Wie man eine Wohnung in Portugal kauft: von Lissabon bis zur Algarve – ein praktischer Leitfaden

Portugal zieht aufgrund seines günstigen Steuersystems, des warmen Klimas und des stabilen Immobilienmarktes weiterhin Investoren aus der ganzen Welt an. Der Kauf eines Hauses in diesem Land berechtigt Sie nicht nur zu einem komfortablen Aufenthalt, sondern bei richtiger Planung auch zu zusätzlichen Vorteilen. Vor dem Kauf sollte man sich genau darüber informieren, welche Grundsteuern in Portugal auf Gebietsansässige und Gebietsfremde erhoben werden und wie man die finanzielle Belastung optimieren kann.

Das portugiesische Steuersystem: allgemeine Grundsätze

Das portugiesische Steuerrecht wird durch den Serviço de Finanças geregelt, der obligatorische Zahlungen für Eigentümer vorsieht. Die Struktur des Systems umfasst sowohl einmalige Pflichtbeiträge als auch jährliche Gebühren, die von den Merkmalen der Immobilie abhängen.

Beim Kauf einer Immobilie sind im Wesentlichen drei Steuern zu beachten:

1. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – für Eigentumsübertragungen, die beim Kauf erhoben werden.
2. IMI (Kommunale Vermögenssteuer) – ежегодный.
3. IS (Imposto de Selo) – Stempelsteuer, die bei Abschluss eines Geschäfts zu entrichten ist.

Neben diesen Gebühren wirkt sich auch der Status der steuerlichen Ansässigkeit auf die Höhe der Pflichtabzüge aus.

Kauf einer Immobilie in Portugal: Steuern und Nebenkosten

Die Formalisierung eines Eigentumstitels ist mit erheblichen Kosten verbunden. Die erste obligatorische Gebühr in Portugal ist die Grunderwerbssteuer IMT, die je nach Preis und Art der Immobilie zwischen 0 und 8 % liegt. Beim Kauf einer Immobilie im Wert von bis zu 92.407 Euro wird diese Gebühr nicht erhoben, während für Luxuswohnungen – über 1 Million Euro – ein Satz von 7,5 % gilt.

Als nächstes folgt die Stempelsteuer (IS), die bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu entrichten ist. Sie wird mit 0,8 % des Immobilienwerts berechnet und ist als Pauschalbetrag zu zahlen. Hinzu kommen die Notar- und Eintragungsgebühren, die je nach Komplexität der Transaktion zwischen 500 und 2.000 Euro liegen können.

Jährliche Grundsteuer in Portugal (IMI)

Nach Vertragsabschluss müssen die Eigentümer eine jährliche Gebühr, das so genannte IMI, entrichten. Ihr Satz beträgt:

• 0,3% bis 0,45% für städtische Einrichtungen,
• 0,8 % für landwirtschaftliche Flächen,
• 7,5 % für in Offshore-Ländern registrierte Immobilien.

Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Katasterwert, nicht nach dem Marktpreis der Immobilie. Wenn Sie zum Beispiel eine Wohnung in Lissabon mit einem Preis von 200.000 Euro besitzen, beträgt die jährliche Gebühr zwischen 600 und 900 Euro. Für Neueinwohner gibt es einen Vorteil: Die Befreiung von der KAG für drei Jahre für Wohnungen bis zu 125.000 Euro, wenn sie als Hauptwohnsitz genutzt werden.

Portugals außergewöhnliche Steuerregelung: NHR-Programm

Um ausländisches Kapital anzuziehen, hat die Regierung das NHR-System (Non-Habitual Resident) entwickelt, um die Steuerlast auf im Ausland erzielte Einkünfte zu minimieren.

Die wichtigsten Vorteile sind:

1. 0 % Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Immobilien in Portugal für unmittelbare Familienangehörige,
2. 10 % Provision auf Rentenzahlungen,
3. 20%ige Abgabe auf Einkommen aus der Tätigkeit hochqualifizierter Fachleute (z.B. IT, Finanzen, Medizin).

Der NHR-Status wird für 10 Jahre gewährt, danach wird die Verpflichtung überprüft.

Grundsteuer für Nichtansässige in Portugal: Merkmale und Schlüsselsätze

Für ausländische Investoren, die im Lande Immobilien erwerben, gelten andere steuerliche Bedingungen als für Einheimische. Die Besteuerung variiert je nach Art des Eigentums an der Immobilie – Vermietung, Verkauf oder langfristiger Besitz ohne Einkommen. Zu den Hauptpflichten gehören Steuern auf Mieteinnahmen, Kapitalgewinne beim Verkauf und die jährliche Grundsteuer (IMI).

