Pourquoi acheter de l’immobilier à l’étranger : perspectives mondiales, calcul précis

Le marché immobilier est entouré d’un halo de stabilité, de fiabilité et de revenu passif. Cependant, la plupart des idées reçues à son sujet ne sont pas basées sur des faits, mais sur des mythes bien ancrés. Ce sont précisément les mythes sur les investissements immobiliers qui sont à l’origine de décisions erronées, d’investissements non rentables et de stratégies inappropriées.

Sans une analyse approfondie et des calculs précis, même un investissement dans un bien d’élite en plein centre de la capitale peut ne pas conduire à des bénéfices, mais à des pertes financières prolongées. Une compréhension correcte des mécanismes du marché, des particularités de l’emplacement, de la charge juridique et du rendement réel distingue l’investisseur de l’aventurier.

Le piège de la tranquillité surestimée : le mythe populaire des investissements immobiliers

Les mythes sur les investissements immobiliers commencent souvent par l’idée d’une sécurité totale des investissements. L’opinion répandue selon laquelle « les biens sont toujours en demande » ignore les cycles économiques réels, les baisses de la demande et les risques de dévaluation. Ainsi, en 2015, le marché immobilier de Moscou a enregistré une baisse de 18% du prix moyen au mètre carré en raison de la crise monétaire et de la fuite des acheteurs. Les propriétaires de biens immobiliers « fiables » dans le vieux fonds ont été confrontés à une illiquidité et à des remises forcées allant jusqu’à 25% en cas de vente urgente.

De plus, le délai de récupération est souvent étiré. Par exemple, un appartement d’une pièce dans le quartier de la station de métro « Aviamotornaya », loué pour 50 000 roubles par mois, se rentabilise en moyenne en 20 ans avec un coût de 12 millions de roubles, en tenant compte des impôts annuels, des charges communes, des dépenses de rénovation cosmétique et des périodes de vacance des locataires. L’illusion de « revenu tranquille » s’effondre lors du calcul du rendement réel.

La « location garantit un revenu passif » : au lieu de dividendes, une gestion continue

Le deuxième mythe le plus répandu sur les investissements immobiliers est la certitude du caractère « passif » du revenu de la location. En pratique, la possession d’un bien nécessite une attention constante : sélection des locataires, rédaction de contrats, surveillance de l’état de l’appartement, résolution de problèmes techniques, ainsi que prise en compte des obligations fiscales.

Le taux d’occupation moyen des appartements en location à court terme à Sotchi est de 72% selon les données du service Daily Rent pour l’année 2024. Cependant, jusqu’à 30% du bénéfice est consacré à l’entretien : nettoyage, administration, remplacement d’équipements. En location à long terme, d’autres problèmes surviennent : retards de paiement, locataires conflictuels, résiliation de contrat. Les sociétés de gestion facturent de 10 à 20% du chiffre d’affaires, ce qui réduit encore la rentabilité.

L’achat à un stade précoce est toujours rentable : risque de non-réalisation et de dépréciation

Les mythes sur les investissements immobiliers incluent une foi aveugle dans les bénéfices de l’achat au stade de la fondation. Cependant, les statistiques du ministère de la Construction pour l’année 2023 ont enregistré 174 projets problématiques en Russie, avec un total de plus de 85 000 acheteurs floués. Les retards imprévus dans les délais de livraison, la détérioration des solutions de conception, le changement d’entrepreneur sont des réalités courantes du marché des nouvelles constructions.

Même en cas de livraison réussie du bâtiment, la valeur finale peut ne pas répondre aux attentes. Par exemple, dans la Nouvelle Moscou, des appartements dans le complexe « Rasskazovo » coûtaient 6,5 millions de roubles en cours de construction, mais après la mise en service, le prix moyen était de 6,2 millions de roubles en raison de la surchauffe de l’offre dans le segment économique. Le marché ne confirme pas toujours la marge attendue de 20 à 30%.

« L’immobilier augmente toujours en valeur » : cyclicité et échecs locaux

L’erreur commune sur la « croissance éternelle » des prix de l’immobilier contredit les observations de marché sur de nombreuses années. Les mythes sur les investissements immobiliers présentent de manière déformée le marché comme une expansion constante. En 2008, en pleine crise, le prix de l’immobilier à Moscou a chuté de plus de 40% en termes de dollars. La baisse a perduré jusqu’en 2010, et ce n’est qu’après 5 ans que les prix sont revenus au niveau d’avant la crise.

