Principaux mythes sur l’investissement immobilier

Le marché immobilier reste l’un des rares instruments d’investissement à long terme stables en période de fluctuations économiques. Face à une inflation instable, des fluctuations des devises et des actifs boursiers imprévisibles, les investissements dans la « pierre » maintiennent la demande, préservent le capital et génèrent des revenus. Cependant, l’investissement en lui-même ne crée pas de profit – l’argent n’est pas apporté par l’objet, mais par une stratégie intelligente de sélection, d’achat et d’utilisation. Pour comprendre comment choisir un bien immobilier pour investir, il est nécessaire de regarder non seulement le prix, mais aussi la structure des dépenses, les perspectives de croissance du quartier, la demande de location et l’économie de l’objet en chiffres.

Potentiel du quartier : comment choisir un bien immobilier pour investir

Les paramètres de l’emplacement déterminent le prix au mètre carré, la vitesse de liquidation de l’objet et la stabilité du flux locatif. Dans les villes avec une forte activité commerciale, les biens à proximité des nœuds de transport, des universités, des centres médicaux et des parcs technologiques affichent une croissance annuelle des prix de l’ordre de 8 à 12 %. Par exemple, à Saint-Pétersbourg, en 2023, les appartements à proximité de la station de métro « Komendantsky Prospekt » ont augmenté de 17,3 % en raison d’une construction massive et de projets d’infrastructure. De même, les quartiers « Dyatkino » et « Shushary » ont augmenté en moyenne de 11 % en raison de l’afflux de jeunes familles et de la construction active.

À Moscou, les plus fortes hausses de prix ont été enregistrées à Novokosino, Kommunarka et Vykhino grâce aux nouvelles stations de chemin de fer et à l’expansion des axes routiers. Par exemple, à Kommunarka, le prix moyen est passé de 197 000 à 232 000 roubles le mètre carré en 18 mois. Les villes millionnaires telles que Kazan, Novossibirsk et Ekaterinbourg affichent une croissance des prix de l’ordre de 6 à 10 % par an dans les quartiers prometteurs où apparaissent des parcs technologiques, des centres logistiques et de nouveaux établissements d’enseignement.

Pour choisir correctement un bien immobilier pour investir, l’investisseur doit analyser un ensemble de facteurs : non seulement l’infrastructure et les transports, mais aussi la structure de la construction, la densité de la population, les volumes de logements actuellement mis sur le marché et la vitesse de vente des appartements dans l’emplacement choisi. Les chiffres constituent la base de la stratégie.

Format de l’investissement : studio, appartement, résidence ou bien commercial

Le format de l’objet dicte le public cible, le niveau de dépenses et le délai de rentabilité. Les appartements d’une chambre restent le type de bien immobilier le plus stable en location : le délai de rentabilité dans les villes de plus d’un million d’habitants est en moyenne de 11,2 ans. Les studios jusqu’à 25 m² dans les nouveaux bâtiments de Moscou rapportent entre 6,5 et 7,2 % par an, surtout en location à la journée via des agrégateurs. À Kazan, les studios jusqu’à 20 m² dans le complexe résidentiel « Salavat Kupere » se rentabilisent en 9 ans avec un rendement de 7,8 %.

Les résidences, malgré l’absence d’enregistrement et les impôts plus élevés, permettent de générer entre 8 et 9 % de rendement annuel avec une bonne localisation. Par exemple, dans le complexe résidentiel « Level Streshnevo » à Moscou, un appartement de 27 m² se loue 56 000 roubles par mois pour un prix d’achat de 7,9 millions de roubles, offrant un rendement d’environ 8,5 %.

Les biens commerciaux nécessitent des investissements plus importants, mais génèrent un flux stable. Par exemple, un magasin de 48 m² dans le complexe résidentiel « Svetolyubovo » dans la région de Moscou rapporte environ 62 000 roubles nets par mois, assurant un rendement d’environ 10,1 % pour un prix d’achat de 7,2 millions de roubles. Les formats avec des sociétés de gestion sont l’un des moyens les plus confortables de générer des revenus, en particulier dans le segment de la location à la journée : des sociétés comme « Sutochno Business » garantissent un taux d’occupation de 80 à 90 % par an.