Abgabe auf Mieteinnahmen: 28% des erzielten Gewinns

Wenn die Immobilie vermietet wird, muss ein Nichtansässiger in Portugal 28 % Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. Der Betrag wird auf das Nettoeinkommen nach Abzug der zulässigen Ausgaben erhoben, zu denen auch die folgenden gehören:

1. Nebenkostenabrechnungen (falls vom Vermieter bezahlt).
2. Kosten für die Instandhaltung und Reparatur von Wohnungen.
3. Gebühren an Verwaltungsgesellschaften (wenn die Immobilie über eine Agentur vermietet wird).

Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung in Lissabon für 1.500 € pro Monat (18.000 € pro Jahr) mieten und absetzbare Ausgaben von 3.000 € haben, beträgt Ihr steuerpflichtiges Einkommen 15.000 € und die Steuer 4.200 €. Es gibt keine progressiven Steuersätze für Nichtansässige, so dass eine Optimierung der Zahlungen nur durch eine ordnungsgemäße Kostenrechnung oder die Registrierung der Immobilie über eine juristische Person möglich ist.

Kapitalertragssteuer: 28% auf die Differenz zwischen Kauf und Verkauf

Beim Verkauf von Immobilien müssen Gebietsfremde eine Provision zahlen, die sich aus der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis abzüglich der zulässigen Ausgaben ergibt.

Beispiel für die Berechnung:

1. Der ursprüngliche Preis der Wohnung beträgt 300.000 Euro.
2. Der Verkaufspreis beträgt 450.000 €.
3. Kosten für Renovierung und Legalisierung der Transaktion – 20.000 Euro.
4. Die Bemessungsgrundlage beträgt 130 000 EUR (450 000 – 300 000 – 20 000).
5. Die endgültige Steuer beträgt 36.400 € (28 % von 130.000).

Einwohner des Landes können die Steuerlast verringern, wenn sie in neuen Wohnraum investieren, aber für ausländische Investoren gibt es keinen solchen Vorteil.

Jährlich anfallende Steuerschuld

Die Gebühr wird jährlich erhoben und wird auf der Grundlage des Katasterwerts des Objekts berechnet.

Die KAG-Sätze variieren je nach Lage der Wohnung:

1. Für städtische Grundstücke: 0,3%-0,45%.
2. Für landwirtschaftliche Grundstücke 0,8 %.
3. Für in Offshore-Jurisdiktionen registrierte Objekte – 7,5 %.

Beträgt der Katasterwert einer Wohnung beispielsweise 250.000 €, so liegt die KAG bei 750-1.125 €. Die Behörden einiger Gemeinden bieten neuen Eigentümern Anreize, indem sie sie für drei Jahre von der Zahlung der Provision befreien, aber diese Regel gilt nicht für Nichtansässige.

Investitionen in Immobilien: Vorteile für Investoren

Portugal zieht aufgrund des anhaltenden Wachstums der Immobilienpreise, der starken Mietnachfrage und der günstigen steuerlichen Bedingungen weiterhin ausländische Investoren an:

1. Hohe Mietnachfrage. Die wichtigsten Städte des Landes – Lissabon, Porto und die Algarve – sind nach wie vor bei Touristen und Auswanderern beliebt, was für eine starke Mietnachfrage sorgt. Im Zentrum von Lissabon liegt der durchschnittliche Mietpreis für eine Ein-Zimmer-Wohnung bei 1.500-2.000 € pro Monat, was eine jährliche Rendite von 6-10 % ergibt.
2. Programm „Goldenes Visum“. Investoren, die im Land eine Immobilie für einen Betrag von 500.000 Euro oder mehr erwerben (oder ab 280.000 Euro in Regionen mit geringer Bevölkerungsdichte), können das Goldene Visum beantragen – eine Aufenthaltsgenehmigung mit der Möglichkeit, nach 5 Jahren die Staatsbürgerschaft zu erhalten.

Ergebnisse

Ausländische Investoren, die den Kauf einer Immobilie planen, sollten die Besonderheiten der Steuern in Portugal berücksichtigen. Die Provisionen für Gebietsfremde sind höher als für Gebietsansässige, aber durch die kompetente Nutzung von Vorzugsregelungen lassen sich die Kosten minimieren. Die Optimierung der Steuerlast erfordert eine professionelle Herangehensweise und Planung, weshalb empfohlen wird, sich vor dem Kauf mit Anwälten und qualifizierten Fachleuten zu beraten.

