El mercado inmobiliario está rodeado de un aura de estabilidad, fiabilidad y ingresos pasivos. Sin embargo, la mayoría de las percepciones sobre él no se basan en hechos, sino en mitos arraigados. Son precisamente los mitos sobre las inversiones inmobiliarias los que llevan a decisiones erróneas, inversiones no rentables y estrategias incorrectas.
Sin un análisis profundo y cálculos precisos, incluso invertir en una propiedad de élite en el centro de la capital puede no conducir a ganancias, sino a una prolongada pérdida financiera. Comprender correctamente la mecánica del mercado, las características de la ubicación, la carga legal y la rentabilidad real distingue a un inversor de un aventurero.
La trampa sobrevalorada de la tranquilidad: el popular mito sobre las inversiones inmobiliarias
Los mitos sobre las inversiones inmobiliarias a menudo comienzan con la idea de una inversión completamente segura. La opinión común de que «los bienes raíces siempre están en alza» ignora los ciclos económicos reales, las caídas en la demanda y los riesgos de devaluación. Por ejemplo, en 2015, el mercado inmobiliario de Moscú experimentó una caída del 18% en el precio promedio por metro cuadrado debido a la crisis cambiaria y la fuga de compradores. Los propietarios de apartamentos «seguros» en edificios antiguos se enfrentaron a la iliquidez y tuvieron que ofrecer descuentos de hasta el 25% en ventas urgentes.
Además, el período de retorno a menudo se extiende. Por ejemplo, un apartamento de una habitación cerca del metro «Aviamotornaya», alquilado por 50,000 rublos al mes, se amortiza en promedio en 20 años con un costo de 12 millones de rublos, teniendo en cuenta impuestos anuales, servicios públicos, gastos en reparaciones cosméticas y períodos vacíos de alquiler. La ilusión de «ingresos tranquilos» se desvanece al calcular la rentabilidad real.
«El alquiler garantiza ingresos pasivos»: en lugar de dividendos, gestión constante
El segundo mito más común sobre las inversiones inmobiliarias es la creencia en la «pasividad» de los ingresos por alquiler. En la práctica, poseer una propiedad requiere atención constante: selección de inquilinos, formalización de contratos, control del estado del apartamento, resolución de problemas técnicos, así como el cumplimiento de obligaciones fiscales.
La tasa de ocupación promedio de apartamentos en alquiler a corto plazo en Sochi fue del 72% según los datos del servicio Daily Rent para el año 2024. Además, hasta el 30% de las ganancias se destinan al mantenimiento: limpieza, administración, reemplazo de equipos. En el alquiler a largo plazo surgen otros problemas: retrasos en los pagos, inquilinos conflictivos, rescisión de contratos. Las empresas de gestión cobran entre el 10% y el 20% de los ingresos, lo que reduce aún más la rentabilidad.
«Comprar en una etapa temprana siempre es beneficioso»: riesgo de construcción incompleta y depreciación
Los mitos sobre las inversiones inmobiliarias incluyen una fe ciega en las ganancias de comprar en la etapa de cimentación. Sin embargo, las estadísticas del Ministerio de Construcción para el año 2023 registraron 174 proyectos problemáticos en Rusia con más de 85,000 estafados. Los retrasos impredecibles en la entrega, el empeoramiento de los diseños, el cambio de contratista son realidades comunes en el mercado de nuevas construcciones.
Incluso con la exitosa finalización de la construcción, el costo final puede no cumplir con las expectativas. Por ejemplo, en Nueva Moscú, los apartamentos en el complejo «Rasskazovo» costaban 6.5 millones de rublos durante la construcción, pero después de la entrega al uso, el precio promedio fue de 6.2 millones de rublos debido a la saturación en el segmento de clase económica. El mercado no siempre confirma el margen esperado del 20-30%.
«La propiedad siempre aumenta de valor»: ciclicidad y caídas locales
El común error sobre el «crecimiento eterno» de los precios de la vivienda contradice las observaciones de mercado a lo largo de los años. Los mitos sobre las inversiones inmobiliarias distorsionan la representación del mercado como una expansión constante. En 2008, en medio de la crisis, el precio de la vivienda en Moscú cayó en más del 40% en términos de dólares. La disminución continuó hasta 2010, y solo después de 5 años los precios volvieron a los niveles precrisis.
