Плюсы инвестирования в коммерческую недвижимость за рубежом: как выбрать выгодные рынки

Португалия продолжает привлекать инвесторов со всего мира благодаря выгодной налоговой системе, теплому климату и стабильному рынку недвижимости. Приобретение жилья в этой стране даёт право не только на комфортное проживание, но и на получение дополнительных преимуществ при правильном планировании. Перед покупкой необходимо тщательно изучить, какие налоги на недвижимость Португалия устанавливает для резидентов и нерезидентов, а также как оптимизировать финансовую нагрузку.

Налоговая система Португалии: общие принципы

Португальское налоговое законодательство регулируется Serviço de Finanças, которая устанавливает обязательные платежи для собственников. В структуру системы входят как обязательные единоразовые взносы, так и ежегодные сборы, зависящие от характеристик имущества.

При приобретении жилья следует учитывать три основных налога:

1. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) — на передачу недвижимости, взимается при покупке.
2. IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — ежегодный.
3. IS (Imposto de Selo) — гербовый сбор, который оплачивается при заключении сделки.

Помимо этих комиссий, статус налогового резидента влияет на размер обязательных отчислений.

Покупка недвижимости в Португалии: налоги и дополнительные расходы

Оформление права собственности сопровождается значительными расходами. Первый обязательный сбор в Португалии — налог на передачу недвижимости IMT, который варьируется от 0% до 8% в зависимости от цены объекта и его типа. Например, при покупке имущества стоимостью до 92 407 евро комиссия не взимается, тогда как для элитных апартаментов — свыше 1 миллиона евро — ставка составит 7,5%.

Следующий — гербовый сбор (IS), который оплачивается при подписании договора купли-продажи. Он рассчитывается как 0,8% от стоимости жилья и уплачивается единовременно. Дополнительно необходимо учитывать нотариальные и регистрационные комиссии, которые могут варьироваться от 500 до 2 000 евро в зависимости от сложности сделки.

Ежегодный налог на недвижимость в Португалии (IMI)

После заключения договора собственники обязаны ежегодно оплачивать сбор, известный как IMI. Его ставка составляет:

• от 0,3% до 0,45% для городских объектов,
• 0,8% для сельскохозяйственных земель,
• 7,5% для недвижимости, зарегистрированной в офшорных юрисдикциях.

Размер налога определяется на основании кадастровой стоимости, а не рыночной цены объекта. Например, при владении квартирой в Лиссабоне, цена которой 200 000 евро, ежегодная комиссия составит от 600 до 900 евро. Для новых резидентов предусмотрена льгота: освобождение от IMI на 3 года для жилья стоимостью до 125 000 евро, если оно используется как основное место проживания.

Исключительный налоговый режим Португалии: программа NHR

Для привлечения иностранного капитала правительство разработало систему NHR (Non-Habitual Resident), которая позволяет минимизировать налоговую нагрузку на доходы, полученные за границей.

Основные преимущества:

1. 0% налог на наследство и дарение недвижимости в Португалии для ближайших родственников,
2. 10% комиссия на пенсионные выплаты,
3. 20% сбор с доходов от деятельности специалистов с высокой квалификацией (например, IT, финансы, медицина).

Статус NHR предоставляется на 10 лет, после чего обязательства пересматриваются.

Налоги на недвижимость для нерезидентов в Португалии: особенности и ключевые ставки

Иностранные инвесторы, приобретающие имущество в стране, сталкиваются с иными налоговыми условиями, чем местные резиденты. Налогообложение варьируется в зависимости от характера владения объектом — сдачи в аренду, продажи или длительного владения без извлечения дохода. Главные обязательства включают налог на арендный доход, на прирост капитала при продаже и ежегодный — на имущество (IMI).

Сбор с арендного дохода: 28% от полученной прибыли

Если недвижимость сдается в аренду, нерезидент Португалии обязан уплачивать налог на арендный доход в размере 28%. Сумма начисляется на чистый доход после вычета допустимых расходов, которые включают:

1. Коммунальные платежи (если оплачиваются арендодателем).
2. Расходы на обслуживание жилья и ремонт.
3. Вознаграждения управляющим компаниям (если объект сдаётся через агентство).

Например, при сдаче квартиры в Лиссабоне за 1 500 евро в месяц (18 000 евро в год) и наличии допустимых расходов на сумму 3 000 евро налогооблагаемый доход составит 15 000 евро, а налог – 4 200 евро. Для нерезидентов не предусмотрены прогрессивные ставки налогообложения, поэтому оптимизация выплат возможна только за счет грамотного учета затрат или регистрации объекта через юридическое лицо.

Налог на прирост капитала: 28% от разницы между покупкой и продажей

При продаже имущества нерезиденты обязаны уплатить комиссию, которая рассчитывается как разница между ценой приобретения и реализации за вычетом допустимых расходов.

Пример расчета:

1. Первоначальная стоимость квартиры — 300 000 евро.
2. Цена продажи — 450 000 евро.
3. Расходы на ремонт и юридическое оформление сделки — 20 000 евро.
4. Налогооблагаемая база — 130 000 евро (450 000 – 300 000 – 20 000).
5. Итоговый налог — 36 400 евро (28% от 130 000).

Резиденты страны могут снизить налоговую нагрузку, если реинвестируют средства в новое жилье, но для иностранных инвесторов такой льготы не предусмотрено.

Налоговое обязательство, которое возникает каждый год

Сбор взимается ежегодно и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

Ставки IMI зависят от местоположения жилья:

1. Для городской недвижимости — 0,3%–0,45%.
2. Для сельскохозяйственных участков — 0,8%.
3. Для объектов, зарегистрированных в офшорных юрисдикциях — 7,5%.

Например, если кадастровая стоимость квартиры составляет 250 000 евро, IMI составит 750–1 125 евро. Власти некоторых муниципалитетов предоставляют льготы новым владельцам, освобождая их от уплаты комиссии на 3 года, но это правило не распространяется на нерезидентов.

Инвестиции в недвижимость: преимущества для инвесторов

Португалия продолжает привлекать иностранных инвесторов благодаря устойчивому росту цен на недвижимость, высокому спросу на аренду и благоприятным условиям по уплате налогов:

1. Высокий спрос на аренду. Основные города страны — Лиссабон, Порту и Алгарве — остаются популярными у туристов и экспатов, что поддерживает высокий арендный спрос. В центральных районах Лиссабона средняя арендная ставка за двухкомнатную квартиру составляет 1 500–2 000 евро в месяц, что даёт годовую доходность 6–10%.
2. Программа «Золотая виза». Инвесторы, приобретающие недвижимость в стране на сумму от 500 000 евро (или от 280 000 евро в регионах с низкой плотностью населения), могут претендовать на Золотую визу — вид на жительство с возможностью получения гражданства через 5 лет.

Итоги

Иностранные инвесторы, планирующие покупку недвижимости, должны учитывать особенности налогов в Португалии. Комиссии для нерезидентов в стране выше, чем для резидентов, но грамотное использование льготных режимов позволяет минимизировать расходы. Оптимизация налоговых обязательств требует профессионального подхода и планирования, поэтому перед покупкой рекомендуется консультироваться с юристами и квалифицированными специалистами.