Goldene Strände, ganzjähriger Sonnenschein und ein gemächlicher Lebensrhythmus – klingt das wie ein Traum? Die Vorteile eines Lebens in Portugal scheinen auf der Hand zu liegen, aber das Land hat nicht nur Vorteile, sondern auch Herausforderungen. Für diejenigen, die einen Umzug in Erwägung ziehen, ist es wichtig, die Besonderheiten zu kennen – von den Lebenshaltungskosten bis hin zur portugiesischen „saudade“.

Warum nach Portugal ziehen

Viele Menschen erwägen, nach Portugal zu ziehen, weil das Land reich an Kultur, Klima und gastronomischen Traditionen ist: Was macht die Vorteile des Lebens in Portugal für Ausländer so attraktiv? Erschwingliche Lebenshaltungskosten, ein warmes Klima und freundliche Einheimische schaffen hervorragende Bedingungen für die Auswanderung.

Portugiesische Kultur und Mentalität

Die Vorteile eines Lebens in Portugal liegen für Russen darin, in eine Welt zu reisen, in der jeder Tag von einem Gefühl der „saudade“ erfüllt ist. Dieses einzigartige Konzept verbindet eine leichte Traurigkeit und eine tiefe Liebe zum Leben. Die Portugiesen leben ein gemächliches Leben und schätzen die einfachen Freuden von Familienessen, Spaziergängen am Meer und Cafés.

Die Einheimischen gehören zu den gastfreundlichsten Menschen in Europa. Sie sind offen für Kommunikation und behandeln Ausländer mit Respekt. Sie werden Ihnen immer helfen, sich zurechtzufinden, Ihnen den Weg erklären und Sie auf eine Tasse Kaffee einladen. In Portugal sind die Feiertage nicht einfach nur Tage im Kalender, sondern ein echtes Ereignis. So verwandelt zum Beispiel das St. Antonius-Fest in Lissabon die Stadt in einen bunten Karneval mit gegrillten Sardinen und Musik bis in den Morgen.

Klima und Natur in Portugal

300 Sonnentage im Jahr und eine Meeresbrise schaffen ein einzigartiges Klima. Zu den Vorzügen des Lebens in Portugal gehören warme Sommer und milde Winter. Die Berge und Weinberge im Norden und die Strände der Algarve im Süden. Diese natürliche Palette ermöglicht es jedem, seinen perfekten Wohnort zu wählen.

Der Norden Portugals bietet regnerische Winter und kühle Sommer. Hier liegen die Städte Porto und Braga, umgeben von den grünen Hügeln und Weinbergen des Douro-Tals. Naturliebhaber werden die Wanderwege im Nationalpark Peneda Gerês zu schätzen wissen.

Zentralportugal bietet ein mildes Klima mit warmen Sommern und gemäßigten Wintern. In Städten wie Coimbra und Aveiro erreichen die Temperaturen im Sommer +30 °C und fallen im Winter selten unter +10 °C.

Der Süden des Landes ist berühmt für die Strände der Algarve, wo die Sommer heiß und trocken sind. Die Temperaturen liegen im Juli und August oft über +35 °C. Die Visitenkarte der Region sind ihre felsigen Buchten, Sandstrände und gemütlichen Fischerdörfer.

Die Vorteile des Lebens in Portugal

Staatliche Unterstützung, eine erschwingliche Gesundheitsversorgung und niedrige Lebenshaltungskosten machen das Land für Auswanderer attraktiv.

Sozialleistungen und erschwingliche Gesundheitsversorgung

Das öffentliche Gesundheitssystem SNS (Serviço Nacional de Saúde) bietet allen Einwohnern hochwertige Dienstleistungen. Die meisten Gesundheitsdienste in den öffentlichen Krankenhäusern sind kostenlos oder kosten nur eine geringe Gebühr. Ein Termin bei einem Allgemeinmediziner kostet beispielsweise etwa 5 € und eine Konsultation bei einem Facharzt bis zu 20 €. Für die Inanspruchnahme medizinischer Leistungen ist eine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich, mit der Sie alle Vorteile des SNS-Systems nutzen können.

Privatkliniken bieten einen schnelleren Service und ein hohes Maß an Komfort. Eine Konsultation in einer Privatklinik kostet zum Beispiel 70-100 €. Die Medizin entspricht europäischen Standards, und die portugiesischen Ärzte sind für ihre Kompetenz bekannt.

Die Vorteile des Lebens in Portugal für Familien liegen auf der Hand: erschwingliche Medizin, kostenlose Bildung und ein sicheres Umfeld für Kinder.

