Βασικά μύθοι για επενδύσεις σε ακίνητα

Η αγορά ακινήτων περιβάλλεται από έναν αέρα σταθερότητας, αξιοπιστίας και παθητικού εισοδήματος. Ωστόσο, η πλειονότητα των αντιλήψεων γι’ αυτήν βασίζεται όχι σε γεγονότα, αλλά σε εδραιωμένα λάθη. Ακριβώς οι μύθοι για τις επενδύσεις σε ακίνητα γίνονται η αιτία λανθασμένων αποφάσεων, αποδοτικών επενδύσεων και λανθασμένων στρατηγικών.

Χωρίς βαθύ ανάλυση και ακριβείς υπολογισμούς, ακόμη και η επένδυση σε ένα πολυτελές ακίνητο στο κέντρο της πρωτεύουσας μπορεί να οδηγήσει όχι σε κέρδος, αλλά σε μακροχρόνια οικονομική απώλεια. Η σωστή κατανόηση της αγοράς, των Ϲεραιοτήτων της τοποθεσίας, του νομικού φόρτου και της πραγματικής απόδοσης διαχωρίζει τον επενδυτή από τον τυχοδιώκτη.

Η υπερεκτιμημένη παγίδα της ηρεμίας: ο δημοφιλής μύθος για τις επενδύσεις σε ακίνητα

Οι μύθοι για τις επενδύσεις σε ακίνητα συχνά ξεκινούν με την ιδέα της απόλυτης ασφάλειας των επενδύσεων. Η κοινή άποψη ότι “τα ακίνητα είναι πάντα σε τιμή” αγνοεί τους πραγματικούς οικονομικούς κύκλους, τη μείωση της ζήτησης και τους κινδύνους αποκτητικής αξίας. Για παράδειγμα, το 2015 η αγορά ακινήτων στη Μόσχα εμφάνισε μείωση της μέσης τιμής του τετραγωνικού μέτρου κατά 18% λόγω νομισματικής κρίσης και αποχώρησης αγοραστών. Οι ιδιοκτήτες “αξιόπιστων” διαμερισμάτων σε παλιά κτίρια αντιμετώπισαν ανεμελιά και υποχρεωτική έκπτωση έως 25% σε επείγουσα πώληση.

Επιπλέον, η περίοδος αποπληρωμής συχνά επεκτείνεται. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα ενός δωματίου στην περιοχή του μετρό “Αβιαμοτόρνα” που ενοικιάζεται με 50.000 ρούβλια το μήνα αποπληρώνεται κατά μέσο όρο μετά από 20 χρόνια με κόστος 12 εκατομμυρίων ρούβλια και με λογαριασμό των ετήσιων φόρων, κοινόχρηστων, δαπανών για κοσμητική επισκευή και κενών ενοικιαστών. Η ψευδαίσθηση του “ηρεμού εισοδήματος” καταρρέει κατά τον υπολογισμό της πραγματικής αποδοτικότητας.

«Η ενοικίαση εξασφαλίζει παθητικό εισόδημα»: αντί για μερίδια, συνεχής διαχείριση

Ο δεύτερος σε διάδοση μύθος για τις επενδύσεις σε ακίνητα είναι η βεβαιότητα για το “παθητικό” εισόδημα από την ενοικίαση. Στην πράξη, η κατοχή του ακινήτου απαιτεί συνεχή προσοχή: επιλογή ενοικιαστών, σύναψη συμβάσεων, ελέγχους κατάστασης του διαμερίσματος, επίλυση τεχνικών προβλημάτων, καθώς και λογαριασμούς φόρων.

Η μέση φόρτιση των διαμερισμάτων στην βραχυπρόθεσμη ενοικίαση στο Σότσι είναι 72% σύμφωνα με τα στοιχεία της υπηρεσίας Daily Rent για το 2024. Το έως και 30% των κερδών χρησιμοποιείται για την εξυπηρέτηση: καθαρισμός, διαχείριση, αντικατάσταση εξοπλισμού. Στη μακροπρόθεσμη ενοικίαση προκύπτουν άλλα προβλήματα: καθυστερήσεις πληρωμών, σύγκρουση με ενοικιαστές, απόρριψη συμβολαίου. Οι διαχειριστικές εταιρείες παίρνουν από 10 έως 20% του κύκλου εργασιών, μειώνοντας περαιτέρω την κερδοφορία.

«Η αγορά σε πρώιμο στάδιο είναι πάντα επικερδής»: κίνδυνος μη ολοκλήρωσης και αποδοτικότητας

Οι μύθοι για τις επενδύσεις σε ακίνητα περιλαμβάνουν την τυφλή πίστη στα κέρδη από την αγορά σε στάδιο κατασκευής. Ωστόσο, η στατιστική του Υπουργείου Κατασκευών για το 2023 κατέγραψε 174 προβληματικά έργα στη Ρωσία με συνολικό αριθμό απατημένων μεριδούχων άνω των 85.000 ατόμων. Απρόβλεπτες καθυστερήσεις στην παράδοση, επιδείνωση των σχεδιαστικών λύσεων, αλλαγή ανάδοχου – συχνές πραγματικότητες της αγοράς νέων κτιρίων.

Ακόμη και με επιτυχή παράδοση του σπιτιού, η τελική αξία μπορεί να μη δικαιολογήσει τις προσδοκίες. Για παράδειγμα, στη Νέα Μόσχα τα διαμερίσματα στο συγκρότημα “Ρασκάζοβο” κόστιζαν 6,5 εκατομμύρια ρούβλια κατά την κατασκευή, ενώ μετά την παράδοση κυμαίνονταν στα 6,2 εκατομμύρια ρούβλια λόγω υπερθέρμανσης της προσφοράς στον τομέα της οικονομικής κατηγορίας. Η αγορά δεν επιβεβαιώνει πάντα το αναμενόμενο κέρδος 20-30%.

«Τα ακίνητα αυξάνονται πάντα στην τιμή»: κυκλικότητα και τοπικές πτώσεις

Το κοινό παράδοξο για την “αέναη αύξηση” των τιμών των κατοικιών αντι