الرهن العقاري في البرتغال للأجانب: كل ما تحتاج إلى معرفته

يحتفظ الرهن العقاري في البرتغال للأجانب بثقة بمكانة الأداة المرغوبة لشراء العقارات السكنية أو الاستثمارية في الاتحاد الأوروبي. لا يوفر البلد مناخًا مشمسًا واقتصادًا مستقرًا فحسب، بل يوفر أيضًا آليات مالية مخلصة لغير المقيمين. فالبنوك البرتغالية تقرض المشترين الدوليين عن طيب خاطر، وتضع شروطاً تجمع بين القدرة على التنبؤ، ومعدل معتدل وإجراءات شفافة للتسجيل.

الطلب على العقارات لا يتناقص. يفكر المستثمرون الأجانب بنشاط في شراء شقق ومنازل في لشبونة وبورتو والغارف وماديرا وجزر الأزور. يتيح الرهن العقاري في البرتغال للأجانب فرصة شراء عقار بقيمة تبدأ من 150 000 يورو بدفعة أولى 30% ومدة تصل إلى 35 سنة. وفي الوقت نفسه، يبدأ معدل القرض من 3.1%، وتظل حزمة المستندات مضغوطة ومفهومة.

شروط الرهن العقاري الأساسية للأجانب في البرتغال

تقدم المؤسسات المالية للأجانب مجموعة واسعة من الشروط للأجانب بناءً على قدرتهم على الدفع، وهيكل الدخل، والجنسية، والغرض من الشراء. يضع كل بنك معاييره الخاصة، ولكن يبقى المبدأ العام مستقراً بالنسبة لعدد من المراكز.

الخصائص الرئيسية:

1. مدة القرض – من 5 إلى 35 سنة.

2. الحد الأدنى للدفعة الأولى هو 30% من قيمة العقار.

   

3. تتراوح أسعار الفائدة من 3.1 في المائة إلى 5.2 في المائة سنويًا.

4. عملة الرهن العقاري هي اليورو فقط.

5. عمر المقترض – من 18 إلى 70 عامًا وقت سداد آخر دفعة.

6. نوع العقار – المساكن الجاهزة، والمباني الجديدة، والسوق الثانوية، والشقق الاستثمارية.

يسري الرهن العقاري في البرتغال للأجانب على العقارات السكنية والتجارية، ولكن شروط النوع الثاني أكثر صرامة: المدة أقصر، والمعدل أعلى، والتحكم في مصدر الدخل – أكثر صرامة.

الإجراءات الخاصة بالأجانب: كيفية التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري في البرتغال

تتضمن عملية التخليص عدة خطوات إلزامية. وتتطلب كل خطوة الدقة والالتزام بالمواعيد النهائية والتنسيق مع مستشار مالي أو محامٍ.

المراحل:

1. اختيار موقع وتوقيع عقد مبدئي (CPCV) – يحدد التكلفة والشروط والأحكام والشروط.

2. تقديم طلب إلى البنك – يتضمن نموذج الطلب، وشهادات الدخل، وكشوف الحسابات البنكية.

3. تقييم العقار – يقوم خبير تقييم مستقل بتأكيد القيمة السوقية للعقار.

4. الموافقة على القرض – يرسل البنك مقترحًا (صحيفة شروط) بمعايير القرض.

5. توقيع اتفاقية البيع والشراء واتفاقية الرهن العقاري – موثقة.

6. تسجيل سندات الملكية والرهونات – تم تسجيلها رسميًا في سجل الأراضي (المعهد الموسيقي).

لا تتسامح البنوك مع الدخل “الرمادي” والشهادات الوهمية ومصادر التمويل غير الشفافة.

الدفعة المقدمة والحسابات: كم من المال سيكون مطلوباً

بالنسبة لغير المقيمين، تطلب البنوك دفعة أولى بنسبة 30% من قيمة العقار. يتراوح النطاق القياسي بين 30 و40%، حسب ملف العميل وموقع العقار. تتطلب العقارات في لشبونة أو بورتو أو على الساحل استثماراً أكبر – يبدأ متوسط الشيك من 60,000 يورو لشقة بقيمة 200,000 يورو.

تشمل التكاليف الإضافية ما يلي:

1. تقييم العقار – 250-400 يورو.

2. الدعم القانوني – من 1 500 يورو.

3. خدمات كاتب العدل والتسجيل – 1-2% من التكلفة.

4. ضريبة المشتريات (IMT) – من 0 % إلى 8 %، حسب القيمة.

5. ضريبة الأملاك السنوية (IMI) – 0.3% إلى 0.8%.

مع مبلغ قرض بقيمة 150,000 يورو، ومتوسط مدة القرض 25 سنة ومعدل فائدة 3.5 في المائة، ستكون الدفعة الشهرية حوالي 750 يورو. يسمح لك الرهن العقاري في البرتغال للأجانب باستخدام العقار المستأجر كمصدر لتغطية مدفوعات القرض.

أسعار الفائدة: ما الذي يعتمد عليه وكيفية تخفيضها

تستند الرهون العقارية في البرتغال للأجانب إلى معيارين: مؤشر EURIBOR وفارق السعر المصرفي. يتم تحديث المؤشر كل 3 أو 6 أو 12 شهرًا، ويتم تحديد الفارق السعري وقت توقيع العقد.

متوسط النطاق:

• سعر الفائدة المتغير – من 3.1 في المائة (اليورو مقابل الدولار الأمريكي (EURIBOR) + 1.5-2.5 في المائة);

• متغير ثابت – من 4.2%;

• هجين – من 3.8% (أول 3 سنوات ثابتة، ثم متغيرة).

