De voordelen van investeren in commercieel vastgoed in het buitenland: hoe kies je winstgevende markten?

Overweeg je te verhuizen naar Lissabon? De hoofdstad van Portugal biedt een aantal voordelen voor Russen, van het warme klimaat en de rijke geschiedenis tot de Europese levensstandaard en de relatief gemakkelijke aanpassing. Lissabon is een stad waar majestueuze architectuur, adembenemende uitzichten over de Atlantische Oceaan en de dynamiek van het moderne Europese leven samenkomen, verweven met een gematigd zuidelijk tempo. Het biedt goede mogelijkheden om te wonen, zaken te doen en te investeren.

In dit artikel vertellen we je in detail over het leven in Lissabon voor Russen. Ons materiaal zal helpen om alle details grondig te begrijpen: van de kosten van levensonderhoud tot de vooruitzichten voor het kopen van onroerend goed.

Voor- en nadelen van wonen in Lissabon

Wonen in de hoofdstad van Portugal heeft veel voordelen. Lissabon staat bekend om het milde mediterrane klimaat. In de zomer blijft de temperatuur tussen de 28-30 °C en in de winter daalt het zelden onder de 10 °C. De stad heeft brede stranden die het hele jaar door open zijn. Lissabon is een ideale plek voor liefhebbers van surfen en andere watersporten. De infrastructuur van de stad is op hoog niveau ontwikkeld. Metro, bussen, trams – alle soorten vervoer rijden op schema. De luchthaven van Lissabon accepteert vluchten vanuit de hele wereld, wat handig is voor reizigers.

De kosten van levensonderhoud in Lissabon zijn relatief laag vergeleken met andere Europese hoofdsteden. Het huren van een eenkamerflat in het centrum kost bijvoorbeeld 900-1200 euro per maand en een maaltijd in een middenklasse restaurant kost 15-20 euro. De stad biedt ook mogelijkheden voor kwaliteitsonderwijs. Studeren in Lissabon kan aan wereldberoemde universiteiten zoals Universidade de Lisboa en Universidade Nova de Lisboa. Er zijn veel internationale scholen met lessen in het Engels, wat handig is voor gezinnen met kinderen.

De nadelen van wonen in Lissabon

De voor- en nadelen van wonen in Lissabon gaan hand in hand. De nadelen zijn onder andere bureaucratie en een langdurig papierwerkproces. Het kan bijvoorbeeld enkele maanden duren om een verblijfsvergunning (VNG) te krijgen.

Een ander nadeel is de hoge inkomsten- en onroerendgoedbelasting. De onroerendgoedbelasting in Lissabon varieert bijvoorbeeld van 0,3% tot 0,8% per jaar van de geschatte waarde van de woning. Verkeersopstoppingen en files kunnen een probleem zijn tijdens de spits. De smalle straatjes van het historische centrum zijn niet altijd geschikt voor modern vervoer. Bovendien wordt de stad in de zomer overspoeld door toeristen, waardoor de prijzen voor diensten en verhuur stijgen.

Bijzonderheden van het kopen van onroerend goed in Lissabon

Vastgoed in Lissabon trekt Russische kopers aan vanwege het gevarieerde aanbod. In de stad vind je zowel oude flats met hoge plafonds in de wijken Bairro Alto en Alfama, als moderne flats in het Park der Naties. De kosten per vierkante meter in de centrale gebieden variëren van 4000 tot 7000 euro, en in de buitenwijken kun je woningen vinden voor prijzen vanaf 2500 euro per vierkante meter.

Lissabon is verdeeld in de oude en de nieuwe stad. De oude stad heeft historische architectuur, smalle straatjes en beroemde trams. De nieuwe stad biedt moderne wooncomplexen, winkelcentra en zakencentra. Het kopen van onroerend goed in deze gebieden is geschikt voor investeringen en persoonlijke bewoning.

Hoe het proces van het kopen van een huis werkt

Er zijn verschillende stappen nodig om een huis te kopen. Eerst wordt een voorlopig contract getekend met de verkoper. De koper betaalt een aanbetaling van 10% van de woonkosten. Vervolgens wordt het object gecontroleerd op wettelijke netheid. Daarna ondertekenen de partijen het hoofdcontract bij een notaris.

De volgende documenten zijn nodig voor de transactie:

1. Paspoort koper.
2. Portugees Belastingnummer (NIF).
3. Uittreksel uit het kadaster.
4. Een document met de geschatte waarde van het eigendom.

Zodra het contract is ondertekend, betaalt de koper overdrachtsbelasting (IMT), die varieert van 2% tot 8%. Notariskosten en eigendomsregistratie zijn ook vereist.

