Стоимость жизни в Португалии в 2025 году: стоит ли переезжать в страну

Купить квартиру в Португалии — значит сделать шаг навстречу жизни в одной из самых ярких и приветливых стран Европы. Португалия манит своим мягким климатом, богатой историей, вкусной едой и великолепной природой. Здесь каждый найдёт своё — от живописных горных ландшафтов до живого городского ритма Лиссабона и тихих уголков Алгарве.

Особенности рынка недвижимости в Португалии: почему именно здесь?

Португальский рынок недвижимости продолжает набирать обороты, и на то есть веские причины. Во-первых, страна предлагает одну из самых выгодных схем получения дохода от сдачи жилья в аренду. Средний рост стоимости недвижимости здесь составляет 3-4% в год, что делает Португалию привлекательной для тех, кто ищет надёжный способ вложения капитала. Ключевыми преимуществами также являются налоговые льготы, предоставляемые новым владельцам, и возможность получения Золотой Визы для инвесторов.

Пошаговая инструкция: как купить квартиру в Португалии

Первый шаг на пути к покупке недвижимости в Португалии — определение целей и бюджета. Определитесь, для чего нужно жильё: для постоянного проживания, для сезонного отдыха или для получения дохода от аренды. Например, квартиры в Лиссабоне стоят от 3 500 евро за кв.м, тогда как в Алгарве — от 2 500 евро за кв.м. Такие расценки позволяют каждому выбрать подходящий вариант. Для аренды лучше всего подходят объекты в туристически популярных районах, таких как Лиссабон и Алгарве, где сдача может приносить доход до 10-12% в год.

Выбор региона и типа объекта

Португалия предлагает различные варианты жилья в зависимости от предпочтений. В Лиссабоне больше всего возможностей для инвестиций в аренду, а Порту подходит тем, кто ценит спокойный образ жизни. Важно учитывать, что стоимость метров также зависит от инфраструктуры: например, апартаменты с видом на океан в Алгарве будут дороже. Также стоит обратить внимание на близость к транспорту, школам, больницам и другим объектам инфраструктуры, что значительно повышает ценность недвижимости.

Работа с агентом

Ищите профессионала, который знает рынок. Найм опытного агента — важный шаг, так как агент поможет избежать подводных камней и подскажет лучшие объекты в соответствии с бюджетом. Португальские специалисты обычно берут комиссию в размере 3-5% от стоимости сделки. Агенты также могут помочь с проверкой документов и юридической чистотой объекта, что критически важно, чтобы избежать мошенничества.

Подготовка документов

Для того чтобы купить квартиру в Португалии, понадобится получить идентификационный номер налогоплательщика — NIF. Также нужны документы, подтверждающие финансовую состоятельность, например, справка о доходах. Оформление NIF можно сделать в местной налоговой службе или через консульство. Также необходимо предоставить банковские выписки, подтверждающие наличие средств на покупку, и справку об отсутствии задолженностей. Все документы должны быть переведены на португальский язык и заверены у нотариуса.

Заключение сделки

На первом этапе заключается предварительный договор — Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), в котором оговариваются все условия сделки. Залог обычно составляет 10-15% от стоимости. Затем нотариус оформляет окончательный договор купли-продажи, что является гарантом законности и прозрачности процедуры. Нотариальные расходы составляют около 1-2% от стоимости недвижимости. Также необходимо уплатить налог на передачу имущества (IMT), ставка которого варьируется от 1% до 8% в зависимости от стоимости объекта.

Вторичное жильё или новостройки

Что выбрать:

1. Вторичное жильё в Португалии, как правило, располагается в исторических районах и предлагает уникальную атмосферу. Но важно учитывать, что ремонт таких объектов может стать значительной статьей расходов. Например, средняя стоимость ремонта составляет 500-1 000 евро за кв.м в зависимости от состояния здания и выбранных материалов. Кроме того, такие квартиры часто требуют модернизации систем водоснабжения и отопления.
2. Новостройки — возможность жить в современном и энергоэффективном жилье. Стоимость новостроек в Лиссабоне начинается от 3 500 евро за кв.м, и покупатели часто могут воспользоваться удобными схемами рассрочки от застройщика. Здесь также есть бассейны, паркинги и закрытые территории, что повышает уровень комфорта.

Ипотека в Португалии: что нужно знать иностранцам?

Португальские банки открыты для сотрудничества с иностранными покупателями, и ипотека на квартиру в Португалии доступна даже для нерезидентов. Банки требуют первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости жилья, а средняя ставка составляет 2,5-3,5% годовых. Максимальный срок кредита обычно составляет 30 лет, но он может зависеть от возраста заемщика.