Wohnraum und Immobilien in Portugal für Familien und Rentner

Zu den Vorteilen des Lebens in Portugal gehört, dass man im Vergleich zu anderen europäischen Ländern ein Haus zu relativ günstigen Preisen kaufen kann. In Lissabon kostet eine Wohnung durchschnittlich 3.000 € pro Quadratmeter, in Porto sind es etwa 2.500 €, und in kleineren Städten und ländlichen Gebieten gibt es Angebote ab 1.000 € pro Quadratmeter.

Kauf eines Eigenheims für eine Familie

Portugal bietet hervorragende Bedingungen für Familien. Eigentum in Portugal ist eine Gelegenheit, ein Haus oder eine Wohnung in ruhigen Vororten mit entwickelter Infrastruktur und Grünflächen zu wählen. Städte wie Cascais, Setubal und Coimbra sind dank guter Schulen, Parks und Sportplätze ideal für das Leben mit Kindern.

Merkmale von Familienwohnungen:

1. Häuser mit Gärten und Swimmingpools an der Küste.
2. Wohnungen in modernen Wohnkomplexen mit Parkplätzen und Spielplätzen.
3. Ausgebaute Infrastruktur: Schulen, Geschäfte, Krankenhäuser in Gehweite.

Immobilien für Rentner

Immobilien in Portugal für Ruheständler – gemütliche Wohnungen und Villen in Regionen mit mildem Klima. Die südliche Region der Algarve ist berühmt für ihre komfortablen Residenzen für Senioren, die medizinische Versorgung, soziale Programme und die Möglichkeit, das ganze Jahr über die Natur zu genießen, bieten.

Beliebte Regionen für Ruheständler:

1. Die Algarve hat ein warmes Klima, Sandstrände und eine entspannte Atmosphäre.
2. Lissabon und seine Umgebung – günstige Verkehrsverbindungen und ein hohes Niveau der medizinischen Versorgung.
3. Madeira ist ein Inselparadies für alle, die Abgeschiedenheit und atemberaubende Aussichten suchen.

Zu den Vorteilen eines Lebens in Portugal für Rentner gehören niedrige Steuern auf Renten und die Möglichkeit, eine medizinische Versorgung nach europäischem Standard zu erhalten.

Lebenshaltungskosten: Wie man ein Budget plant

Die Vorteile des Lebens in Portugal sind eng mit der Erschwinglichkeit des Lebens verbunden. Portugal ist nach wie vor eines der preiswertesten Länder in Westeuropa. Das durchschnittliche Monatsbudget für eine vierköpfige Familie liegt bei 2000-2500 € und für eine Einzelperson bei 1000 €. Die wichtigsten Lebenshaltungskosten sind:

Gehäuse:

1. Mieten Sie eine Wohnung in Lissabon ab 800 € pro Monat.
2. Mieten Sie eine Wohnung in Porto ab 600 €.
3. In kleineren Städten ab 400 €.

Transport:

1. Fahrkarte für öffentliche Verkehrsmittel – 40 € pro Monat.
2. Ein Liter Benzin kostet 1,80 €.

Produkte:

1. Brot kostet 1 €.
2. Milch – 0,90 €.
3. Ein Kilo Fleisch kostet 8-10 €.

Besonderheiten des Lebens in Portugal für verschiedene Kategorien

Portugal ist für junge Menschen wegen seiner pulsierenden Städte, seiner erschwinglichen Bildung und seines reichen kulturellen Lebens attraktiv. Lissabon und Porto gelten als technologische Zentren, in denen sich Neugründungen und kreative Industrien aktiv entwickeln.

Chancen für junge Menschen:

1. Hochwertige Ausbildung an den Universitäten von Lissabon und Coimbra.
2. Co-Working-Zentren und Gründerzentren für alle, die von ihrem eigenen Unternehmen träumen.
3. Nachtleben: Clubs, Bars und Festivals sind bis zum Morgen geöffnet.

Für Familien: Bildung und Sicherheit

Die Vorteile des Lebens in Portugal für russische Familien sind sichere Städte, gute Bildung und erschwingliche Medizin. Die Kinder können in portugiesischen Schulen oder internationalen Bildungseinrichtungen lernen.

Schlussfolgerung

Die Vorzüge des Lebens in Portugal zeichnen ein Bild von einem komfortablen, erschwinglichen und erfüllten Alltag. Das Land ist für verschiedene Kategorien von Auswanderern geeignet: von jungen Berufstätigen bis hin zu Rentnern. Bei sorgfältiger Vorbereitung kann der Umzug nach Portugal der Beginn eines neuen, aufregenden Kapitels des Lebens unter der südlichen Sonne sein.