Waarom onroerend goed in het buitenland kopen: wereldwijde perspectieven, nauwkeurige berekening

De vastgoedmarkt is omgeven door een aureool van stabiliteit, betrouwbaarheid en passief inkomen. Maar de meeste opvattingen erover zijn gebaseerd op mythen in plaats van feiten. Juist de mythen over investeren in vastgoed leiden tot verkeerde beslissingen, verliesgevende investeringen en onjuiste strategieën.

Zonder diepgaande analyse en nauwkeurige berekeningen kan zelfs investeren in een luxe object in het centrum van de hoofdstad leiden tot niet tot winst, maar tot een langdurig financieel verlies. Het juiste begrip van de marktmechanismen, locatiekenmerken, juridische belasting en werkelijke opbrengsten onderscheidt een investeerder van een avonturier.

Overschatte valkuil van rust: de populaire mythe over investeren in vastgoed

Mythen over investeren in vastgoed beginnen vaak met het idee van volledige veiligheid van investeringen. De veelvoorkomende opvatting “objecten zijn altijd waardevast” negeert de werkelijke economische cycli, vraagdalingen en het risico van devaluatie. Zo daalde in 2015 de gemiddelde prijs per vierkante meter van woningen in Moskou met 18% vanwege de valutacrisis en het vertrek van kopers. Eigenaren van “betrouwbare” appartementen in oude gebouwen werden geconfronteerd met illiquiditeit en waren gedwongen om een korting van maximaal 25% te geven bij een snelle verkoop.

Bovendien wordt de terugverdientijd vaak opgerekt. Bijvoorbeeld, een appartement met één slaapkamer in de buurt van het metrostation “Aviamotornaya” dat wordt verhuurd voor 50.000 roebel per maand, verdient zich gemiddeld terug in 20 jaar bij een prijs van 12 miljoen roebel, rekening houdend met jaarlijkse belastingen, nutsvoorzieningen, kosten voor cosmetische reparaties en leegstand. De illusie van “passief inkomen” valt uiteen bij het berekenen van het werkelijke rendement.

“Huur garandeert passief inkomen”: in plaats van dividenden — voortdurend beheer

De op een na meest voorkomende mythe over investeren in vastgoed is het vertrouwen in het “passieve” inkomen uit verhuur. In de praktijk vereist het bezit van een object voortdurende aandacht: het selecteren van huurders, het opstellen van contracten, het controleren van de staat van het appartement, het oplossen van technische problemen, evenals het nakomen van belastingverplichtingen.

Het gemiddelde bezettingspercentage van appartementen in korte termijn verhuur in Sochi was 72% volgens de gegevens van de Daily Rent-service voor het jaar 2024. Tegelijkertijd gaat tot 30% van de winst naar onderhoud: schoonmaak, administratie, vervanging van apparatuur. Bij langdurige verhuur doen zich andere problemen voor: achterstallige betalingen, conflicterende huurders, contractbreuk. Beheermaatschappijen nemen 10 tot 20% van de omzet, wat de winstmarge verder verlaagt.

“Kopen in een vroeg stadium is altijd voordelig”: risico van onvoltooide bouw en waardedaling

Mythen over investeren in vastgoed omvatten een blind geloof in winst bij aankoop in de funderingsfase. Echter, de statistieken van het Ministerie van Bouw voor het jaar 2023 registreerden 174 problematische objecten in Rusland met meer dan 85.000 bedrogen deelnemers. Onvoorspelbare vertragingen in de oplevering, verslechtering van ontwerpoplossingen, verandering van aannemers — zijn veelvoorkomende realiteiten van de nieuwbouwmarkt.

Zelfs bij een succesvolle oplevering van het gebouw kan de uiteindelijke waarde de verwachtingen niet rechtvaardigen. Bijvoorbeeld, in Nieuw Moskou kostten appartementen in het complex “Rasskazovo” tijdens de bouwfase 6,5 miljoen roebel, en na ingebruikname gemiddeld 6,2 miljoen roebel vanwege overaanbod in het economische segment. De markt bevestigt niet altijd de verwachte marge van 20-30%.

