Der Immobilienmarkt ist von einem Halo der Stabilität, Zuverlässigkeit und passiven Einkommens umgeben. Die meisten Vorstellungen darüber basieren jedoch nicht auf Fakten, sondern auf etablierten Irrtümern. Gerade die Mythen über Immobilieninvestitionen führen zu fehlerhaften Entscheidungen, unrentablen Investitionen und falschen Strategien.
Ohne eine gründliche Analyse und genaue Berechnungen kann selbst die Investition in ein Eliteobjekt im Zentrum der Hauptstadt nicht zu Gewinnen, sondern zu langanhaltenden finanziellen Verlusten führen. Das richtige Verständnis der Marktmechanismen, der Standortmerkmale, der rechtlichen Belastungen und der tatsächlichen Rentabilität unterscheidet den Investor vom Abenteurer.
### Überschätzte Falle der Ruhe: Der populäre Mythos über Immobilieninvestitionen
Mythen über Immobilieninvestitionen beginnen oft mit der Idee der vollständigen Sicherheit der Investitionen. Die verbreitete Meinung, dass „Immobilien immer im Wert steigen“, ignoriert die realen wirtschaftlichen Zyklen, Nachfragerückgänge und das Risiko der Abwertung. So sank beispielsweise im Jahr 2015 der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf dem Moskauer Wohnungsmarkt aufgrund der Währungskrise und des Rückgangs der Käufer um 18%. Die Besitzer von „zuverlässigen“ Altbauwohnungen sahen sich mit Illiquidität und einem erzwungenen Rabatt von bis zu 25% bei einem schnellen Verkauf konfrontiert.
Darüber hinaus erstreckt sich die Amortisationszeit oft. Zum Beispiel amortisiert sich eine Einzimmerwohnung in der Nähe der U-Bahnstation „Aviamotornaya“ bei einer monatlichen Miete von 50.000 Rubel im Durchschnitt in 20 Jahren bei einem Preis von 12 Millionen Rubel und unter Berücksichtigung der jährlichen Steuern, Nebenkosten, Kosten für kosmetische Reparaturen und Leerstände der Mieter. Die Illusion eines „ruhigen Einkommens“ zerbricht beim Berechnen der realen Rentabilität.
### „Miete garantiert passives Einkommen“: Statt Dividenden – ständiges Management
Der zweithäufigste Mythos über Immobilieninvestitionen ist die Überzeugung von der „Passivität“ des Einkommens aus der Vermietung. In der Praxis erfordert der Besitz eines Objekts ständige Aufmerksamkeit: Mieterauswahl, Vertragsabschluss, Überwachung des Zustands der Wohnung, Lösung technischer Probleme sowie die Berücksichtigung steuerlicher Verpflichtungen.
Die durchschnittliche Auslastung von Wohnungen in der Kurzzeitvermietung in Sotschi betrug laut dem Daily Rent-Service im Jahr 2024 72%. Dabei entfallen bis zu 30% des Gewinns auf die Betreuung: Reinigung, Verwaltung, Austausch von Geräten. Bei Langzeitmieten treten andere Probleme auf: Zahlungsverzögerungen, Konflikte mit Mietern, Vertragskündigungen. Verwaltungsunternehmen nehmen 10 bis 20% des Umsatzes, was die Marge zusätzlich verringert.
### „Früher Kauf ist immer vorteilhaft“: Risiko des unvollendeten Baus und der Abwertung
Die Mythen über Immobilieninvestitionen beinhalten den blinden Glauben an den Gewinn beim Kauf in der Bauphase. Die Statistik des Bauministeriums für das Jahr 2023 verzeichnete 174 problematische Objekte in Russland mit insgesamt über 85.000 betrogenen Miteigentümern. Unvorhersehbare Verzögerungen bei der Fertigstellung, Verschlechterung der Projektentscheidungen, Wechsel des Auftragnehmers – dies sind häufige Realitäten des Neubaumarktes.
Auch bei erfolgreicher Fertigstellung des Gebäudes kann der Endwert die Erwartungen nicht erfüllen. Ein Beispiel: In Neu-Moskau kosteten Apartments im Komplex „Rasskazovo“ während der Bauphase 6,5 Millionen Rubel und nach der Inbetriebnahme durchschnittlich 6,2 Millionen Rubel aufgrund eines Überangebots im Segment der Economy-Klasse. Der Markt bestätigt nicht immer die erwartete Marge von 20-30%.
### „Immobilien steigen immer im Wert“: Zyklen und lokale Einbrüche
Der verbreitete Irrtum über den „ständigen Anstieg“ der Immobilienpreise widerspricht langjährigen Marktbeobachtungen. Die Mythen über Immobilieninvestitionen stellen den Markt verzerrt als ständige Expansion dar. Im Jahr 2008 fielen die Immobilienpreise in Moskau aufgrund der Krise in Dollar um mehr als 40%. Der Rückgang dauerte bis 2010, und erst nach 5 Jahren kehrten die Preise auf das Vorkrisenniveau zurück.