Этапы получения ипотеки:

1. Предварительное одобрение. Перед началом поиска квартиры получите одобрение банка на ипотеку. Это значительно упростит процесс покупки и поможет точнее планировать бюджет.
2. Документы. Понадобятся выписки из банков, подтверждение доходов за последние два года, а также NIF и предварительный договор купли-продажи. Также потребуется оценка недвижимости, которую выполняет лицензированный оценщик.
3. Оформление ипотеки. Банк проведёт оценку выбранного объекта, чтобы убедиться в его рыночной стоимости, после чего оформляется ипотечный договор. Обратите внимание, что банк может потребовать дополнительные страховые полисы, такие как страхование жизни и недвижимости.

Лиссабон, Порту и Алгарве

Где лучше купить квартиру в Португалии?

1. Лиссабон. Это столица и культурный центр страны. Купить квартиру в Лиссабоне — значит получить доступ ко всем благам цивилизации: университетам, больницам, бизнес-центрам и отличной транспортной инфраструктуре. Особенно популярны районы Алфама и Байрру Алту — здесь сохраняется традиционная атмосфера города, а также много возможностей для сдачи жилья в аренду туристам.
2. Порту. Город известен своим винным производством и исторической атмосферой. Здесь можно найти более доступные варианты жилья — в среднем 2 500 евро за кв.м. Порту также славится уникальными видами на реку Дору и мостами, которые создают особую атмосферу. Районы, такие как Фоз ду Дору, популярны среди тех, кто хочет жить ближе к природе и океану.
3. Алгарве. Лучший выбор для тех, кто хочет жить у моря. Здесь часто приобретают недвижимость для отдыха, а также в целях инвестиции под аренду туристам. Цены на квартиры начинаются от 2 000 евро за кв.м, а климат и природа делают Алгарве идеальным местом для жизни. В Албуфейре и Лагуше можно найти множество вариантов с видом на океан и доступом к пляжам.

Заключение

Купить квартиру в Португалии — значит выбрать страну, где ценят качество жизни, комфорт и традиции. Благоприятные условия для иностранных инвесторов, доступные ипотечные программы, стабильный рост цен на недвижимость и высокий уровень безопасности — всё это делает Португалию отличным выбором для тех, кто ищет вторую родину или надёжное вложение средств.

Кроме того, получение Золотой Визы предоставляет право на проживание в стране, что особенно привлекательно для тех, кто хочет обеспечить себе и своей семье доступ к образованию и медицинскому обслуживанию высокого уровня. Португалия объединяет в себе европейскую стабильность и уникальный стиль жизни, где каждый может найти своё место под солнцем.

Португалия продолжает привлекать инвесторов со всего мира благодаря выгодной налоговой системе, теплому климату и стабильному рынку недвижимости. Приобретение жилья в этой стране даёт право не только на комфортное проживание, но и на получение дополнительных преимуществ при правильном планировании. Перед покупкой необходимо тщательно изучить, какие налоги на недвижимость Португалия устанавливает для резидентов и нерезидентов, а также как оптимизировать финансовую нагрузку.

Налоговая система Португалии: общие принципы

Португальское налоговое законодательство регулируется Serviço de Finanças, которая устанавливает обязательные платежи для собственников. В структуру системы входят как обязательные единоразовые взносы, так и ежегодные сборы, зависящие от характеристик имущества.

При приобретении жилья следует учитывать три основных налога:

1. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) — на передачу недвижимости, взимается при покупке.
2. IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — ежегодный.
3. IS (Imposto de Selo) — гербовый сбор, который оплачивается при заключении сделки.

Помимо этих комиссий, статус налогового резидента влияет на размер обязательных отчислений.

Покупка недвижимости в Португалии: налоги и дополнительные расходы

Оформление права собственности сопровождается значительными расходами. Первый обязательный сбор в Португалии — налог на передачу недвижимости IMT, который варьируется от 0% до 8% в зависимости от цены объекта и его типа. Например, при покупке имущества стоимостью до 92 407 евро комиссия не взимается, тогда как для элитных апартаментов — свыше 1 миллиона евро — ставка составит 7,5%.

Следующий — гербовый сбор (IS), который оплачивается при подписании договора купли-продажи. Он рассчитывается как 0,8% от стоимости жилья и уплачивается единовременно. Дополнительно необходимо учитывать нотариальные и регистрационные комиссии, которые могут варьироваться от 500 до 2 000 евро в зависимости от сложности сделки.

Ежегодный налог на недвижимость в Португалии (IMI)

После заключения договора собственники обязаны ежегодно оплачивать сбор, известный как IMI. Его ставка составляет:

• от 0,3% до 0,45% для городских объектов,
• 0,8% для сельскохозяйственных земель,
• 7,5% для недвижимости, зарегистрированной в офшорных юрисдикциях.