“Vastgoed stijgt altijd in waarde”: cyclisch en lokale dalingen

De gangbare misvatting over de “eeuwige groei” van de huizenprijzen staat haaks op jarenlange marktwaarnemingen. Mythen over investeren in vastgoed stellen de markt vaak voor als een voortdurende expansie. In 2008 daalde de waarde van onroerend goed in Moskou tijdens de crisis met meer dan 40% in dollartermen. De daling duurde tot 2010, en pas na 5 jaar keerden de prijzen terug naar het pre-crisisniveau.

Lokale dalingen zijn ook niet ongewoon. Bijvoorbeeld, in Jekaterinenburg daalden in 2022 nieuwbouwprojecten in de wijk Akademicheskiy in prijs met 11% in een half jaar vanwege een overschot aan vierkante meters. Een verkeerde keuze van locatie of woningcategorie kan een investering gemakkelijk veranderen in een langdurige illiquide last.

“Wonen in een resortgebied is een gouden greep”: overaanbod en seizoensrisico’s

Mythen over investeren in vastgoed op zeebadplaatsen creëren het beeld van een eeuwigdurend huurinkomen. Echter, de markt van locaties zoals Anapa of Gelendzhik is al verzadigd: volgens CIAN groeide het aantal advertenties voor zomerhuisverhuur in 2024 met 38%, terwijl de vraag slechts met 11% toenam. Het resultaat is leegstand, prijsdalingen, dumping door particuliere verhuurders.

Bovendien beperkt seizoensgebondenheid het jaarlijkse inkomen sterk. Een appartement van 9 miljoen roebel in Lazarevskoye brengt gemiddeld 450.000 roebel op gedurende drie zomermaanden, maar staat de overige 9 maanden leeg. Rekening houdend met alle kosten, komt het jaarlijkse rendement uit op minder dan 5%, vergelijkbaar met een deposito bij een grote bank, maar vereist aanzienlijk meer tijd en middelen.

“Commercieel vastgoed brengt meer op”: de rente is niet altijd gerechtvaardigd

De gangbare opvatting over de stabiele opbrengst van kantoren, winkels en magazijnen houdt geen rekening met hoge toetredingsdrempels en beheerscomplexiteiten. Mythen over investeren in vastgoed overschatten het B2B-segment. Voor de aankoop van een pand van 60 m² in het centrum van Kazan is minimaal 14 miljoen roebel nodig, en de terugverdientijd bij een huurprijs van 120.000 roebel per maand bedraagt meer dan 12 jaar bij een ideale bezetting.

Bovendien wordt de eigenaar geconfronteerd met kosten voor renovatie voor de huurder, verhoogde slijtage, onderhoudskosten van gebouwen, VvE-kosten, reclame en juridische ondersteuning van transacties. Bij een afname van het verkeer of sluiting van de huurder kan het pand tot 9 maanden leegstaan, vooral in crisistijden.

Mythen over investeren in vastgoed: weerleggingen

Redenen waarom misvattingen niet werken:

1. Verwaarlozing van belastingen: onroerendgoedbelasting, inkomstenbelasting, grondbelasting verminderen het netto-inkomen.
2. Verborgen kosten: reparaties, meubels, apparatuur, verzekering, bemiddelingskosten vereisen regelmatige investeringen.
3. Leegstand tussen huurders: inkomstenverlies en extra kosten voor interieurvernieuwing.
4. Valutaschommelingen: vermindering van koopkracht, duurdere materialen, afname van de vraag.
5. Psychologische druk: verwachting van prijsstijgingen, angst om een goede deal te missen, afhankelijkheid van marktnieuws.
6. Gebrek aan ervaring: verkeerde beoordeling van objecten, verkeerde keuze van wijk, fouten in contracten en berekeningen.
7. Juridische risico’s: lasten, onjuiste documenten, geschillen met buren, faillissementen van ontwikkelaars.

Conclusie

Mythen over investeren in vastgoed verliezen hun kracht wanneer ze worden geconfronteerd met concrete cijfers, terugverdientijden en exploitatievoorwaarden van objecten. Een succesvolle strategie is altijd gebaseerd op gedetailleerde analyse, nuchtere beoordeling van de locatie, vergelijking van alternatieve investeringsvormen en zorgvuldige planning. Residentieel en commercieel vastgoed kan alleen stabiel inkomen opleveren bij een verstandig beheer, begrip van risico’s en bereidheid om de marktinstabiliteit aan te pakken.

