Главные мифы об инвестициях в недвижимость Португалии

Il Portogallo continua ad attrarre investitori da tutto il mondo grazie al suo sistema fiscale favorevole, al clima caldo e al mercato immobiliare stabile. L’acquisto di una casa in questo Paese dà diritto non solo a un soggiorno confortevole, ma anche a ulteriori vantaggi con una pianificazione adeguata. Prima di procedere all’acquisto, è necessario studiare con attenzione le imposte sugli immobili che il Portogallo impone ai residenti e ai non residenti, nonché le modalità per ottimizzare l’onere finanziario.

Il sistema fiscale portoghese: principi generali

La legislazione fiscale portoghese è regolata dal Serviço de Finanças, che stabilisce i pagamenti obbligatori per i proprietari. La struttura del sistema prevede sia contributi obbligatori una tantum sia tasse annuali a seconda delle caratteristiche dell’immobile.

Sono tre le imposte principali da considerare quando si acquista una casa:

1. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – per i trasferimenti di proprietà, addebitato all’acquisto.
2. IMI (Imposta comunale sugli immobili) – ежегодный.
3. IS (Imposto de Selo) – imposta di bollo, che si paga al momento della conclusione di una transazione.

Oltre a queste tasse, lo status di residenza fiscale influisce sull’ammontare delle detrazioni obbligatorie.

Acquisto di un immobile in Portogallo: tasse e costi aggiuntivi

La formalizzazione di un titolo di proprietà comporta costi significativi. La prima tassa obbligatoria in Portogallo è la tassa di trasferimento immobiliare IMT, che varia dallo 0% all’8% a seconda del prezzo dell’immobile e della sua tipologia. Ad esempio, per l’acquisto di un immobile di valore fino a 92.407 euro, la tassa non viene applicata, mentre per gli appartamenti di lusso – oltre 1 milione di euro – l’aliquota è del 7,5%.

Poi c’è l’imposta di bollo (IS), che si paga al momento della firma del contratto di compravendita. È calcolata come lo 0,8% del valore dell’immobile ed è pagabile in un’unica soluzione. Inoltre, è necessario tenere conto delle spese notarili e di registrazione, che possono variare da 500 a 2.000 euro a seconda della complessità della transazione.

Imposta annuale sugli immobili in Portogallo (IMI)

Una volta stipulato il contratto, i proprietari sono tenuti a pagare una quota annuale, nota come IMI. Il suo tasso è:

• 0,3% – 0,45% per le strutture urbane,
• 0,8% per i terreni agricoli,
• 7,5% per gli immobili registrati in giurisdizioni offshore.

L’importo dell’imposta si basa sul valore catastale, non sul prezzo di mercato dell’immobile. Ad esempio, se si possiede un appartamento a Lisbona con un prezzo di 200.000 euro, la tassa annuale sarà compresa tra 600 e 900 euro. Esiste un vantaggio per i nuovi residenti: l’esenzione dall’IMI per 3 anni per le abitazioni fino a 125.000 euro se utilizzate come residenza primaria.

Il regime fiscale eccezionale del Portogallo: il programma NHR

Per attirare i capitali stranieri, il governo ha sviluppato il sistema NHR (Non-Habitual Resident) per ridurre al minimo l’onere fiscale sui redditi prodotti all’estero.

I principali vantaggi sono:

1. 0% di imposte di successione e donazione sui beni immobili in Portogallo per i familiari stretti,
2. Commissione del 10% sui pagamenti delle pensioni,
3. Prelievo del 20% sui redditi derivanti da attività di professionisti altamente qualificati (ad es. informatica, finanza, medicina).

Lo status di NHR viene concesso per 10 anni, dopodiché l’impegno viene rivisto.

Imposte sugli immobili per i non residenti in Portogallo: caratteristiche e principali aliquote

Gli investitori stranieri che acquistano proprietà nel Paese devono affrontare condizioni fiscali diverse rispetto ai residenti locali. La tassazione varia a seconda della natura della proprietà – affitto, vendita o proprietà a lungo termine senza reddito. I principali obblighi includono l’imposta sul reddito da locazione, le plusvalenze sulla vendita e l’imposta annuale sulla proprietà (IMI).

