Principais mitos sobre investimentos imobiliários

Lisboa é uma cidade onde a arquitetura antiga e os edifícios modernos se entrelaçam para criar uma imagem única da capital. Aqui encontrará as ruas estreitas de Alfama, as avenidas soalheiras do Bairro Alto e vistas serenas sobre o rio Tejo. Não é de admirar que a propriedade em Lisboa esteja a atrair cada vez mais compradores internacionais.

Porque é que os imóveis em Lisboa são procurados: as particularidades da capital portuguesa

Lisboa é uma cidade com uma história rica, um clima quente e uma gastronomia inesquecível. Por um lado, a arquitetura de Alfama faz pensar no Portugal antigo, por outro lado, bairros modernos como o Parque das Nações simbolizam o futuro. O imobiliário na capital portuguesa apresenta-se em vários formatos, desde casas em bairros históricos a apartamentos ultra-modernos em bairros novos.

Com uma temperatura média anual de 17 graus Celsius e mais de 2800 horas de sol por ano, é um dos locais mais soalheiros da Europa. Para além do clima, Portugal é também atrativo pela sua segurança – Lisboa é considerada uma das cidades com uma baixa taxa de criminalidade e elevada qualidade de vida.

Oportunidades económicas e de investimento

Investir em imobiliário em Portugal não é apenas comprar metros quadrados. É uma oportunidade de obter um rendimento estável através do arrendamento de alojamentos, devido à elevada atratividade turística de Lisboa. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística, os preços da habitação na capital aumentam regularmente 5-7% ao ano, e os rendimentos das rendas em zonas populares como o Ciado e o Bairro Alto atingem 6-7% ao ano.

Em 2021, o Governo português introduziu uma série de incentivos para os investidores estrangeiros, incluindo o “Golden Visa” – a possibilidade de obter uma autorização de residência para a compra de imóveis de valor igual ou superior a 500 000 euros.

A variedade de alojamentos em Lisboa: o que escolher

Os apartamentos em Lisboa variam entre luxuosas penthouses no Chiado, com vistas panorâmicas da cidade e do rio, e pequenos e acolhedores apartamentos em Alfama, com um toque de velho mundo. Os preços das casas de luxo podem atingir 1 000 000 euros ou mais, enquanto os apartamentos de gama média custam cerca de 300 000 a 500 000 euros, dependendo do bairro e das infra-estruturas.

Imóvel no centro histórico de Lisboa

Em bairros como Alfama, Bairro Alto e Chiado, o tempo parece ter parado. Há ruas estreitas de calçada, edifícios antigos com azulejos coloridos e uma atmosfera lisboeta única. Alfama é um bairro onde cada edifício respira história. O Bairro Alto é o coração da vida nocturna da metrópole, onde os apartamentos são valorizados pela sua proximidade a restaurantes e bares populares.

Como comprar um apartamento em Lisboa: do planeamento à compra de um imóvel

É importante compreender todos os custos a suportar. Para além do custo da casa, existe o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), que varia entre 1 e 8%, consoante o preço do imóvel. Também é necessário ter em conta o imposto anual (IMI), que varia entre 0,3 e 0,45% do valor cadastral do imóvel.

A escolha do bairro desempenha um papel fundamental. No centro de Chiadu e Alfama, os preços são mais elevados, mas as infra-estruturas também estão desenvolvidas ao mais alto nível. Os bairros da Ajuda e de Benfica oferecem opções mais económicas, mantendo um bom nível de vida e uma boa acessibilidade aos transportes.

Aspectos jurídicos da compra

Os preços dos imóveis em Lisboa podem variar em função de muitos factores, mas os procedimentos legais continuam a ser os mesmos. A transação requer um número de identificação fiscal português (NIF), uma conta bancária e um contrato preliminar de compra e venda (CPCV). A fase final é a assinatura do contrato no notário e o registo da propriedade na Conservatória do Registo Predial.

É muito importante contratar um advogado experiente que verifique todos os documentos e assegure a integridade jurídica da transação. Por exemplo, um contrato CPCV inclui pormenores sobre os termos, as condições de pagamento e as possíveis sanções em caso de incumprimento. Isto garante a segurança de ambas as partes na transação.

Lisboa para russos: procedimento para obter uma autorização de residência portuguesa através da compra de um imóvel

O programa “Golden Visa” permite-lhe obter uma autorização de residência para a compra de imóveis de valor igual ou superior a 500.000 euros. Permite-lhe viajar livremente nos países do espaço Schengen e, posteriormente, obter a cidadania portuguesa.

O processo inclui várias fases: desde o pedido de visto até à sua renovação anual. Em primeiro lugar, é necessário apresentar um pedido ao SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras de Portugal), fazer prova da compra e dos meios financeiros para a residência.