Les échecs locaux ne sont pas rares non plus. Par exemple, à Ekaterinbourg en 2022, les nouvelles constructions dans le quartier académique ont chuté de 11% en six mois en raison de la surabondance de mètres carrés. Un mauvais choix d’emplacement ou de catégorie de logement peut facilement transformer un investissement en une charge à long terme non liquide.

« Le logement en zone balnéaire est une mine d’or » : surabondance et risques saisonniers

Les mythes sur les investissements immobiliers dans les stations balnéaires créent une image de revenu locatif éternel. Cependant, le marché des lieux comme Anapa ou Gelendzhik est déjà saturé : selon CIAN, en 2024, le nombre d’annonces de location estivale a augmenté de 38%, tandis que la demande n’a augmenté que de 11%. Résultat : vacances, baisse des prix, concurrence de la part de propriétaires privés pratiquant le dumping.

De plus, la saisonnalité limite fortement le revenu annuel. Un appartement à 9 millions de roubles à Lazarevskoye rapporte en moyenne 450 000 roubles pendant trois mois d’été, mais reste vacant les neuf autres mois. En tenant compte de toutes les dépenses, le rendement annuel est inférieur à 5%, comparable à un dépôt dans une grande banque, mais nécessitant beaucoup plus de temps et de ressources.

« L’immobilier commercial rapporte plus » : le taux n’est pas toujours justifié

L’affirmation répandue selon laquelle les bureaux, les commerces de détail et les entrepôts offrent un rendement stable ne tient pas compte des barrières à l’entrée élevées et des difficultés de gestion. Les mythes sur les investissements immobiliers surestiment le segment B2B. Pour l’achat d’un espace de 60 m² dans le centre de Kazan, il faudra au moins 14 millions de roubles, et le retour sur investissement avec un loyer de 120 000 roubles par mois dépassera 12 ans avec une occupation idéale.

De plus, le propriétaire est confronté à des coûts de rénovation pour le locataire, à une usure accrue, aux frais de maintenance des bâtiments, aux frais de l’association de copropriétaires, à la publicité et au suivi juridique des transactions. En cas de baisse du trafic ou de fermeture du locataire, l’espace peut rester inoccupé jusqu’à 9 mois, en particulier en période de crise.

Mythes sur les investissements immobiliers : réfutations

Les raisons pour lesquelles les idées reçues ne fonctionnent pas :

1. Ignorance de la fiscalité : l’impôt foncier, l’impôt sur le revenu, l’impôt foncier réduisent le rendement net.
2. Dépenses cachées : rénovations, meubles, équipements, assurance, services d’intermédiaires nécessitent des investissements réguliers.
3. Inoccupation entre locataires : perte de revenus et dépenses supplémentaires pour la rénovation de l’intérieur.
4. Fluctuations des taux de change : réduction du pouvoir d’achat, augmentation des coûts des matériaux, baisse de la demande.
5. Pression psychologique : attente de la hausse des prix, peur de manquer une opportunité, dépendance aux nouvelles du marché.
6. Manque d’expérience : mauvaise évaluation des biens, choix incorrect de l’emplacement, erreurs dans les contrats et les calculs.
7. Risques juridiques : charges, documents inexacts, litiges avec les voisins, faillites des promoteurs.

Conclusion

Les mythes sur les investissements immobiliers perdent de leur force face à des chiffres concrets, des délais de récupération et des conditions d’exploitation des biens. Une stratégie réussie repose toujours sur une analyse détaillée, une évaluation objective de l’emplacement, une comparaison des formats d’investissement alternatifs et une planification minutieuse. Les biens résidentiels et commerciaux ne peuvent générer un revenu stable que s’ils sont gérés de manière judicieuse, si les risques sont compris et si l’on est prêt à affronter l’instabilité du marché.

Le marché immobilier reste l’un des rares instruments d’investissement à long terme stables en période de fluctuations économiques. Face à une inflation instable, des fluctuations des devises et des actifs boursiers imprévisibles, les investissements dans la « pierre » maintiennent la demande, préservent le capital et génèrent des revenus. Cependant, l’investissement en lui-même ne crée pas de profit – l’argent n’est pas apporté par l’objet, mais par une stratégie intelligente de sélection, d’achat et d’utilisation. Pour comprendre comment choisir un bien immobilier pour investir, il est nécessaire de regarder non seulement le prix, mais aussi la structure des dépenses, les perspectives de croissance du quartier, la demande de location et l’économie de l’objet en chiffres.