Portugal blijft investeerders van over de hele wereld aantrekken vanwege het gunstige belastingstelsel, het warme klimaat en de stabiele vastgoedmarkt. Een huis kopen in dit land geeft je niet alleen recht op een comfortabel verblijf, maar ook op extra voordelen met de juiste planning. Voordat je een huis koopt, moet je zorgvuldig bestuderen welke onroerendgoedbelasting Portugal oplegt aan inwoners en niet-ingezetenen en hoe je de financiële lasten kunt optimaliseren.

Het belastingstelsel van Portugal: algemene beginselen

De Portugese belastingwetgeving wordt geregeld door de Serviço de Finanças, die verplichte betalingen voor eigenaars vastlegt. De structuur van het systeem omvat zowel verplichte eenmalige bijdragen als jaarlijkse vergoedingen, afhankelijk van de kenmerken van het onroerend goed.

Er zijn drie belangrijke belastingen waarmee rekening moet worden gehouden bij de aankoop van een huis:

1. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – voor eigendomsoverdrachten, in rekening gebracht bij aankoop.
2. IMI (Gemeentelijke Eigendomsbelasting) – ежегодный.
3. IS (Imposto de Selo) – zegelrecht, dat wordt betaald wanneer een transactie wordt afgesloten.

Naast deze kosten heeft de status van fiscaal resident invloed op het bedrag van de verplichte inhoudingen.

Een huis kopen in Portugal: belastingen en bijkomende kosten

Er zijn aanzienlijke kosten verbonden aan het formaliseren van een eigendomstitel. De eerste verplichte heffing in Portugal is de IMT overdrachtsbelasting, die varieert van 0% tot 8%, afhankelijk van de prijs van het onroerend goed en het type. Bijvoorbeeld, bij de aankoop van een woning met een waarde tot 92.407 euro, wordt de vergoeding niet in rekening gebracht, terwijl voor luxe appartementen – meer dan 1 miljoen euro – het tarief 7,5% bedraagt.

Vervolgens is er het zegelrecht (IS), dat wordt betaald bij het ondertekenen van de koopovereenkomst. Het wordt berekend als 0,8 procent van de waarde van het onroerend goed en moet ineens worden betaald. Daarnaast moet rekening worden gehouden met notaris- en registratiekosten, die kunnen variëren van 500 tot 2.000 euro, afhankelijk van de complexiteit van de transactie.

Jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Portugal (IMI)

Eenmaal gecontracteerd, moeten eigenaren een jaarlijkse vergoeding betalen die IMI wordt genoemd. Het tarief hiervan is:

• 0,3% tot 0,45% voor stedelijke voorzieningen,
• 0,8 procent voor landbouwgrond,
• 7,5% voor vastgoed geregistreerd in offshore jurisdicties.

De hoogte van de belasting is gebaseerd op de kadastrale waarde, niet op de marktprijs van het onroerend goed. Als je bijvoorbeeld een flat in Lissabon bezit met een prijs van 200.000 euro, dan zal de jaarlijkse belasting tussen de 600 en 900 euro bedragen. Er is een voordeel voor nieuwe inwoners: vrijstelling van IMI voor 3 jaar voor woningen tot 125.000 euro als ze worden gebruikt als hoofdverblijfplaats.

Uitzonderlijk belastingregime in Portugal: NHR-programma

Om buitenlands kapitaal aan te trekken, heeft de overheid het NHR-systeem (Non-Habitual Resident) ontwikkeld om de belastingdruk op in het buitenland verdiende inkomsten te minimaliseren.

De belangrijkste voordelen zijn:

1. 0% successie- en schenkingsrecht op onroerend goed in Portugal voor directe familieleden,
2. 10% commissie op pensioenbetalingen,
3. 20% heffing op inkomsten uit de activiteiten van hooggekwalificeerde professionals (bijv. IT, financiën, geneeskunde).

De NHR-status wordt toegekend voor 10 jaar, waarna de verbintenis opnieuw wordt bekeken.

Onroerendgoedbelasting voor niet-ingezetenen in Portugal: kenmerken en belangrijkste tarieven

Buitenlandse investeerders die onroerend goed verwerven in het land hebben te maken met andere belastingvoorwaarden dan lokale inwoners. De belasting varieert afhankelijk van de aard van het eigendom van het onroerend goed – verhuur, verkoop of langdurig bezit zonder inkomsten. De belangrijkste verplichtingen zijn belasting op huurinkomsten, vermogenswinst bij verkoop en jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IMI).

