Il mercato immobiliare è circondato da un alone di stabilità, affidabilità e reddito passivo. Ma la maggior parte delle idee su di esso non si basa sui fatti, ma su convinzioni consolidate. Sono proprio i miti sugli investimenti immobiliari a essere la causa di decisioni sbagliate, investimenti non redditizi e strategie errate.
Senza un’analisi approfondita e calcoli precisi, anche un investimento in un immobile di lusso nel centro della capitale potrebbe non portare a profitti, ma a un pesante deficit finanziario. La corretta comprensione delle dinamiche di mercato, delle caratteristiche della posizione, del carico legale e della redditività effettiva distinguono l’investitore dall’avventuriero.
La trappola sopravvalutata della tranquillità: il popolare mito sugli investimenti immobiliari
I miti sugli investimenti immobiliari spesso iniziano con l’idea della totale sicurezza degli investimenti. L’opinione comune che “gli immobili sono sempre in aumento” ignora i reali cicli economici, i cali della domanda e i rischi di svalutazione. Ad esempio, nel 2015 il mercato immobiliare di Mosca ha registrato un calo del prezzo medio al metro quadro del 18% a causa della crisi valutaria e della fuga dei acquirenti. I proprietari di appartamenti “affidabili” nel vecchio fondo si sono trovati di fronte all’illiquidità e a uno sconto obbligato fino al 25% in caso di vendita urgente.
Inoltre, il periodo di ripagamento spesso si allunga. Ad esempio, un monolocale vicino alla stazione della metropolitana “Aviamotornaya” che viene affittato a 50.000 rubli al mese si ripagherà in media in 20 anni con un costo di 12 milioni di rubli, considerando le tasse annuali, le spese per le utenze, i costi per la ristrutturazione cosmetica e le pause degli inquilini. L’illusione di un “reddito tranquillo” svanisce quando si calcola la redditività effettiva.
“L’affitto garantisce un reddito passivo”: invece dei dividendi, una gestione costante
Il secondo mito sugli investimenti immobiliari è la convinzione nella “passività” del reddito derivante dall’affitto. Nella pratica, possedere un immobile richiede attenzione costante: selezione degli inquilini, stipula di contratti, controllo delle condizioni dell’appartamento, risoluzione dei problemi tecnici e adempimento degli obblighi fiscali.
Il tasso di occupazione medio degli appartamenti in affitto a breve termine a Sochi è del 72% secondo i dati del servizio Daily Rent per il 2024. Inoltre, fino al 30% del profitto viene utilizzato per i servizi: pulizia, amministrazione, sostituzione di apparecchiature. Con l’affitto a lungo termine sorgono altri problemi: ritardi nei pagamenti, inquilini conflittuali, rescissione del contratto. Le società di gestione prendono dal 10 al 20% del fatturato, riducendo ulteriormente la marginalità.
“L’acquisto in fase precoce è sempre vantaggioso”: rischio di incompleti e svalutazioni
I miti sugli investimenti immobiliari includono la cieca fiducia nei profitti derivanti dall’acquisto in fase di fondazione. Tuttavia, le statistiche del Ministero delle Costruzioni per il 2023 hanno registrato 174 progetti problematici in Russia con oltre 85.000 acquirenti truffati. Ritardi imprevedibili nella consegna, peggioramento delle soluzioni progettuali, cambio di appaltatore sono realtà comuni nel mercato delle nuove costruzioni.
Anche in caso di successiva consegna dell’edificio, il costo finale potrebbe non giustificare le aspettative. Ad esempio, a Nuova Mosca, gli appartamenti nel complesso “Rasskazovo” durante la fase di costruzione costavano 6,5 milioni di rubli, mentre dopo l’entrata in funzione il prezzo medio era di 6,2 milioni di rubli a causa dell’eccesso di offerta nel segmento economico. Il mercato non sempre conferma il margine atteso del 20-30%.