يتم تخفيض السعر إذا كان لديك سجل ائتماني إيجابي في أوروبا أو دخل رسمي أو دفعة أولى كبيرة أو ضمانات إضافية. تقدم بعض البنوك تخفيضًا بنسبة 0.2 إلى 0.5 في المائة إذا قمت بفتح وديعة أو شراء تأمين أو استخدام حساب راتب.

البنوك في البرتغال: من يقرض الأجانب

تتوفر الرهون العقارية في البرتغال للأجانب من البنوك الوطنية والدولية الكبرى. وستنظر مؤسسات الائتمان في الطلبات المقدمة من مواطني أي بلد، شريطة أن يكون لديهم هيكل دخل واضح ويستوفون حدود السن.

أشكال المنظمات:

• البنوك الخاصة الكبيرة (ميلينيوم بي سي بي، ونوفو بانكو، وسانتاندر);

• بنوك الدولة (Caixa Geral de Depósitos);

• فروع البنوك الأجنبية، بما في ذلك المجموعات الإسبانية والفرنسية;

• وسطاء الرهن العقاري المتخصصين والمستشارين الماليين.

تقدم البنوك الخاصة أكثر الشروط مرونة – مدة تصل إلى 35 عامًا، ومعدل فائدة يبدأ من 3.2%، واستجابة سريعة. تقدم المؤسسات العامة مزيدًا من الحماية، ولكنها تحدد المدة بـ 30 عامًا وتتطلب حزمة أكبر من المستندات.

الرهن العقاري في البرتغال كطريق للانتقال: جسر مالي للأجانب في الاتحاد الأوروبي

غالباً ما يبدأ الانتقال إلى البرتغال بشراء منزل. يمكن أن يكون الرهن العقاري في البرتغال للأجانب بمثابة أساس للتقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة. عند شراء منزل بقيمة 280,000 يورو أو أكثر بموجب شروط برنامج الاستثمار وتوافر قرض الرهن العقاري، يصبح مقدم الطلب مؤهلاً للحصول على تصريح إقامة. لا يتطلب برنامج “التأشيرة الذهبية” الدفع الكامل نقداً. يُسمح بتمويل العقار جزئياً من خلال الرهن العقاري، بشرط استثمار ما لا يقل عن 20-30% من الأموال الخاصة. يتم إصدار تصريح الإقامة لمدة عامين، مع إمكانية التمديد وتصريح الإقامة اللاحق بعد 5 سنوات.

الاستثمار العقاري في البرتغال: استراتيجية مربحة

 على مدى السنوات الخمس الماضية، ارتفع متوسط تكلفة المتر المربع في لشبونة بنسبة 40%، وفي بورتو بنسبة 38% وفي الغارف بنسبة 29%. يوفر التأجير عائداً يتراوح بين 4 و6% سنوياً.

تنسيقات الملكية:

• شقق للإيجار قصير الأجل;

• منازل للإيجار طويل الأجل

• عقار تجاري لأغراض سياحية;

• مشاريع التجديد مع إعادة البيع اللاحقة.

باستثمارك الخاص بنسبة 40%، يكون دخل الإيجار قادراً على تغطية الأقساط الشهرية. بعد 10-15 سنة، يصبح العقار مملوكاً بالكامل، ويشكل رأس مال وأصل في أوروبا.

أخطاء في التصميم

يتطلب الرهن العقاري في البرتغال للأجانب عناية في كل مرحلة. فالأخطاء في البداية تزيد من وقت الحصول على الموافقة أو تؤدي إلى الرفض. المشاكل الأكثر شيوعاً هي:

1. التقصير في إعداد المستندات – ترفض البنوك الطلبات التي لا تحتوي على شهادات مترجمة وموثقة.

2. لا يوجد رقم ضريبي NIF – لا يمكن معالجة معاملة بدون هذا الرمز.

3. المصاريف غير المحسوبة – 7-10% من قيمة العقار ستكون مطلوبة بالإضافة إلى المساهمة في الضرائب والتخليص.

4. تقييم غير كافٍ للدخل – لا تقبل البنوك الدخل الأبيض إلا بإثباتات.

5. محاولة إخفاء الديون – وجود ديون في بلدان أخرى يؤدي إلى الرفض.

6. اختيار بنك غير مستقر – يزيد التعاون مع بنك غير موثوق به من خطر الرفض في مرحلة لاحقة.

7. اختيار خاطئ لسعر الفائدة – سعر الفائدة المتغير مناسب للاستثمارات قصيرة الأجل، وسعر الفائدة الثابت مدى الحياة.

8. الشراء بدون استشارة قانونية – يتطلب القانون البرتغالي فحص العقار للتأكد من عدم وجود أعباء.

   

9. توقيت غير صحيح – تستغرق الموافقة على القرض من 4 إلى 8 أسابيع.

10. الاستشارة المهملة – يختصر المستشار المتمرس الرحلة ويجنبك التكاليف غير الضرورية.

الخاتمة

لم تعد القروض العقارية في البرتغال للأجانب نادرة منذ فترة طويلة. إنها أداة عملية وواضحة ومواتية لشراء منزل وبناء رأس مال والانتقال إلى بلد يتمتع بمستوى معيشة مرتفع. شروط البنوك وشروطها مخلصة، والإجراءات واضحة، والضرائب يمكن التنبؤ بها. وباتباع نهج كفء، لا يحصل المستثمر الأجنبي على مفاتيح منزل في أوروبا فحسب، بل يبني أيضًا قاعدة مالية وقانونية جديدة داخل الاتحاد الأوروبي.