Hoe een verblijfsvergunning in Lissabon te krijgen door een huis te kopen

Een van de manieren om voet aan de grond te krijgen in Lissabon is door deel te nemen aan het Golden Visa programma. Een investeerder koopt een woning ter waarde van 500.000 euro of meer en krijgt een verblijfsvergunning voor 1 jaar met daaropvolgende verlenging. Na 5 jaar is het mogelijk om een permanente verblijfsvergunning aan te vragen en vervolgens het Portugees staatsburgerschap.

De beste wijken in Lissabon om te wonen

Lissabon is verdeeld in verschillende interessante wijken om te wonen en te investeren. Onder hen vallen op:

1. Bairro Alto is het historische centrum, beroemd om zijn smalle straatjes, bars en restaurants. Een geweldige keuze voor uitgaansliefhebbers en actieve vakantiegangers.
2. Alfama is de oudste wijk van de stad met een prachtig uitzicht op de Taag. Het is de thuisbasis van oude gebouwen, fadoclubs en gezellige cafés. De kosten voor accommodatie zijn hoger dan gemiddeld vanwege de populariteit bij toeristen.
3. Parc des Nations is een moderne wijk met nieuwe wooncomplexen, waterfront en ontwikkelde infrastructuur. Een geweldige optie voor gezinnen en investeerders die op zoek zijn naar moderne huisvesting.
4. Ajuda is een rustige en goedkope wijk waar je flats kunt vinden met een prijs van 2500-3000 euro per vierkante meter. Geschikt voor wie liever ver van de toeristenstromen woont.
5. Cascais en Estoril zijn voorsteden van Lissabon met luxe villa’s en appartementen aan zee. De kosten van onroerend goed beginnen hier vanaf 5000 euro per vierkante meter.

Gezinsbuurten en infrastructuur

Voor gezinnen met kinderen is de nabijheid van scholen en kleuterscholen belangrijk. Wonen in Lissabon met kinderen voor Russen is comfortabel door de aanwezigheid van internationale scholen zoals Carlucci American International School of Lisbon en St. Julian’s School. Deze scholen bieden programma’s in het Engels en een hoog niveau van onderwijs.

De infrastructuur van wijken zoals Oeiras en Almada omvat parken, speeltuinen en sportcomplexen. Vervoersverbindingen bieden snelle toegang tot het stadscentrum.

Kenmerken van het leven in Lissabon voor Russen

Het leven in Lissabon is voor Russen gemakkelijker dankzij de loyale houding van de Portugezen tegenover buitenlanders. Veel inwoners spreken Engels, wat de communicatie vergemakkelijkt. De Portugese cultuur combineert zuidelijke emotionaliteit en Europese openheid.

Russische gemeenschappen ontwikkelen zich actief in Lissabon. Russischtalige artsen, advocaten en bedrijfsadviseurs werken in de stad. Er zijn winkels met bekende producten en cafés met Russische gerechten.

Taalbarrière en het verkrijgen van documenten

Als je Portugees kent, kun je je veel gemakkelijker aanpassen. Taalcursussen zijn beschikbaar op taalscholen en online. Om een verblijfsvergunning of permanente verblijfsvergunning te krijgen, moet je slagen voor een basisexamen taalvaardigheid (A2).

Voor het verkrijgen van een visum voor Russen in Portugal moeten een aantal documenten worden opgesteld, zoals een bewijs van inkomen, een ziektekostenverzekering en een bewijs van verblijf. Na verhuizing wordt een aanvraag voor een verblijfsvergunning ingediend. Na 5 jaar kan men een verblijfsvergunning aanvragen en vervolgens het Portugees staatsburgerschap.

Kosten van levensonderhoud in Lissabon

De kosten van levensonderhoud zijn lager dan in andere Europese hoofdsteden zoals Parijs of Londen.

Huurwoningen:

1. Appartement met een slaapkamer in het centrum van de stad – 900-1200 euro per maand.
2. Een appartement met twee slaapkamers – 1400-1800 euro.

Producten:

1. Brood kost 1 euro.
2. Een liter melk kost € 0,90.
3. Kipfilet – 6 euro per kilo.

Vervoer:

1. Een maandpas kost 40 euro.
2. Taxi door de stad – 10-15 euro per rit.

Betalingen voor nutsvoorzieningen en belastingen

Nutsvoorzieningen kosten gemiddeld 100-150 euro per maand voor een appartement van 70 vierkante meter. Dit is inclusief elektriciteit, water, gas en internet. Onroerendgoedbelasting in Lissabon omvat een jaarlijkse IMI-belasting (0,3%-0,8% van de waarde van het onroerend goed). Bij het kopen van een huis wordt de IMT-belasting betaald, die kan oplopen tot 8% van de waarde van het onroerend goed.