Potentiel du quartier : comment choisir un bien immobilier pour investir

Les paramètres de l’emplacement déterminent le prix au mètre carré, la vitesse de liquidation de l’objet et la stabilité du flux locatif. Dans les villes avec une forte activité commerciale, les biens à proximité des nœuds de transport, des universités, des centres médicaux et des parcs technologiques affichent une croissance annuelle des prix de l’ordre de 8 à 12 %. Par exemple, à Saint-Pétersbourg, en 2023, les appartements à proximité de la station de métro « Komendantsky Prospekt » ont augmenté de 17,3 % en raison d’une construction massive et de projets d’infrastructure. De même, les quartiers « Dyatkino » et « Shushary » ont augmenté en moyenne de 11 % en raison de l’afflux de jeunes familles et de la construction active.

À Moscou, les plus fortes hausses de prix ont été enregistrées à Novokosino, Kommunarka et Vykhino grâce aux nouvelles stations de chemin de fer et à l’expansion des axes routiers. Par exemple, à Kommunarka, le prix moyen est passé de 197 000 à 232 000 roubles le mètre carré en 18 mois. Les villes millionnaires telles que Kazan, Novossibirsk et Ekaterinbourg affichent une croissance des prix de l’ordre de 6 à 10 % par an dans les quartiers prometteurs où apparaissent des parcs technologiques, des centres logistiques et de nouveaux établissements d’enseignement.

Pour choisir correctement un bien immobilier pour investir, l’investisseur doit analyser un ensemble de facteurs : non seulement l’infrastructure et les transports, mais aussi la structure de la construction, la densité de la population, les volumes de logements actuellement mis sur le marché et la vitesse de vente des appartements dans l’emplacement choisi. Les chiffres constituent la base de la stratégie.

Format de l’investissement : studio, appartement, résidence ou bien commercial

Le format de l’objet dicte le public cible, le niveau de dépenses et le délai de rentabilité. Les appartements d’une chambre restent le type de bien immobilier le plus stable en location : le délai de rentabilité dans les villes de plus d’un million d’habitants est en moyenne de 11,2 ans. Les studios jusqu’à 25 m² dans les nouveaux bâtiments de Moscou rapportent entre 6,5 et 7,2 % par an, surtout en location à la journée via des agrégateurs. À Kazan, les studios jusqu’à 20 m² dans le complexe résidentiel « Salavat Kupere » se rentabilisent en 9 ans avec un rendement de 7,8 %.

Les résidences, malgré l’absence d’enregistrement et les impôts plus élevés, permettent de générer entre 8 et 9 % de rendement annuel avec une bonne localisation. Par exemple, dans le complexe résidentiel « Level Streshnevo » à Moscou, un appartement de 27 m² se loue 56 000 roubles par mois pour un prix d’achat de 7,9 millions de roubles, offrant un rendement d’environ 8,5 %.

Les biens commerciaux nécessitent des investissements plus importants, mais génèrent un flux stable. Par exemple, un magasin de 48 m² dans le complexe résidentiel « Svetolyubovo » dans la région de Moscou rapporte environ 62 000 roubles nets par mois, assurant un rendement d’environ 10,1 % pour un prix d’achat de 7,2 millions de roubles. Les formats avec des sociétés de gestion sont l’un des moyens les plus confortables de générer des revenus, en particulier dans le segment de la location à la journée : des sociétés comme « Sutochno Business » garantissent un taux d’occupation de 80 à 90 % par an.

Formule de revenu : comment choisir un bien immobilier pour investir

L’investisseur se base sur des chiffres clairs : revenu = flux locatif net moins impôts, amortissement et vacance. Par exemple, un studio à 4,5 millions de roubles dans le complexe résidentiel « Letniy Sad » se loue à long terme pour 32 000 roubles, les dépenses pour les services publics et les coûts courants s’élèvent à environ 3 800 roubles, l’impôt sur l’auto-entrepreneuriat est de 4 %, le rendement final est de 6,2 % par an. Avec une augmentation de prix de 15 % en deux ans, il est possible d’obtenir un rendement supplémentaire de 7,5 % à la revente, ce qui crée un rendement total d’environ 13,7 %.