Размер налога определяется на основании кадастровой стоимости, а не рыночной цены объекта. Например, при владении квартирой в Лиссабоне, цена которой 200 000 евро, ежегодная комиссия составит от 600 до 900 евро. Для новых резидентов предусмотрена льгота: освобождение от IMI на 3 года для жилья стоимостью до 125 000 евро, если оно используется как основное место проживания.

Исключительный налоговый режим Португалии: программа NHR

Для привлечения иностранного капитала правительство разработало систему NHR (Non-Habitual Resident), которая позволяет минимизировать налоговую нагрузку на доходы, полученные за границей.

Основные преимущества:

1. 0% налог на наследство и дарение недвижимости в Португалии для ближайших родственников,
2. 10% комиссия на пенсионные выплаты,
3. 20% сбор с доходов от деятельности специалистов с высокой квалификацией (например, IT, финансы, медицина).

Статус NHR предоставляется на 10 лет, после чего обязательства пересматриваются.

Налоги на недвижимость для нерезидентов в Португалии: особенности и ключевые ставки

Иностранные инвесторы, приобретающие имущество в стране, сталкиваются с иными налоговыми условиями, чем местные резиденты. Налогообложение варьируется в зависимости от характера владения объектом — сдачи в аренду, продажи или длительного владения без извлечения дохода. Главные обязательства включают налог на арендный доход, на прирост капитала при продаже и ежегодный — на имущество (IMI).

Сбор с арендного дохода: 28% от полученной прибыли

Если недвижимость сдается в аренду, нерезидент Португалии обязан уплачивать налог на арендный доход в размере 28%. Сумма начисляется на чистый доход после вычета допустимых расходов, которые включают:

1. Коммунальные платежи (если оплачиваются арендодателем).
2. Расходы на обслуживание жилья и ремонт.
3. Вознаграждения управляющим компаниям (если объект сдаётся через агентство).

Например, при сдаче квартиры в Лиссабоне за 1 500 евро в месяц (18 000 евро в год) и наличии допустимых расходов на сумму 3 000 евро налогооблагаемый доход составит 15 000 евро, а налог – 4 200 евро. Для нерезидентов не предусмотрены прогрессивные ставки налогообложения, поэтому оптимизация выплат возможна только за счет грамотного учета затрат или регистрации объекта через юридическое лицо.

Налог на прирост капитала: 28% от разницы между покупкой и продажей

При продаже имущества нерезиденты обязаны уплатить комиссию, которая рассчитывается как разница между ценой приобретения и реализации за вычетом допустимых расходов.

Пример расчета:

1. Первоначальная стоимость квартиры — 300 000 евро.
2. Цена продажи — 450 000 евро.
3. Расходы на ремонт и юридическое оформление сделки — 20 000 евро.
4. Налогооблагаемая база — 130 000 евро (450 000 – 300 000 – 20 000).
5. Итоговый налог — 36 400 евро (28% от 130 000).

Резиденты страны могут снизить налоговую нагрузку, если реинвестируют средства в новое жилье, но для иностранных инвесторов такой льготы не предусмотрено.

Налоговое обязательство, которое возникает каждый год

Сбор взимается ежегодно и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

Ставки IMI зависят от местоположения жилья:

1. Для городской недвижимости — 0,3%–0,45%.
2. Для сельскохозяйственных участков — 0,8%.
3. Для объектов, зарегистрированных в офшорных юрисдикциях — 7,5%.

Например, если кадастровая стоимость квартиры составляет 250 000 евро, IMI составит 750–1 125 евро. Власти некоторых муниципалитетов предоставляют льготы новым владельцам, освобождая их от уплаты комиссии на 3 года, но это правило не распространяется на нерезидентов.

Инвестиции в недвижимость: преимущества для инвесторов

Португалия продолжает привлекать иностранных инвесторов благодаря устойчивому росту цен на недвижимость, высокому спросу на аренду и благоприятным условиям по уплате налогов:

1. Высокий спрос на аренду. Основные города страны — Лиссабон, Порту и Алгарве — остаются популярными у туристов и экспатов, что поддерживает высокий арендный спрос. В центральных районах Лиссабона средняя арендная ставка за двухкомнатную квартиру составляет 1 500–2 000 евро в месяц, что даёт годовую доходность 6–10%.
2. Программа «Золотая виза». Инвесторы, приобретающие недвижимость в стране на сумму от 500 000 евро (или от 280 000 евро в регионах с низкой плотностью населения), могут претендовать на Золотую визу — вид на жительство с возможностью получения гражданства через 5 лет.

Итоги

Иностранные инвесторы, планирующие покупку недвижимости, должны учитывать особенности налогов в Португалии. Комиссии для нерезидентов в стране выше, чем для резидентов, но грамотное использование льготных режимов позволяет минимизировать расходы. Оптимизация налоговых обязательств требует профессионального подхода и планирования, поэтому перед покупкой рекомендуется консультироваться с юристами и квалифицированными специалистами.