Conclusie

Het leven in Lissabon voor Russen combineert comfort, een warm klimaat en een Europese levensstandaard. De stad biedt mogelijkheden voor zaken, investeringen en rustig wonen. Verhuizen vereist een zorgvuldige voorbereiding, maar de voordelen – een mild klimaat, betaalbare huisvesting en een ontwikkelde infrastructuur – maken Lissabon een aantrekkelijke keuze voor veel Russen.

Portugal blijft investeerders van over de hele wereld aantrekken vanwege het gunstige belastingstelsel, het warme klimaat en de stabiele vastgoedmarkt. Een huis kopen in dit land geeft je niet alleen recht op een comfortabel verblijf, maar ook op extra voordelen met de juiste planning. Voordat je een huis koopt, moet je zorgvuldig bestuderen welke onroerendgoedbelasting Portugal oplegt aan inwoners en niet-ingezetenen en hoe je de financiële lasten kunt optimaliseren.

Het belastingstelsel van Portugal: algemene beginselen

De Portugese belastingwetgeving wordt geregeld door de Serviço de Finanças, die verplichte betalingen voor eigenaars vastlegt. De structuur van het systeem omvat zowel verplichte eenmalige bijdragen als jaarlijkse vergoedingen, afhankelijk van de kenmerken van het onroerend goed.

Er zijn drie belangrijke belastingen waarmee rekening moet worden gehouden bij de aankoop van een huis:

1. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – voor eigendomsoverdrachten, in rekening gebracht bij aankoop.
2. IMI (Gemeentelijke Eigendomsbelasting) – ежегодный.
3. IS (Imposto de Selo) – zegelrecht, dat wordt betaald wanneer een transactie wordt afgesloten.

Naast deze kosten heeft de status van fiscaal resident invloed op het bedrag van de verplichte inhoudingen.

Een huis kopen in Portugal: belastingen en bijkomende kosten

Er zijn aanzienlijke kosten verbonden aan het formaliseren van een eigendomstitel. De eerste verplichte heffing in Portugal is de IMT overdrachtsbelasting, die varieert van 0% tot 8%, afhankelijk van de prijs van het onroerend goed en het type. Bijvoorbeeld, bij de aankoop van een woning met een waarde tot 92.407 euro, wordt de vergoeding niet in rekening gebracht, terwijl voor luxe appartementen – meer dan 1 miljoen euro – het tarief 7,5% bedraagt.

Vervolgens is er het zegelrecht (IS), dat wordt betaald bij het ondertekenen van de koopovereenkomst. Het wordt berekend als 0,8 procent van de waarde van het onroerend goed en moet ineens worden betaald. Daarnaast moet rekening worden gehouden met notaris- en registratiekosten, die kunnen variëren van 500 tot 2.000 euro, afhankelijk van de complexiteit van de transactie.

Jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Portugal (IMI)

Eenmaal gecontracteerd, moeten eigenaren een jaarlijkse vergoeding betalen die IMI wordt genoemd. Het tarief hiervan is:

• 0,3% tot 0,45% voor stedelijke voorzieningen,
• 0,8 procent voor landbouwgrond,
• 7,5% voor vastgoed geregistreerd in offshore jurisdicties.

De hoogte van de belasting is gebaseerd op de kadastrale waarde, niet op de marktprijs van het onroerend goed. Als je bijvoorbeeld een flat in Lissabon bezit met een prijs van 200.000 euro, dan zal de jaarlijkse belasting tussen de 600 en 900 euro bedragen. Er is een voordeel voor nieuwe inwoners: vrijstelling van IMI voor 3 jaar voor woningen tot 125.000 euro als ze worden gebruikt als hoofdverblijfplaats.

Uitzonderlijk belastingregime in Portugal: NHR-programma

Om buitenlands kapitaal aan te trekken, heeft de overheid het NHR-systeem (Non-Habitual Resident) ontwikkeld om de belastingdruk op in het buitenland verdiende inkomsten te minimaliseren.

De belangrijkste voordelen zijn:

1. 0% successie- en schenkingsrecht op onroerend goed in Portugal voor directe familieleden,
2. 10% commissie op pensioenbetalingen,
3. 20% heffing op inkomsten uit de activiteiten van hooggekwalificeerde professionals (bijv. IT, financiën, geneeskunde).

De NHR-status wordt toegekend voor 10 jaar, waarna de verbintenis opnieuw wordt bekeken.