Las caídas locales tampoco son raras. Por ejemplo, en 2022, los nuevos desarrollos en el microdistrito Académico de Ekaterimburgo disminuyeron un 11% en seis meses debido a la introducción de un exceso de metros cuadrados. La elección de una ubicación inadecuada o una categoría de vivienda incorrecta puede convertir fácilmente una inversión en una carga a largo plazo no líquida.
«La vivienda en una zona turística es una mina de oro»: exceso y riesgos estacionales
Los mitos sobre las inversiones inmobiliarias en resorts marítimos crean la imagen de ingresos perpetuos por alquiler. Sin embargo, el mercado de destinos como Anapa o Gelendzhik ya está saturado: según CIAN, en 2024, el número de anuncios de alquiler de viviendas para el verano aumentó un 38%, mientras que la demanda solo creció un 11%. El resultado son períodos vacíos, reducción de precios, competencia desleal por parte de arrendadores privados.
Además, la estacionalidad limita bruscamente los ingresos anuales. Un apartamento de 9 millones de rublos en Lazarevskoye genera en promedio 450,000 rublos durante los tres meses de verano, pero permanece vacío los otros 9 meses. Teniendo en cuenta todos los gastos, el rendimiento anual resulta ser inferior al 5%, comparable a un depósito en un gran banco, pero requiere mucho más tiempo y recursos.
«La propiedad comercial genera más ingresos»: la tasa no siempre es justificada
La afirmación común sobre la rentabilidad estable de oficinas, locales comerciales y almacenes no tiene en cuenta las altas barreras de entrada y las complejidades de gestión. Los mitos sobre las inversiones inmobiliarias sobrevaloran el segmento B2B. Para comprar un espacio de 60 m² en el centro de Kazán se necesitarán al menos 14 millones de rublos, y el período de retorno con una renta de 120,000 rublos al mes será de más de 12 años con una ocupación ideal.
Además, el propietario se enfrenta a costos de adaptación para el inquilino, mayor desgaste, costos de mantenimiento de edificios, cuotas de la comunidad de propietarios, publicidad y asesoramiento legal en transacciones. En caso de disminución del tráfico o cierre del arrendatario, el local puede permanecer vacío hasta 9 meses, especialmente en tiempos de crisis.
Refutaciones de los mitos sobre las inversiones inmobiliarias
Las razones por las cuales los errores no funcionan:
- Ignorar la tributación: impuesto sobre la propiedad, impuesto sobre la renta personal, impuesto sobre la tierra reducen la rentabilidad neta.
- Gastos ocultos: reparaciones, muebles, electrodomésticos, seguros, honorarios de intermediarios requieren inversiones regulares.
- Periodos vacíos entre inquilinos: pérdida de ingresos y gastos adicionales para renovar el interior.
- Fluctuaciones en los tipos de cambio: disminución del poder adquisitivo, aumento de los costos de los materiales, disminución de la demanda.
- Presión psicológica: expectativas de aumento de precios, miedo a perder oportunidades, dependencia de noticias del mercado.
- Falta de experiencia: evaluación incorrecta de propiedades, selección errónea de ubicación, errores en contratos y cálculos.
- Riesgos legales: gravámenes, documentos inexactos, disputas con vecinos, quiebras de promotores.
Conclusión
Los mitos sobre las inversiones inmobiliarias pierden fuerza cuando se enfrentan a cifras concretas, plazos de retorno y condiciones de operación de los activos. Una estrategia exitosa siempre se basa en un análisis detallado, una evaluación objetiva de la ubicación, la comparación de formatos de inversión alternativos y una planificación cuidadosa. Tanto la vivienda como la propiedad comercial pueden generar ingresos estables solo si se gestionan de manera inteligente, se comprenden los riesgos y se está preparado para la inestabilidad del mercado.
La formalización de un título de propiedad conlleva gastos importantes. La primera tasa obligatoria en Portugal es el impuesto de transmisiones patrimoniales IMT, que varía entre el 0% y el 8% en función del precio de la propiedad y su tipo. Por ejemplo, cuando se compra una propiedad de hasta 92.407 euros, la tasa no se cobra, mientras que para los apartamentos de lujo -más de 1 millón de euros- el tipo será del 7,5%.
Los inversores extranjeros que planean comprar una propiedad deben tener en cuenta las peculiaridades de los impuestos en Portugal. Las comisiones para los no residentes en el país son más elevadas que para los residentes, pero el uso competente de los regímenes preferenciales permite minimizar los costes. La optimización de las obligaciones fiscales requiere un enfoque y una planificación profesionales, por lo que se recomienda consultar con abogados y especialistas cualificados antes de comprar.