Onere sui redditi da locazione: 28% dell’utile percepito

Se l’immobile viene affittato, un non residente in Portogallo è tenuto a pagare un’imposta del 28% sui redditi da locazione. L’importo viene addebitato sul reddito netto dopo aver dedotto le spese ammissibili, che comprendono:

1. Bollette (se pagate dal locatore).
2. Costi di manutenzione e riparazione degli alloggi.
3. Commissioni alle società di gestione (se l’immobile è affittato tramite agenzia).

Ad esempio, se affittate un appartamento a Lisbona per 1.500 euro al mese (18.000 euro all’anno) e avete spese ammissibili per 3.000 euro, il vostro reddito imponibile sarà di 15.000 euro e l’imposta di 4.200 euro. Non esistono aliquote fiscali progressive per i non residenti, quindi l’ottimizzazione dei pagamenti è possibile solo attraverso un’adeguata contabilità dei costi o la registrazione della proprietà attraverso una persona giuridica.

Imposta sulle plusvalenze: 28% della differenza tra acquisto e vendita

In caso di vendita di un immobile, i non residenti sono tenuti a pagare una commissione, calcolata come differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita meno le spese ammissibili.

Esempio di calcolo:

1. Il costo originario dell’appartamento è di 300.000 euro.
2. Il prezzo di vendita è di 450.000 euro.
3. Costi di ristrutturazione e legalizzazione della transazione – 20.000 euro.
4. La base imponibile è di 130 000 EUR (450 000 – 300 000 – 20 000).
5. L’imposta finale è di 36.400 euro (28% di 130.000).

I residenti del Paese possono ridurre l’onere fiscale se reinvestono in nuove abitazioni, ma non vi è alcun beneficio per gli investitori stranieri.

Debito fiscale che si presenta ogni anno

La tassa viene addebitata annualmente ed è calcolata sulla base del valore catastale dell’oggetto.

Le tariffe IMI variano a seconda dell’ubicazione dell’alloggio:

1. Per le proprietà urbane, 0,3%-0,45%.
2. Per gli appezzamenti agricoli, 0,8%.
3. Per gli oggetti registrati in giurisdizioni offshore – 7,5%.

Ad esempio, se il valore catastale di un appartamento è di 250.000 euro, l’IMI sarà di 750-1.125 euro. Le autorità di alcuni comuni offrono incentivi ai nuovi proprietari, esentandoli dal pagamento della commissione per 3 anni, ma questa regola non si applica ai non residenti.

Investire in immobili: i vantaggi per gli investitori

Il Portogallo continua ad attrarre gli investitori stranieri grazie alla crescita sostenuta dei prezzi degli immobili, alla forte domanda di affitti e alle condizioni fiscali favorevoli:

1. Elevata domanda di affitti. Le principali città del Paese, Lisbona, Porto e l’Algarve, rimangono popolari tra i turisti e gli espatriati, mantenendo alta la domanda di affitti. Nel centro di Lisbona, l’affitto medio di un appartamento con una camera da letto è di 1.500-2.000 euro al mese, con un rendimento annuo del 6-10%.
2. Programma Golden Visa. Gli investitori che acquistano proprietà nel Paese per un importo pari o superiore a 500.000 euro (o a partire da 280.000 euro nelle regioni a bassa densità di popolazione) possono richiedere il Golden Visa, un permesso di soggiorno con la possibilità di ottenere la cittadinanza dopo 5 anni.

Risultati

Gli investitori stranieri che intendono acquistare un immobile devono tenere conto delle peculiarità delle imposte in Portogallo. Le commissioni per i non residenti nel Paese sono più alte rispetto a quelle dei residenti, ma un uso competente dei regimi preferenziali permette di minimizzare i costi. L’ottimizzazione degli oneri fiscali richiede un approccio e una pianificazione professionali, pertanto si raccomanda di consultare avvocati e specialisti qualificati prima dell’acquisto.

Il mercato immobiliare rimane uno degli strumenti di investimento a lungo termine più stabili in condizioni di fluttuazioni economiche. In un contesto di inflazione instabile, oscillazioni valutarie e imprevedibilità degli asset azionari, gli investimenti nell'”hanno” mantengono la domanda, proteggono il capitale e generano reddito. Tuttavia, l’investimento di per sé non genera profitto: i soldi non vengono generati dall’oggetto, ma da una strategia intelligente nella sua selezione, acquisto e utilizzo. Per capire come scegliere l’immobile per gli investimenti, è necessario guardare non solo al prezzo, ma anche alla struttura delle spese, alle prospettive di crescita del quartiere, alla domanda di affitto e all’economia dell’oggetto in cifre.