Comentários sobre a vida dos russos em Lisboa

Muitos dos residentes de língua russa registam o elevado nível de conforto, segurança e simpatia dos habitantes locais. Para os russos, Lisboa está a tornar-se uma segunda casa, graças ao seu clima ameno, estilo de vida descontraído e cultura diversificada. Por exemplo, um dos imigrantes, Dmitry, partilha nas redes sociais: “Mudei-me para Lisboa há três anos e ainda estou surpreendido com a abertura e a simpatia das pessoas. É um ritmo de vida completamente diferente, onde a qualidade prevalece sobre a quantidade”.

As famílias com filhos também se congratulam com a elevada qualidade do ensino e o acesso a escolas internacionais. Lisboa oferece muitos parques e actividades ao ar livre, o que a torna um destino atrativo para as famílias.

Conclusão

A propriedade em Lisboa continua a ser um dos destinos de investimento mais atractivos da Europa devido à sua combinação única de cultura, clima e estabilidade económica. Comprar uma casa aqui não é apenas um investimento em metros quadrados, mas um investimento num estilo de vida onde o sol brilha quase todo o ano e a cidade abre os braços a todos os que querem fazer parte dela.

O mercado imobiliário continua sendo um dos poucos instrumentos de investimento de longo prazo estáveis em meio às flutuações econômicas. Em meio à inflação instável, oscilações cambiais e ativos de fundos imprevisíveis, os investimentos em “concreto” mantêm a demanda, protegem o capital e geram renda. No entanto, o investimento por si só não gera lucro – o dinheiro não vem do objeto, mas sim de uma estratégia inteligente de escolha, compra e uso. Para entender como escolher imóveis para investimento, é necessário considerar não apenas o preço, mas também a estrutura de despesas, a perspectiva de crescimento da região, a demanda por aluguel e a economia do objeto em números.

Potencial do bairro: como escolher imóveis para investimento

Os parâmetros de localização determinam o preço por metro quadrado, a velocidade de liquidação do imóvel e a estabilidade do fluxo de aluguel. Em cidades com alta atividade comercial, imóveis próximos a nós de transporte, universidades, centros médicos e parques tecnológicos demonstram um aumento anual no valor de 8-12%. Por exemplo, em São Petersburgo, em 2023, os apartamentos perto da estação de metrô “Komendantsky Prospekt” aumentaram em 17,3% devido à construção em larga escala e projetos de infraestrutura. Da mesma forma, os bairros “Devyat’kino” e “Shushary” aumentaram em média 11% devido ao influxo de jovens famílias e construção ativa.

Em Moscou, o maior aumento de preço foi registrado em Novokosino, Kommunarka e Vykhino devido às novas estações do MCC e à expansão das vias principais. Por exemplo, em Kommunarka, o preço médio aumentou de 197.000 para 232.000 rublos por metro quadrado em 18 meses. Cidades com mais de um milhão de habitantes, como Kazan, Novosibirsk e Ecaterimburgo, demonstram um aumento de preços na faixa de 6-10% ao ano em bairros promissores, onde estão surgindo parques de TI, centros logísticos e novas instituições educacionais.

Para determinar com precisão como escolher imóveis para investimento, o investidor deve analisar uma série de fatores: não apenas infraestrutura e transporte, mas também estrutura de construção, densidade populacional, volumes atuais de habitação introduzida e velocidade de venda de apartamentos na localização escolhida. Os números formam a base da estratégia.

Formato de investimento: estúdio, apartamento, flat ou imóvel comercial

O formato do imóvel dita o público-alvo, o nível de despesas e o prazo de retorno. Apartamentos de um quarto continuam sendo o tipo de imóvel mais estável para aluguel: o prazo de retorno em cidades com mais de 1 milhão de habitantes é em média de 11,2 anos. Enquanto isso, estúdios de até 25 m² em novos edifícios em Moscou geram um retorno de 6,5-7,2% ao ano, especialmente com aluguel por diária através de agregadores. Em Kazan, estúdios de até 20 m² no complexo habitacional “Salavat Kupere” se pagam em 9 anos com um retorno de 7,8%.

Os apartamentos, apesar da falta de registro e impostos mais altos, permitem obter um retorno de 8-9% ao ano com a localização correta. Por exemplo, no complexo residencial “Level Streshnevo” em Moscou, um apartamento de 27 m² é alugado por 56.000 rublos por mês com um custo de 7,9 milhões de rublos, gerando um retorno de cerca de 8,5%.

Imóveis comerciais exigem investimentos mais altos, mas proporcionam um fluxo de caixa estável. Por exemplo, uma loja de 48 m² no complexo habitacional “Svetolyubovo” na região de Moscou gera um lucro líquido de cerca de 62.000 rublos por mês, garantindo um retorno de cerca de 10,1% com um preço de compra de 7,2 milhões de rublos. Formatos com empresas de gestão são uma das formas mais confortáveis de obter renda, especialmente no segmento de aluguel por diária: empresas como “Sutochno Business” garantem uma ocupação de 80-90% ao ano.

