Πώς να επιλέξετε ακίνητη περιουσία για επενδύσεις: συμβουλές ειδικών

Η αγορά ακινήτων παραμένει ένα από τα λίγα σταθερά εργαλεία μακροπρόθεσμων επενδύσεων σε περιόδους οικονομικών αναταραχών. Με την ασταθή πληθωρισμό, τις διακυμάνσεις των νομισμάτων και την απρόβλεπτη αγορά μετοχών, οι επενδύσεις σε «τσιμέντο» διατηρούν τη ζήτηση, εξασφαλίζουν κεφάλαιο και δημιουργούν εισόδημα. Ωστόσο, η επένδυση από μόνη της δεν δημιουργεί κέρδος – τα χρήματα δεν προέρχονται από το αντικείμενο, αλλά από τη σωστή στρατηγική επιλογής, αγοράς και χρήσης του. Για να καταλάβετε πώς να επιλέξετε ακίνητα για επενδύσεις, πρέπει να λάβετε υπόψη όχι μόνο την τιμή, αλλά και τη δομή των δαπανών, την προοπτική ανάπτυξης της περιοχής, τη ζήτηση για ενοίκιο και την οικονομία του αντικειμένου σε αριθμητικά στοιχεία.

Δυναμικό της περιοχής: πώς να επιλέξετε ακίνητα για επενδύσεις

Οι παράμετροι της τοποθεσίας καθορίζουν την τιμή του τετραγωνικού μέτρου, την ταχύτητα εκκαθάρισης του αντικειμένου και τη σταθερότητα του ενοικιαστικού ρεύματος. Σε πόλεις με υψηλή επιχειρηματική δραστηριότητα, τα ακίνητα κοντά σε κόμβους μεταφορών, πανεπιστήμια, ιατρικά κέντρα και τεχνολογικά πάρκα εμφανίζουν ετήσια αύξηση τιμής 8-12%. Για παράδειγμα, στη Σανκτ Πετερμπούργο το 2023, τα διαμερίσματα κοντά στο σταθμό μετρό «Λεωφόρος Κομεντάντσκι» αυξήθηκαν κατά 17,3% λόγω της μεγάλης κατασκευής και των υποδομών έργων. Αντίστοιχα, οι περιοχές «Ντεβιάτκινο» και «Σούσαρι» πρόσθεσαν κατά μέσο όρο 11% λόγω της εισροής νέων οικογενειών και της ενεργής κατασκευής.

Στη Μόσχα, ο μεγαλύτερος αύξηση τιμής καταγράφηκε στο Νοβοκοσίνο, την Κομουνάρκα και το Βύχινο λόγω των νέων σταθμών του ΜΣΔ και της επέκτασης των κύριων αρτηριών. Για παράδειγμα, στην Κομουνάρκα η μέση τιμή αυξήθηκε από 197.000 ρούβλια σε 232.000 ρούβλια ανά τ.μ. σε 18 μήνες. Οι εκατομμυριούχοι πόλεις, όπως Καζάν, Νοβοσιμπίρσκ και Εκατερίνμπουργκ, εμφανίζουν αύξηση τιμών 6-10% ετησίως σε προοπτικές γειτονιές, όπου εμφανίζονται πάρκα ΙΤ, λογιστικά κέντρα και νέα εκπαιδευτικά ιδρύματα.

Για να καθορίσετε με ακρίβεια πώς να επιλέξετε ακίνητα για επενδύσεις, ο επενδυτής πρέπει να αναλύσει έναν συνδυασμό παραγόντων: όχι μόνο υποδομή και μεταφορές, αλλά και δομή κατασκευής, πυκνότητα πληθυσμού, όγκοι τρέχουσας κατασκευής κατοικιών και ταχύτητα πώλησης διαμερισμάτων στην επιλεγμένη τοποθεσία. Οι αριθμοί διαμορφώνουν τη βάση της στρατηγικής.

Μορφή επένδυσης: στούντιο, διαμέρισμα, σουίτα ή εμπορικό ακίνητο

Η μορφή του αντικειμένου καθορίζει τον στόχο κοινό, το επίπεδο δαπανών και τον χρόνο αποπληρωμής. Τα διαμερίσματα με ένα υπνοδωμάτιο παραμένουν ο πιο σταθερός τύπος ακινήτου στην ενοικίαση: ο χρόνος αποπληρωμής σε πόλεις με πληθυσμό άνω του 1 εκατ. ανέρχεται σε μέσο όρο 11,2 έτη. Τα στούντιο έως 25 τ.μ. σε νέα κτίρια της Μόσχας παρέχουν 6,5-7,2% ετήσια απόδοση, ειδικά με την ημερήσια ενοικίαση μέσω προμηθευτών. Στην Καζάν, τα στούντιο έως 20 τ.μ. στο συγκρότημα κατοικιών «Σαλαβάτ Κουπέρε» αποπληρώνονται σε 9 χρόνια με απόδοση 7,8%.

Οι σουίτες, παρά την έλλειψη εγγραφής και το υψηλό φόρο, επιτρέπουν απόδοση 8-9% ετησίως με τη σωστή τοποθεσία. Για παράδειγμα, στον οικισμό «Level Στρεσνέβο» στη Μόσχα, μια σουίτα 27 τ.μ. ενοικιάζεται με 56.000 ρούβλια το μήνα με τιμή 7,9 εκατ. ρούβλια, προσφέροντας απόδοση περίπου 8,5%.

Το εμπορικό ακίνητο απαιτεί μεγάλες επενδύσεις, αλλά παρέχει σταθερό ρεύμα εσόδων. Για παράδειγμα, ένα κατάστημα 48 τ.μ. στον οικισμό «Σβετολιούμποβο» στην περιοχή της Μόσχας παρέχει καθαρό εισόδημα περίπου 62.000 ρούβλια το μήνα, εξασφαλίζοντας απόδοση περίπου 10,1% με τιμή αγοράς 7,2 εκατ. ρούβλια. Οι μορφές με διαχειριστικές εταιρείες είναι ένας από τους πιο άνετους τρόπους να λαμβάνετε εισόδημα, ειδικά στον τομέα της ημερήσιας ενοικίασης: εταιρείες όπως η «Sutochno Business» εξασφαλίζουν ποσοστό χρήσης 80-90% ετησίως.

Τύπος εισοδήματος: πώς να επιλέξετε ακίνητα για επενδύσεις

Ο επενδυτής βασίζεται σε κατανοητούς αριθμούς: εισόδημα = ενοικιαστικό ρεύμα μείον φόρος, απόσβεση και απλό. Για παράδειγμα, ένα στούντιο με 4,5 εκατ. ρούβλια στον οικισμό «Καλοκαιρινός Κήπος» ενοικιάζεται με 32.000 ρούβλια το μήνα, τα έξοδα για κοινόχρηστα και τρέχουσες δαπάνες ανέρχονται σε περίπου 3.800 ρούβλια, ο φόρος αυτοαπασχόλησης είναι 4%, η τελική απόδοση ανέρχεται σε 6,2% ετησίως. Με αύξηση τιμ