Formule de revenu : comment choisir un bien immobilier pour investir

L’investisseur se base sur des chiffres clairs : revenu = flux locatif net moins impôts, amortissement et vacance. Par exemple, un studio à 4,5 millions de roubles dans le complexe résidentiel « Letniy Sad » se loue à long terme pour 32 000 roubles, les dépenses pour les services publics et les coûts courants s’élèvent à environ 3 800 roubles, l’impôt sur l’auto-entrepreneuriat est de 4 %, le rendement final est de 6,2 % par an. Avec une augmentation de prix de 15 % en deux ans, il est possible d’obtenir un rendement supplémentaire de 7,5 % à la revente, ce qui crée un rendement total d’environ 13,7 %.

L’investisseur ne compte pas sur un miracle – l’investissement fonctionne si l’on tient compte : de la période sans locataires (en moyenne 1,5 mois par an), de l’usure des meubles, des réparations imprévues et de l’ajustement du loyer au marché. En pratique, seuls 22 à 25 % des investisseurs privés en Russie gèrent l’économie de leur bien de manière complète, il est donc important d’utiliser des formules de calcul :

1. Rendement = (Loyer annuel – dépenses) / Prix d’achat.
2. Délai de rentabilité = Prix d’achat / Loyer net annuel.

Pour déterminer correctement comment choisir un bien immobilier pour investir, il est nécessaire de calculer à l’avance les scénarios : optimiste (taux d’occupation complet), de base (80 % du temps occupé), pessimiste (vacance et baisse du loyer).

Paramètres juridiques et financiers : du document à l’impôt

Les erreurs lors de la transaction et de l’exploitation annulent même les investissements les plus prometteurs. La vérification de l’objet comprend :

1. Un extrait du Registre foncier avec le statut de propriété à jour.
2. Vérification des documents de propriété, en particulier lors de l’achat sur le marché secondaire.
3. Un certificat de mise en service, un permis de construire, un passeport technique.
4. La valeur cadastrale – elle affecte l’impôt, en particulier lors de l’achat d’appartements et de biens commerciaux.

À partir de 2023, le taux d’imposition sur les biens résidentiels est de 0,3 % de la valeur cadastrale, et de 2 % pour les appartements et les biens commerciaux. Pour les locataires via un IP ou un NPD (auto-entrepreneuriat), le taux d’imposition est de 4 % (personnes physiques) et 6 % (personnes morales). En cas de vente d’un bien immobilier avant cinq ans, il est nécessaire de payer un impôt sur le revenu de 13 % sur les bénéfices, sauf en cas d’utilisation de déduction fiscale.

Pour déterminer de manière fiable comment choisir un bien immobilier pour investir, l’investisseur conclut un contrat en tenant compte des perspectives de taxation : l’enregistrement en tant qu’IP permet de réduire la charge fiscale lors de la location de plusieurs biens, tandis que le régime de l’auto-entrepreneuriat convient à la location d’un seul appartement.

Infrastructure numérique : investir sans présence physique

L’investisseur moderne utilise un écosystème numérique plutôt qu’un agent immobilier. Les plateformes DomClick, CIAN PRO et SmartDeal automatisent la sélection des biens, l’analyse du marché et la comparaison des emplacements. Les algorithmes intelligents prennent en compte le rendement, le coût de possession, l’indice de location et la présence de sociétés de gestion.

Par exemple, la plateforme « Samolyot Invest » propose l’achat de studios avec un rendement à partir de 7,1 %, y compris un service de location et de maintenance. « PIK-Arenda » fournit des biens entièrement loués, avec rénovation et soutien aux locataires. L’utilisation d’un CRM (comme RentMate ou Flatsharing Pro) permet de contrôler le paiement du loyer, les rapports, l’état de l’objet et le travail des entrepreneurs à distance.

Dans une seule application, l’investisseur gère 3 à 5 biens, suit les revenus, effectue des rénovations et conclut des contrats à distance. Les investissements ne dépendent plus de la géographie et du contrôle physique. Pour comprendre précisément comment choisir un bien immobilier pour investir, il est nécessaire d’intégrer les services numériques dès le début de la stratégie.

