 500,000 يورو أو أكثر (أو من 280,000 يورو في المناطق ذات الكثافة السكانية المنخفضة) التقدم بطلب للحصول على التأشيرة الذهبية – تصريح إقامة مع إمكانية الحصول على الجنسية بعد 5 سنوات.
النتائج
يجب أن يأخذ المستثمرون الأجانب الذين يخططون لشراء عقار في الاعتبار خصوصيات الضرائب في البرتغال. العمولات لغير المقيمين في البلد أعلى من المقيمين، ولكن الاستخدام الكفء للأنظمة التفضيلية يسمح بتقليل التكاليف. يتطلب تحسين الالتزامات الضريبية نهجاً مهنياً وتخطيطاً احترافياً، لذلك يوصى بالتشاور مع المحامين والمتخصصين المؤهلين قبل الشراء.
الجنسية عن طريق الزواج ليست تلقائية. يمنح الزواج الحق في التقديم بعد 3 سنوات من العيش معًا. يجب تسجيل الزواج في البرتغال. اعتبارًا من عام 2022، هناك المزيد من الفحوصات المتكررة على واقع العلاقة: المقابلات، والمعاشرة، والشؤون المالية. ينطبق هذا السيناريو أيضًا على الزيجات من نفس الجنس.
من الممكن الحصول على جواز سفر كمواطن برتغالي في عام 2025 إذا اتبعت القواعد وتصرفت دون أخطاء. تقدم الدولة عدة مسارات: من خلال التجنس أو الزواج أو الاستثمار أو النسب. الشيء الرئيسي هو إثبات الإقامة القانونية والاندماج والملف النظيف.
يتيح برنامج تصريح الإقامة البرتغالي إمكانية الوصول إلى سوق العمل والتعليم والطب والتنقل داخل الاتحاد الأوروبي. هناك خيارات من خلال الاستثمار أو التعاقد أو الدراسة أو حتى الدخل السلبي من الأنشطة البعيدة. الطريق الأكثر شيوعًا هو من خلال تأشيرة D7: تحتاج فقط إلى إثبات دخل شهري قدره 820 يورو (كحد أدنى)، واستئجار منزل وفتح حساب.
يعتمد ما إذا كان الأمر يستحق الانتقال إلى البرتغال على أهدافك واستعدادك للتغيير. يوفر هذا البلد إمكانية الوصول إلى الاتحاد الأوروبي والمناخ المعتدل والظروف المعيشية المواتية، ولكنه يتطلب التأقلم واستراتيجية واضحة. هذه الخطوة مبررة إذا أخذت في الاعتبار ليس فقط المزايا، ولكن أيضاً الفروق الدقيقة الخفية: الضرائب والبيروقراطية وخصائص الحياة المحلية.