Toeslag op huuropbrengsten: 28% van de ontvangen winst

Als het huis wordt verhuurd, moet een niet-ingezetene van Portugal 28% belasting betalen over de huurinkomsten. Het bedrag wordt berekend over de netto-inkomsten na aftrek van toegestane kosten, waaronder:

1. Energierekeningen (indien betaald door de verhuurder).
2. Kosten voor onderhoud en reparatie van woningen.
3. Vergoedingen aan beheermaatschappijen (als de woning via een agentschap wordt verhuurd).

Als je bijvoorbeeld een flat in Lissabon huurt voor € 1.500 per maand (€ 18.000 per jaar) en toelaatbare uitgaven hebt van € 3.000, zou je belastbaar inkomen € 15.000 zijn en de belasting € 4.200. Er zijn geen progressieve belastingtarieven voor niet-ingezetenen, dus optimalisatie van betalingen is alleen mogelijk door een goede kostenberekening of door het onroerend goed te registreren via een rechtspersoon.

Vermogenswinstbelasting: 28% van het verschil tussen aankoop en verkoop

Bij de verkoop van onroerend goed moeten niet-ingezetenen een commissie betalen, die wordt berekend als het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs minus toegestane kosten.

Rekenvoorbeeld:

1. De oorspronkelijke kosten van de flat zijn 300.000 euro.
2. De verkoopprijs is €450.000.
3. Kosten voor renovatie en legalisatie van de transactie – 20.000 euro.
4. De belastinggrondslag is 130 000 EUR (450 000 – 300 000 – 20 000).
5. De uiteindelijke belasting is € 36.400 (28% van 130.000).

Inwoners van het land kunnen de belastingdruk verlagen als ze opnieuw investeren in nieuwe woningen, maar buitenlandse investeerders hebben een dergelijk voordeel niet.

Belastingverplichting die elk jaar ontstaat

De vergoeding wordt jaarlijks in rekening gebracht en wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het object.

IMI-tarieven zijn afhankelijk van de locatie van de woning:

1. Voor stedelijke eigendommen, 0,3%-0,45%.
2. Voor landbouwpercelen, 0,8 procent.
3. Voor objecten geregistreerd in offshore jurisdicties – 7,5%.

Als de kadastrale waarde van een flat bijvoorbeeld €250.000 is, zou het IMI €750-1.125 zijn. De autoriteiten van sommige gemeenten geven stimulansen aan nieuwe eigenaren door hen vrij te stellen van het betalen van de commissie gedurende 3 jaar, maar deze regel geldt niet voor niet-ingezetenen.

Investeren in vastgoed: voordelen voor investeerders

Portugal blijft buitenlandse investeerders aantrekken dankzij de aanhoudende groei van de vastgoedprijzen, de sterke vraag naar huurwoningen en de gunstige belastingvoorwaarden:

1. Hoge huurvraag. De belangrijkste steden van het land, Lissabon, Porto en de Algarve, blijven populair bij toeristen en expats, waardoor de vraag naar huurwoningen sterk blijft. In het centrum van Lissabon is de gemiddelde huurprijs voor een appartement met één slaapkamer €1.500-2.000 per maand, wat een jaarlijks rendement van 6-10% oplevert.
2. Gouden visum-programma. Investeerders die onroerend goed in het land kopen voor een bedrag van 500.000 euro of meer (of vanaf 280.000 euro in regio’s met een lage bevolkingsdichtheid) kunnen het Gouden Visum aanvragen – een verblijfsvergunning met de mogelijkheid om na 5 jaar het staatsburgerschap te verkrijgen.

Resultaten

Buitenlandse investeerders die van plan zijn om onroerend goed te kopen, moeten rekening houden met de bijzonderheden van de belastingen in Portugal. Commissies voor niet-ingezetenen in het land zijn hoger dan voor ingezetenen, maar door deskundig gebruik te maken van preferentiële regelingen kunnen de kosten worden geminimaliseerd. Optimalisering van belastingverplichtingen vereist een professionele aanpak en planning, dus het is aan te raden om advocaten en gekwalificeerde specialisten te raadplegen voordat u tot aankoop overgaat.