Onroerendgoedbelasting voor niet-ingezetenen in Portugal: kenmerken en belangrijkste tarieven

Buitenlandse investeerders die onroerend goed verwerven in het land hebben te maken met andere belastingvoorwaarden dan lokale inwoners. De belasting varieert afhankelijk van de aard van het eigendom van het onroerend goed – verhuur, verkoop of langdurig bezit zonder inkomsten. De belangrijkste verplichtingen zijn belasting op huurinkomsten, vermogenswinst bij verkoop en jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IMI).

Toeslag op huuropbrengsten: 28% van de ontvangen winst

Als het huis wordt verhuurd, moet een niet-ingezetene van Portugal 28% belasting betalen over de huurinkomsten. Het bedrag wordt berekend over de netto-inkomsten na aftrek van toegestane kosten, waaronder:

1. Energierekeningen (indien betaald door de verhuurder).
2. Kosten voor onderhoud en reparatie van woningen.
3. Vergoedingen aan beheermaatschappijen (als de woning via een agentschap wordt verhuurd).

Als je bijvoorbeeld een flat in Lissabon huurt voor € 1.500 per maand (€ 18.000 per jaar) en toelaatbare uitgaven hebt van € 3.000, zou je belastbaar inkomen € 15.000 zijn en de belasting € 4.200. Er zijn geen progressieve belastingtarieven voor niet-ingezetenen, dus optimalisatie van betalingen is alleen mogelijk door een goede kostenberekening of door het onroerend goed te registreren via een rechtspersoon.

Vermogenswinstbelasting: 28% van het verschil tussen aankoop en verkoop

Bij de verkoop van onroerend goed moeten niet-ingezetenen een commissie betalen, die wordt berekend als het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs minus toegestane kosten.

Rekenvoorbeeld:

1. De oorspronkelijke kosten van de flat zijn 300.000 euro.
2. De verkoopprijs is €450.000.
3. Kosten voor renovatie en legalisatie van de transactie – 20.000 euro.
4. De belastinggrondslag is 130 000 EUR (450 000 – 300 000 – 20 000).
5. De uiteindelijke belasting is € 36.400 (28% van 130.000).

Inwoners van het land kunnen de belastingdruk verlagen als ze opnieuw investeren in nieuwe woningen, maar buitenlandse investeerders hebben een dergelijk voordeel niet.

Belastingverplichting die elk jaar ontstaat

De vergoeding wordt jaarlijks in rekening gebracht en wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het object.

IMI-tarieven zijn afhankelijk van de locatie van de woning:

1. Voor stedelijke eigendommen, 0,3%-0,45%.
2. Voor landbouwpercelen, 0,8 procent.
3. Voor objecten geregistreerd in offshore jurisdicties – 7,5%.

Als de kadastrale waarde van een flat bijvoorbeeld €250.000 is, zou het IMI €750-1.125 zijn. De autoriteiten van sommige gemeenten geven stimulansen aan nieuwe eigenaren door hen vrij te stellen van het betalen van de commissie gedurende 3 jaar, maar deze regel geldt niet voor niet-ingezetenen.

Investeren in vastgoed: voordelen voor investeerders

Portugal blijft buitenlandse investeerders aantrekken dankzij de aanhoudende groei van de vastgoedprijzen, de sterke vraag naar huurwoningen en de gunstige belastingvoorwaarden:

1. Hoge huurvraag. De belangrijkste steden van het land, Lissabon, Porto en de Algarve, blijven populair bij toeristen en expats, waardoor de vraag naar huurwoningen sterk blijft. In het centrum van Lissabon is de gemiddelde huurprijs voor een appartement met één slaapkamer €1.500-2.000 per maand, wat een jaarlijks rendement van 6-10% oplevert.
2. Gouden visum-programma. Investeerders die onroerend goed in het land kopen voor een bedrag van 500.000 euro of meer (of vanaf 280.000 euro in regio’s met een lage bevolkingsdichtheid) kunnen het Gouden Visum aanvragen – een verblijfsvergunning met de mogelijkheid om na 5 jaar het staatsburgerschap te verkrijgen.

Resultaten

Buitenlandse investeerders die van plan zijn om onroerend goed te kopen, moeten rekening houden met de bijzonderheden van de belastingen in Portugal. Commissies voor niet-ingezetenen in het land zijn hoger dan voor ingezetenen, maar door deskundig gebruik te maken van preferentiële regelingen kunnen de kosten worden geminimaliseerd. Optimalisering van belastingverplichtingen vereist een professionele aanpak en planning, dus het is aan te raden om advocaten en gekwalificeerde specialisten te raadplegen voordat u tot aankoop overgaat.