“Gli immobili aumentano sempre di valore”: ciclicità e crolli locali
L’idea sbagliata di un “crescita eterna” dei prezzi delle abitazioni contraddice le osservazioni di mercato pluriennali. I miti sugli investimenti immobiliari presentano il mercato in modo distorto come un’espansione costante. Nel 2008, durante la crisi, il prezzo degli immobili a Mosca è diminuito del 40% in termini di dollari. Il calo è durato fino al 2010, e solo dopo 5 anni i prezzi sono tornati ai livelli pre-crisi.
Anche i crolli locali non sono rari. Ad esempio, nel 2022 a Ekaterinburg, i nuovi edifici nel quartiere accademico sono diminuiti del 11% in sei mesi a causa dell’eccesso di metri quadrati. Una scelta sbagliata della posizione o della categoria di alloggio può facilmente trasformare un investimento in un onere a lungo termine non liquido.
“Le case nella zona turistica sono una miniera d’oro”: eccesso e rischi stagionali
I miti sugli investimenti immobiliari nelle località balneari creano l’immagine di un reddito perpetuo dall’affitto. Tuttavia, il mercato delle località come Anapa o Gelendzhik è già saturo di offerte: secondo CIAN, nel 2024 il numero di annunci di affitto estivo è aumentato del 38%, mentre la domanda è cresciuta solo dell’11%. Il risultato sono periodi di inattività, calo dei prezzi, concorrenza sleale da parte dei proprietari privati in affitto.
Inoltre, la stagionalità limita drasticamente il reddito annuale. Un appartamento da 9 milioni di rubli a Lazarevskoye porta in media 450.000 rubli per tre mesi estivi, ma rimane inutilizzato negli altri 9 mesi. Considerando tutte le spese, il rendimento annuo si attesta al di sotto del 5%, paragonabile a un deposito in una grande banca, ma richiede molto più tempo e risorse.
“Gli immobili commerciali portano più profitti”: la tariffa non è sempre giustificata
L’affermazione diffusa sulla redditività stabile degli uffici, dei negozi al dettaglio e dei magazzini non tiene conto degli alti costi di ingresso e delle complessità della gestione. I miti sugli investimenti immobiliari sopravvalutano il settore B2B. Per acquistare un locale di 60 m² nel centro di Kazan, serviranno almeno 14 milioni di rubli, e il periodo di ripagamento con un affitto di 120.000 rubli al mese sarà di oltre 12 anni con un’occupazione ideale.
Inoltre, il proprietario si trova ad affrontare costi per la ristrutturazione per l’affittuario, un’elevata usura, spese per la manutenzione degli edifici, quote condominiali, pubblicità e assistenza legale alle transazioni. In caso di calo del traffico o chiusura dell’affittuario, il locale potrebbe rimanere vuoto fino a 9 mesi, specialmente in periodi di crisi.
Miti sugli investimenti immobiliari: smentite
Le ragioni per cui i falsi convincimenti non funzionano:
- Ignorare le imposte: l’imposta sulla proprietà, l’imposta sul reddito, l’imposta fondiaria riducono il reddito netto.
- Spese nascoste: ristrutturazione, mobili, elettrodomestici, assicurazione, servizi di intermediari richiedono investimenti regolari.
- Vuoti tra gli inquilini: perdita di profitto e spese aggiuntive per il rinnovo dell’arredamento.
- Variazioni del tasso di cambio: riduzione del potere d’acquisto, aumento dei costi dei materiali, calo della domanda.
- Pressione psicologica: aspettative di aumento dei prezzi, paura di perdere opportunità, dipendenza dalle notizie di mercato.
- Mancanza di esperienza: valutazione errata degli immobili, scelta sbagliata della zona, errori nei contratti e nei calcoli.
- Rischi legali: gravami, documenti non veritieri, dispute con i vicini, fallimenti dei costruttori.
Conclusione
I miti sugli investimenti immobiliari perdono di significato quando si confrontano con cifre concrete, tempi di ripagamento e condizioni di gestione degli immobili. Una strategia di successo si basa sempre sull’analisi dettagliata, sulla valutazione obiettiva della posizione, sul confronto con formati alternativi di investimento e sulla pianificazione accurata. Gli immobili residenziali e commerciali possono generare un reddito stabile solo con una gestione oculata, una comprensione dei rischi e la disponibilità ad affrontare l’instabilità del mercato.
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