Potenziale del quartiere: come scegliere l’immobile per gli investimenti

I parametri della posizione determinano il prezzo al metro, la velocità di liquidazione dell’oggetto e la stabilità del flusso di affitto. Nelle città con un’alta attività commerciale, gli oggetti vicino ai nodi di trasporto, alle università, ai centri medici e ai parchi tecnologici mostrano una crescita annua dei prezzi dell’8-12%. Ad esempio, a San Pietroburgo nel 2023, gli appartamenti vicino alla stazione della metropolitana “Comandante Prospettiva” sono aumentati del 17,3% grazie a un’ampia costruzione e a progetti infrastrutturali. Allo stesso modo, i quartieri “Dyatkino” e “Shushary” hanno guadagnato in media il 11% a seguito dell’afflusso di giovani famiglie e di una costruzione attiva.

A Mosca, i maggiori aumenti di prezzo sono stati registrati a Novokosino, Comunarka e Vykhino grazie alle nuove stazioni del MCC e all’espansione delle arterie principali. Ad esempio, a Comunarka il prezzo medio è salito da 197.000 a 232.000 rubli al metro quadrato in 18 mesi. Le città milionarie come Kazan, Novosibirsk ed Ekaterinburg mostrano aumenti dei prezzi nell’ordine del 6-10% annuo nei quartieri prospettici, dove stanno sorgendo parchi IT, centri logistici e nuove istituzioni educative.

Per determinare con precisione come scegliere l’immobile per gli investimenti, l’investitore deve analizzare una serie di fattori: non solo l’infrastruttura e i trasporti, ma anche la struttura edilizia, la densità della popolazione, i volumi di nuove abitazioni e la velocità di vendita degli appartamenti nella posizione scelta. I numeri costituiscono la base della strategia.

Formato dell’investimento: monolocale, appartamento, suite o immobile commerciale

Il formato dell’oggetto determina il pubblico di destinazione, il livello delle spese e il periodo di recupero. Gli appartamenti monolocali rimangono il tipo di immobile più stabile in affitto: il periodo di recupero nelle città con una popolazione superiore a 1 milione è in media di 11,2 anni. Tuttavia, i monolocali fino a 25 metri quadrati nei nuovi edifici di Mosca generano un rendimento annuo del 6,5-7,2%, specialmente con l’affitto giornaliero tramite aggregatori. A Kazan, i monolocali fino a 20 metri quadrati nel complesso residenziale “Salavat Kupere” si ripagano in 9 anni con un rendimento del 7,8%.

Gli appartamenti, nonostante l’assenza di registrazione e l’imposta più elevata, consentono di ottenere un rendimento dell’8-9% annuo con la giusta posizione. Ad esempio, nell’edificio residenziale “Level Streshnevo” a Mosca, un appartamento di 27 metri quadrati viene affittato a 56.000 rubli al mese con un prezzo di 7,9 milioni di rubli, generando un rendimento di circa l’8,5%.

L’immobile commerciale richiede investimenti più consistenti, ma garantisce un flusso costante. Ad esempio, un negozio di 48 metri quadrati nel complesso residenziale “Svetolyubovo” nella regione di Mosca genera un reddito netto di circa 62.000 rubli al mese, garantendo un rendimento del 10,1% con un prezzo di acquisto di 7,2 milioni di rubli. I formati con società di gestione sono uno dei modi più comodi per ottenere reddito, specialmente nel settore dell’affitto giornaliero: aziende come “Sutochno Business” garantiscono un’occupazione dell’80-90% all’anno.

Formula del reddito: come scegliere l’immobile per gli investimenti

L’investitore si basa su cifre chiare: reddito = flusso di affitto annuo – tasse, ammortamenti e inattività. Ad esempio, uno studio da 4,5 milioni di rubli nel complesso residenziale “Summer Garden” viene affittato a lungo termine per 32.000 rubli, le spese per le utenze e i costi correnti ammontano a circa 3.800 rubli, l’imposta sul reddito da lavoro autonomo è del 4%, il rendimento finale è del 6,2% annuo. Con un aumento del prezzo del 15% in due anni, è possibile ottenere un ulteriore rendimento del 7,5% alla vendita, portando il rendimento complessivo a circa il 13,7%.