L’investisseur ne compte pas sur un miracle – l’investissement fonctionne si l’on tient compte : de la période sans locataires (en moyenne 1,5 mois par an), de l’usure des meubles, des réparations imprévues et de l’ajustement du loyer au marché. En pratique, seuls 22 à 25 % des investisseurs privés en Russie gèrent l’économie de leur bien de manière complète, il est donc important d’utiliser des formules de calcul :

1. Rendement = (Loyer annuel – dépenses) / Prix d’achat.
2. Délai de rentabilité = Prix d’achat / Loyer net annuel.

Pour déterminer correctement comment choisir un bien immobilier pour investir, il est nécessaire de calculer à l’avance les scénarios : optimiste (taux d’occupation complet), de base (80 % du temps occupé), pessimiste (vacance et baisse du loyer).

Paramètres juridiques et financiers : du document à l’impôt

Les erreurs lors de la transaction et de l’exploitation annulent même les investissements les plus prometteurs. La vérification de l’objet comprend :

1. Un extrait du Registre foncier avec le statut de propriété à jour.
2. Vérification des documents de propriété, en particulier lors de l’achat sur le marché secondaire.
3. Un certificat de mise en service, un permis de construire, un passeport technique.
4. La valeur cadastrale – elle affecte l’impôt, en particulier lors de l’achat d’appartements et de biens commerciaux.

À partir de 2023, le taux d’imposition sur les biens résidentiels est de 0,3 % de la valeur cadastrale, et de 2 % pour les appartements et les biens commerciaux. Pour les locataires via un IP ou un NPD (auto-entrepreneuriat), le taux d’imposition est de 4 % (personnes physiques) et 6 % (personnes morales). En cas de vente d’un bien immobilier avant cinq ans, il est nécessaire de payer un impôt sur le revenu de 13 % sur les bénéfices, sauf en cas d’utilisation de déduction fiscale.

Pour déterminer de manière fiable comment choisir un bien immobilier pour investir, l’investisseur conclut un contrat en tenant compte des perspectives de taxation : l’enregistrement en tant qu’IP permet de réduire la charge fiscale lors de la location de plusieurs biens, tandis que le régime de l’auto-entrepreneuriat convient à la location d’un seul appartement.

Infrastructure numérique : investir sans présence physique

L’investisseur moderne utilise un écosystème numérique plutôt qu’un agent immobilier. Les plateformes DomClick, CIAN PRO et SmartDeal automatisent la sélection des biens, l’analyse du marché et la comparaison des emplacements. Les algorithmes intelligents prennent en compte le rendement, le coût de possession, l’indice de location et la présence de sociétés de gestion.

Par exemple, la plateforme « Samolyot Invest » propose l’achat de studios avec un rendement à partir de 7,1 %, y compris un service de location et de maintenance. « PIK-Arenda » fournit des biens entièrement loués, avec rénovation et soutien aux locataires. L’utilisation d’un CRM (comme RentMate ou Flatsharing Pro) permet de contrôler le paiement du loyer, les rapports, l’état de l’objet et le travail des entrepreneurs à distance.

Dans une seule application, l’investisseur gère 3 à 5 biens, suit les revenus, effectue des rénovations et conclut des contrats à distance. Les investissements ne dépendent plus de la géographie et du contrôle physique. Pour comprendre précisément comment choisir un bien immobilier pour investir, il est nécessaire d’intégrer les services numériques dès le début de la stratégie.

5 critères de choix d’un bien :

1. Un emplacement avec une croissance des prix stable d’au moins 7 % par an et une construction active.
2. Un bien entièrement fini, prêt à être loué, sans risques juridiques.
3. Un format jusqu’à 35 m², adapté à la location à long terme ou à la location à la journée.
4. La possibilité de travailler avec une société de gestion ou une plateforme numérique.
5. Un rendement prévu supérieur au taux d’inflation (à partir de 6 % et plus par an).

Conclusion

L’immobilier ne pardonne pas les choix superficiels. Seule une analyse complète du quartier, un calcul précis de l’économie, un format avec une demande prévisible et une fiscalité intelligente permettent de construire un portefeuille d’investissement rentable. La réponse à la question de savoir comment choisir un bien immobilier pour investir ne réside pas dans l’intuition, mais dans la logique stricte, les chiffres réels, le travail avec les données et le choix d’un partenaire stratégique pour la gestion.