5 critères de choix d’un bien :

1. Un emplacement avec une croissance des prix stable d’au moins 7 % par an et une construction active.
2. Un bien entièrement fini, prêt à être loué, sans risques juridiques.
3. Un format jusqu’à 35 m², adapté à la location à long terme ou à la location à la journée.
4. La possibilité de travailler avec une société de gestion ou une plateforme numérique.
5. Un rendement prévu supérieur au taux d’inflation (à partir de 6 % et plus par an).

Conclusion

L’immobilier ne pardonne pas les choix superficiels. Seule une analyse complète du quartier, un calcul précis de l’économie, un format avec une demande prévisible et une fiscalité intelligente permettent de construire un portefeuille d’investissement rentable. La réponse à la question de savoir comment choisir un bien immobilier pour investir ne réside pas dans l’intuition, mais dans la logique stricte, les chiffres réels, le travail avec les données et le choix d’un partenaire stratégique pour la gestion.

Le Portugal reste l’une des destinations les plus accessibles en Europe occidentale, tant pour les investissements que pour la vie. Contrairement à Lisbonne ou Porto, le pays compte des dizaines de régions confortables et sous-estimées où l’on peut vivre confortablement sans se ruiner. Aujourd’hui, nous examinerons les villes du Portugal où acheter un logement bon marché, alliant infrastructure développée, prix abordables et qualité de vie décente.

Ce choix est particulièrement pertinent pour ceux qui envisagent de s’installer au Portugal à moindre coût, travaillent à distance ou souhaitent établir une base pour obtenir un permis de séjour sur des conditions favorables.

Bragance – forteresse du nord aux prix abordables

Bragance est située au nord-est du pays et fait partie des villes les plus calmes et abordables du Portugal pour y vivre. Le prix moyen au mètre carré est d’environ 700 à 900 euros. Vous pouvez louer un appartement pour 300 à 400 euros par mois.

La région est entourée de montagnes et de verdure, elle est caractérisée par la tranquillité et l’air pur. Bragance convient à ceux qui apprécient la solitude et un rythme modéré. Grâce à l’université, de nombreux jeunes vivent ici, et le niveau d’infrastructures et de transports est tout à fait suffisant pour un confort quotidien.

Castelo Branco – entre la capitale et la frontière

La région, idéalement située entre Lisbonne et la frontière espagnole, attire toujours l’attention par sa géographie avantageuse. Castelo Branco figure parmi les cinq premiers en termes de demandes de « villes du Portugal pour acheter un logement bon marché ». Vous pouvez acheter un appartement ici pour 60 à 70 mille euros, et le prix des maisons individuelles commence à partir de 90 mille euros.

La vie à Castelo Branco se distingue par des coûts bas non seulement pour le logement, mais aussi pour les besoins quotidiens. Les autorités locales s’efforcent activement d’améliorer l’infrastructure urbaine en mettant en œuvre des programmes spéciaux pour les familles immigrantes.

Viseu – combinaison de traditions et de commodité

Au nord-est du pays se trouve Viseu – un lieu riche en histoire, avec de larges rues et des conditions de vie confortables. Les villes à petit budget du Portugal offrent rarement une telle infrastructure à de tels prix : le mètre carré coûte entre 1000 euros.

Viseu se distingue par un haut niveau de sécurité, un système éducatif développé et des soins de santé accessibles. Non seulement les Portugais des grandes villes déménagent ici, mais aussi des étrangers à la recherche d’économies sans sacrifier le confort.

Vila Real – région sur les collines avec un marché abordable

Vila Real est confortablement située dans le nord du Portugal, dans la pittoresque région de Trás-os-Montes, offrant des logements à des prix abordables à partir de 700 euros le mètre carré. Il est tout à fait possible d’acheter une maison spacieuse ici à un coût inférieur à celui d’un studio compact dans la capitale du pays.

Les villes du Portugal pour acheter un logement bon marché, y compris Vila Real, offrent la possibilité d’une installation confortable en Europe à des coûts minimes. La région allie une nature attrayante, une atmosphère paisible, des routes développées et la proximité de célèbres domaines viticoles.