Fórmula de renda: como escolher imóveis para investimento

O investidor se baseia em números claros: renda = fluxo de aluguel – imposto, depreciação e ociosidade. Por exemplo, um estúdio de 4,5 milhões de rublos no complexo habitacional “Letniy Sad” é alugado a longo prazo por 32.000 rublos, despesas com serviços públicos e custos operacionais totalizam cerca de 3.800 rublos, o imposto de autônomo é de 4%, o retorno final é de 6,2% ao ano. Com um aumento de preço de 15% em dois anos, é possível obter um retorno adicional de 7,5% na venda, resultando em um retorno total de cerca de 13,7%.

O investidor não conta com milagres – o investimento funciona se forem considerados: período sem inquilinos (em média – 1,5 meses por ano), desgaste de móveis, reparos não planejados e ajuste da taxa de aluguel de mercado. Na prática, apenas 22-25% dos investidores privados na Rússia conduzem uma economia completa do imóvel, portanto, é importante usar fórmulas de cálculo:

1. Rendimento = (Aluguel anual – despesas) / Custo de compra.
2. Prazo de retorno = Custo de compra / Aluguel líquido anual.

Para determinar corretamente como escolher imóveis para investimento, é necessário calcular previamente cenários: otimista (ocupação total), básico (80% do tempo ocupado), pessimista (ociosidade e redução da taxa).

Parâmetros jurídicos e financeiros: do documento ao imposto

Erros no estágio da transação e operação anulam até mesmo os investimentos mais promissores. A verificação do imóvel inclui:

1. Extrato do Rosreestr com o status atual da propriedade.
2. Verificação dos documentos de propriedade, especialmente ao comprar no mercado secundário.
3. Ata de aceitação, permissão de construção, passaporte técnico.
4. Valor cadastral – afeta o imposto, especialmente ao comprar apartamentos e imóveis comerciais.

A partir de 2023, a alíquota de imposto sobre propriedades residenciais é de até 0,3% do valor cadastral, para apartamentos e imóveis comerciais – até 2%. Para locadores através de IP ou NPD (autônomo), a alíquota de imposto é de 4% (pessoas físicas) e 6% (pessoas jurídicas). Na venda de imóveis antes de cinco anos, é necessário pagar 13% de imposto de renda sobre o lucro, se não for utilizado o abatimento fiscal.

Para determinar com segurança como escolher imóveis para investimento, o investidor elabora um contrato levando em consideração as perspectivas de tributação: o registro como IP permite reduzir a carga tributária ao alugar vários imóveis, e o regime de autônomo é adequado para um único apartamento em aluguel.

Infraestrutura digital: investimentos sem presença física

O investidor moderno utiliza uma ecossistema digital, não um corretor imobiliário. Plataformas como DomClick, CIAN PRO e SmartDeal automatizam a seleção de imóveis, análise de mercado e comparação de localizações. Algoritmos inteligentes levam em consideração o parâmetro de rentabilidade, custo de propriedade, índice de aluguel e presença de empresas de gestão.

Por exemplo, a plataforma “Samolyot Invest” oferece a compra de estúdios com uma rentabilidade a partir de 7,1%, incluindo um serviço de locação e manutenção. “PIK-Arenda” fornece imóveis com ocupação total, reformas e suporte aos inquilinos. O uso de CRM (por exemplo, RentMate ou Flatsharing Pro) permite controlar o pagamento do aluguel, relatórios, estado do imóvel e trabalho de empreiteiros.

Em um único aplicativo, o investidor gerencia 3-5 imóveis, acompanha a renda, realiza reformas e assina contratos remotamente. Os investimentos deixam de depender da geografia e do controle físico. Para entender com precisão como escolher imóveis para investimento, é necessário incluir serviços digitais na estratégia desde o início.

5 parâmetros ao escolher um imóvel:

1. Localização com crescimento de preços estável não inferior a 7% ao ano e construção ativa.
2. Imóvel com acabamento completo, pronto para locação, sem riscos jurídicos.
3. Formato até 35 m², adequado para aluguel de longo prazo ou por diária.
4. Possibilidade de trabalhar com uma empresa de gestão ou plataforma digital.
5. Rentabilidade prevista acima do nível de inflação (a partir de 6% ao ano).

Conclusão

O imóvel não perdoa escolhas superficiais. Apenas uma análise abrangente do bairro, cálculos precisos da economia, formato com demanda previsível e tributação inteligente permitem construir uma carteira de investimentos eficaz. A resposta à pergunta de como escolher imóveis para investimento não vem da intuição, mas da lógica rigorosa, números reais, trabalho com dados e escolha de um parceiro estratégico para gestão.