L’investitore non conta su miracoli: l’investimento funziona se si considerano: il periodo senza inquilini (in media – 1,5 mesi all’anno), l’usura dei mobili, le riparazioni impreviste e l’aggiustamento del tasso di affitto di mercato. In pratica, solo il 22-25% degli investitori privati in Russia gestisce un’economia completa dell’oggetto, quindi è importante utilizzare formule di calcolo:

1. Rendimento = (Affitto annuo – Spese) / Costo di acquisto.
2. Periodo di recupero = Costo di acquisto / Affitto netto annuo.

Per determinare correttamente come scegliere l’immobile per gli investimenti, è necessario calcolare preventivamente scenari: ottimistico (piena occupazione), base (80% del tempo occupato), pessimistico (inattività e riduzione del tasso).

Parametri legali e finanziari: dal documento alla tassa

Gli errori durante la transazione e l’operatività annullano anche gli investimenti più promettenti. La verifica dell’oggetto include:

1. Estratto dal Registro di Stato con lo stato attuale della proprietà.
2. Verifica dei documenti di titolo, specialmente nell’acquisto sul mercato secondario.
3. Atto di messa in servizio, permesso di costruzione, passaporto tecnico.
4. Valore catastale: influisce sulle tasse, specialmente nell’acquisto di appartamenti e immobili commerciali.

Dal 2023, l’aliquota fiscale sugli immobili residenziali è fino al 0,3% del valore catastale, sugli appartamenti e sui locali commerciali fino al 2%. Per gli affittuari tramite IP o NPD (lavoro autonomo), l’aliquota fiscale è del 4% (persone fisiche) e del 6% (persone giuridiche). Alla vendita di immobili entro cinque anni è necessario pagare il 13% di imposta sul reddito, se non si utilizza la detrazione fiscale.

Per determinare in modo affidabile come scegliere l’immobile per gli investimenti, l’investitore stipula un contratto tenendo conto delle prospettive fiscali: la registrazione come IP consente di ridurre il carico fiscale per la locazione di più oggetti, mentre il regime di lavoro autonomo è adatto per un appartamento in affitto.

Infrastruttura digitale: investimenti senza presenza fisica

Il moderno investitore utilizza un ecosistema digitale anziché un agente immobiliare. Piattaforme come DomClick, CIAN PRO e SmartDeal automatizzano la selezione degli oggetti, l’analisi di mercato e il confronto delle posizioni. Gli algoritmi intelligenti tengono conto del parametro del rendimento, del costo di possesso, dell’indice di affitto e della presenza di società di gestione.

Ad esempio, la piattaforma “Samoliot Invest” offre l’acquisto di monolocali con un rendimento dell’7,1%, compreso il servizio di locazione e manutenzione. “PIK-Arenda” fornisce oggetti con pieno affitto, ristrutturazione e supporto degli affittuari. L’uso di CRM (ad esempio, RentMate o Flatsharing Pro) consente di controllare il pagamento dell’affitto, i report, lo stato dell’oggetto e il lavoro degli appaltatori.

In un’applicazione unificata, l’investitore gestisce 3-5 oggetti, monitora il reddito, effettua riparazioni e stipula contratti a distanza. Gli investimenti non dipendono più dalla geografia e dal controllo fisico. Per capire esattamente come scegliere l’immobile per gli investimenti, è necessario integrare i servizi digitali nella strategia fin dall’inizio.

5 parametri nella scelta dell’oggetto:

1. Posizione con una crescita dei prezzi stabile non inferiore al 7% annuo e una costruzione attiva.
2. Oggetto con rifiniture complete, pronto per la locazione, senza rischi legali.
3. Formato fino a 35 metri quadrati, adatto per la locazione a lungo termine o giornaliera.
4. Possibilità di lavorare tramite una società di gestione o una piattaforma digitale.
5. Rendimento previsto superiore al tasso di inflazione (dal 6% in su annuo).

Conclusione

La proprietà immobiliare non perdona una scelta superficiale. Solo un’analisi completa del quartiere, un calcolo preciso dell’economia, un formato con domanda prevedibile e una tassazione intelligente consentono di costruire un portafoglio di investimenti funzionante. Alla domanda su come scegliere l’immobile per gli investimenti, risponde non l’intuizione, ma la rigorosa logica, i numeri reali, il lavoro con i dati e la scelta di un partner strategico per la gestione.