Leiria – centre universitaire à prix modérés

Leiria est située entre Lisbonne et Porto. Le coût moyen d’un appartement est de 1000 à 1300 euros le mètre carré, mais des offres moins chères sont disponibles, en particulier en périphérie.

Pour les jeunes et les familles, l’immigration bon marché au Portugal est possible grâce à de telles options. La présence d’universités, un marché du travail stable et des transports accessibles rendent Leiria attrayante même avec un budget limité.

Guarda – quartier en hauteur à bas prix

La localité la plus élevée du pays, entourée par les montagnes de la Serra da Estrela, attire par ses hivers, sa tranquillité et son mode de vie économique. Les villes bon marché du Portugal à déménager incluent certainement Guarda : ici, vous pouvez acheter un mètre carré pour moins de 800 euros.

La région n’est pas surpeuplée de touristes, et la population locale est accueillante. Un excellent choix pour les retraités, les introvertis, les travailleurs indépendants et les familles cherchant à réduire leurs dépenses.

Beja – région avec une touche andalouse

Beja est le centre d’une région agricole de l’Alentejo. Le climat y est chaud et sec, et l’architecture rappelle les villes andalouses. L’immobilier à Beja est accessible même pour les investisseurs aux ressources limitées : une maison avec jardin peut être achetée pour 70 à 90 mille euros.

Les villes du Portugal pour acheter un logement bon marché, situées dans le sud du pays, offrent la possibilité de déménager dans un climat chaud et d’éviter les marchés surévalués. Beja est l’une de ces destinations en plein essor parmi les expatriés.

Évora – confort historique au caractère romain

Évora attire par ses profondes traditions culturelles remontant à l’époque de l’Empire romain. L’inscription de la ville sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO n’a pas du tout affecté sa disponibilité. Vivre ici est beaucoup moins cher que dans les villes balnéaires populaires du Portugal.

Les villes à petit budget du Portugal pour y vivre, y compris Évora, permettent non seulement de déménager, mais aussi de profiter du confort sans se priver des plaisirs les plus simples. Vous pouvez acheter un appartement spacieux avec deux chambres ici pour environ 80 à 90 mille euros.

Estremoz – marché, marbre et tranquillité

Estremoz est célèbre pour l’extraction de marbre unique, ce qui lui a valu la réputation de « cœur de marbre » du Portugal. Le marché régional d’Estremoz est l’un des plus colorés et atmosphériques du pays.

Cependant, l’immobilier dans la ville est étonnamment abordable. Le prix des appartements et des maisons commence à seulement 50 mille euros, ce qui rend la ville attrayante pour une immigration économique.

Chaves – option thermale pour la santé

Chaves, située au nord-est du Portugal près de la frontière espagnole, est célèbre pour ses sources thermales attirant les personnes soucieuses de leur santé. C’est pourquoi elle figure régulièrement dans les classements des « villes du Portugal pour acheter un logement bon marché ». Le prix moyen au mètre carré y varie de 800 à 1000 euros, et vous pouvez louer un appartement pour 250 euros par mois.

Principales raisons de choisir des régions bon marché

Déménager dans la capitale est coûteux et stressant. Ci-dessous, une liste de raisons pour lesquelles il est judicieux de considérer des destinations moins populaires mais prometteuses :

• investissements minimaux à l’achat ;
• loyer abordable, charges communes ;
• vie paisible sans foule de touristes ;
• sécurité élevée ;
• bonnes routes et transports en commun ;
• paysages pittoresques et respect de l’environnement.

Ce choix est particulièrement pertinent pour les retraités, les travailleurs indépendants, les familles avec enfants et les investisseurs à la recherche de perspectives de croissance.

N’est-il pas temps de choisir une ville du Portugal pour acheter un logement bon marché ?

De nombreuses villes du Portugal offrent une véritable alternative aux marchés surchauffés : tranquillité, accessibilité, qualité de services et coûts minimaux.

Le bon choix de localisation permet de commencer une vie européenne sans pression sur le budget, avec la possibilité de préserver le confort, la santé et la stabilité.