Auch lokale Einbrüche sind keine Seltenheit. Zum Beispiel sanken im Jahr 2022 in Jekaterinburg Neubauten im Stadtteil Akademitscheski um 11% innerhalb von sechs Monaten aufgrund eines übermäßigen Angebots an Quadratmetern. Eine falsche Standortwahl oder Immobilienkategorie kann eine Investition leicht in eine langfristige illiquide Belastung verwandeln.
### „Wohnen in einem Ferienort ist eine goldene Ader“: Überangebot und saisonale Risiken
Die Mythen über Immobilieninvestitionen an Meerresorts schaffen das Bild eines dauerhaften Mieteinkommens. Der Markt in Orten wie Anapa oder Gelendschik ist jedoch bereits mit Angeboten übersättigt: Laut CIAN stieg im Jahr 2024 die Anzahl der Mietangebote für den Sommer um 38%, während die Nachfrage nur um 11% stieg. Das Ergebnis sind Leerstände, Preissenkungen, Dumping durch private Vermieter.
Darüber hinaus begrenzt die Saisonalität stark das jährliche Einkommen. Eine Wohnung für 9 Millionen Rubel in Lasarewskoye bringt durchschnittlich 450.000 Rubel in den drei Sommermonaten ein, steht aber in den übrigen 9 Monaten leer. Unter Berücksichtigung aller Kosten liegt die jährliche Rendite unter 5%, vergleichbar mit einer Einlage in einer großen Bank, erfordert jedoch wesentlich mehr Zeit und Ressourcen.
### „Gewerbeimmobilien bringen mehr ein“: Die Rate ist nicht immer gerechtfertigt
Die weit verbreitete Behauptung über die stabile Rentabilität von Büros, Einzelhandelsflächen und Lagern berücksichtigt nicht die hohen Markteintrittsbarrieren und Managementkomplexitäten. Die Mythen über Immobilieninvestitionen überschätzen das B2B-Segment. Für den Kauf einer 60 m² großen Immobilie im Zentrum von Kasan sind mindestens 14 Millionen Rubel erforderlich, und die Amortisationszeit bei einer Mietrate von 120.000 Rubel pro Monat beträgt bei idealer Auslastung über 12 Jahre.
Zusätzlich muss der Eigentümer Kosten für die Anpassung an den Mieter, erhöhten Verschleiß, Gebäudeinstandhaltung, Wohnungseigentümergemeinschaftsgebühren, Werbung und rechtliche Unterstützung von Transaktionen tragen. Bei einem Rückgang des Verkehrs oder der Schließung des Mieters kann die Immobilie bis zu 9 Monate leer stehen, insbesondere in Krisenzeiten.
### Mythen über Immobilieninvestitionen: Widerlegungen
Gründe, warum Irrtümer nicht funktionieren:
1. Ignorieren der Besteuerung: Grundsteuer, Einkommensteuer, Grundsteuer verringern die Nettorendite.
2. Versteckte Kosten: Reparaturen, Möbel, Geräte, Versicherung, Vermittlungsdienste erfordern regelmäßige Investitionen.
3. Leerstand zwischen Mietern: Einkommensverlust und zusätzliche Ausgaben für die Innenraumerneuerung.
4. Währungsschwankungen: Verringerung der Kaufkraft, Verteuerung von Materialien, Nachfragerückgang.
5. Psychologischer Druck: Erwartung von Preissteigerungen, Angst vor verpassten Chancen, Abhängigkeit von Marktnachrichten.
6. Mangel an Erfahrung: Falsche Bewertung von Objekten, falsche Standortwahl, Fehler in Verträgen und Berechnungen.
7. Rechtliche Risiken: Belastungen, unzuverlässige Dokumente, Streitigkeiten mit Nachbarn, Insolvenzen von Bauträgern.
### Fazit
Die Mythen über Immobilieninvestitionen verlieren an Kraft, wenn sie mit konkreten Zahlen, Amortisationszeiten und Betriebsbedingungen von Objekten konfrontiert werden. Eine erfolgreiche Strategie basiert immer auf einer detaillierten Analyse, einer nüchternen Bewertung des Standorts, einem Vergleich alternativer Investitionsformate und einer sorgfältigen Planung. Wohn- und Gewerbeimmobilien können nur dann stabile Einnahmen generieren, wenn sie vernünftig verwaltet werden, die Risiken verstanden werden und die Bereitschaft zur Marktinstabilität besteht.
Es gibt mehrere obligatorische Schritte in diesem Verfahren. Jeder Schritt erfordert Präzision, die Einhaltung von Fristen und die Abstimmung mit einem Finanzberater oder Rechtsanwalt.
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