Il Portogallo continua ad attrarre investitori da tutto il mondo grazie al suo sistema fiscale favorevole, al clima caldo e al mercato immobiliare stabile. L’acquisto di una casa in questo Paese dà diritto non solo a un soggiorno confortevole, ma anche a ulteriori vantaggi con una pianificazione adeguata. Prima di procedere all’acquisto, è necessario studiare con attenzione le imposte sugli immobili che il Portogallo impone ai residenti e ai non residenti, nonché le modalità per ottimizzare l’onere finanziario.
Il sistema fiscale portoghese: principi generali
La legislazione fiscale portoghese è regolata dal Serviço de Finanças, che stabilisce i pagamenti obbligatori per i proprietari. La struttura del sistema prevede sia contributi obbligatori una tantum sia tasse annuali a seconda delle caratteristiche dell’immobile.
Sono tre le imposte principali da considerare quando si acquista una casa:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – per i trasferimenti di proprietà, addebitato all’acquisto.
- IMI (Imposta comunale sugli immobili) – ежегодный.
- IS (Imposto de Selo) – imposta di bollo, che si paga al momento della conclusione di una transazione.
Oltre a queste tasse, lo status di residenza fiscale influisce sull’ammontare delle detrazioni obbligatorie.
Acquisto di un immobile in Portogallo: tasse e costi aggiuntivi
La formalizzazione di un titolo di proprietà comporta costi significativi. La prima tassa obbligatoria in Portogallo è la tassa di trasferimento immobiliare IMT, che varia dallo 0% all’8% a seconda del prezzo dell’immobile e della sua tipologia. Ad esempio, per l’acquisto di un immobile di valore fino a 92.407 euro, la tassa non viene applicata, mentre per gli appartamenti di lusso – oltre 1 milione di euro – l’aliquota è del 7,5%.
Poi c’è l’imposta di bollo (IS), che si paga al momento della firma del contratto di compravendita. È calcolata come lo 0,8% del valore dell’immobile ed è pagabile in un’unica soluzione. Inoltre, è necessario tenere conto delle spese notarili e di registrazione, che possono variare da 500 a 2.000 euro a seconda della complessità della transazione.
Imposta annuale sugli immobili in Portogallo (IMI)
Una volta stipulato il contratto, i proprietari sono tenuti a pagare una quota annuale, nota come IMI. Il suo tasso è:
- 0,3% – 0,45% per le strutture urbane,
- 0,8% per i terreni agricoli,
- 7,5% per gli immobili registrati in giurisdizioni offshore.
L’importo dell’imposta si basa sul valore catastale, non sul prezzo di mercato dell’immobile. Ad esempio, se si possiede un appartamento a Lisbona con un prezzo di 200.000 euro, la tassa annuale sarà compresa tra 600 e 900 euro. Esiste un vantaggio per i nuovi residenti: l’esenzione dall’IMI per 3 anni per le abitazioni fino a 125.000 euro se utilizzate come residenza primaria.
Il regime fiscale eccezionale del Portogallo: il programma NHR
Per attirare i capitali stranieri, il governo ha sviluppato il sistema NHR (Non-Habitual Resident) per ridurre al minimo l’onere fiscale sui redditi prodotti all’estero.
I principali vantaggi sono:
- 0% di imposte di successione e donazione sui beni immobili in Portogallo per i familiari stretti,
- Commissione del 10% sui pagamenti delle pensioni,
- Prelievo del 20% sui redditi derivanti da attività di professionisti altamente qualificati (ad es. informatica, finanza, medicina).
Lo status di NHR viene concesso per 10 anni, dopodiché l’impegno viene rivisto.
Imposte sugli immobili per i non residenti in Portogallo: caratteristiche e principali aliquote
Gli investitori stranieri che acquistano proprietà nel Paese devono affrontare condizioni fiscali diverse rispetto ai residenti locali. La tassazione varia a seconda della natura della proprietà – affitto, vendita o proprietà a lungo termine senza reddito. I principali obblighi includono l’imposta sul reddito da locazione, le plusvalenze sulla vendita e l’imposta annuale sulla proprietà (IMI).
Onere sui redditi da locazione: 28% dell’utile percepito
Se l’immobile viene affittato, un non residente in Portogallo è tenuto a pagare un’imposta del 28% sui redditi da locazione. L’importo viene addebitato sul reddito netto dopo aver dedotto le spese ammissibili, che comprendono:
- Bollette (se pagate dal locatore).
- Costi di manutenzione e riparazione degli alloggi.
- Commissioni alle società di gestione (se l’immobile è affittato tramite agenzia).
Ad esempio, se affittate un appartamento a Lisbona per 1.500 euro al mese (18.000 euro all’anno) e avete spese ammissibili per 3.000 euro, il vostro reddito imponibile sarà di 15.000 euro e l’imposta di 4.200 euro. Non esistono aliquote fiscali progressive per i non residenti, quindi l’ottimizzazione dei pagamenti è possibile solo attraverso un’adeguata contabilità dei costi o la registrazione della proprietà attraverso una persona giuridica.
Imposta sulle plusvalenze: 28% della differenza tra acquisto e vendita
In caso di vendita di un immobile, i non residenti sono tenuti a pagare una commissione, calcolata come differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita meno le spese ammissibili.
Esempio di calcolo:
- Il costo originario dell’appartamento è di 300.000 euro.
- Il prezzo di vendita è di 450.000 euro.
- Costi di ristrutturazione e legalizzazione della transazione – 20.000 euro.
- La base imponibile è di 130 000 EUR (450 000 – 300 000 – 20 000).
- L’imposta finale è di 36.400 euro (28% di 130.000).
I residenti del Paese possono ridurre l’onere fiscale se reinvestono in nuove abitazioni, ma non vi è alcun beneficio per gli investitori stranieri.
Debito fiscale che si presenta ogni anno
La tassa viene addebitata annualmente ed è calcolata sulla base del valore catastale dell’oggetto.
Le tariffe IMI variano a seconda dell’ubicazione dell’alloggio:
- Per le proprietà urbane, 0,3%-0,45%.
- Per gli appezzamenti agricoli, 0,8%.
- Per gli oggetti registrati in giurisdizioni offshore – 7,5%.
Ad esempio, se il valore catastale di un appartamento è di 250.000 euro, l’IMI sarà di 750-1.125 euro. Le autorità di alcuni comuni offrono incentivi ai nuovi proprietari, esentandoli dal pagamento della commissione per 3 anni, ma questa regola non si applica ai non residenti.
Investire in immobili: i vantaggi per gli investitori
Il Portogallo continua ad attrarre gli investitori stranieri grazie alla crescita sostenuta dei prezzi degli immobili, alla forte domanda di affitti e alle condizioni fiscali favorevoli:
- Elevata domanda di affitti. Le principali città del Paese, Lisbona, Porto e l’Algarve, rimangono popolari tra i turisti e gli espatriati, mantenendo alta la domanda di affitti. Nel centro di Lisbona, l’affitto medio di un appartamento con una camera da letto è di 1.500-2.000 euro al mese, con un rendimento annuo del 6-10%.
- Programma Golden Visa. Gli investitori che acquistano proprietà nel Paese per un importo pari o superiore a 500.000 euro (o a partire da 280.000 euro nelle regioni a bassa densità di popolazione) possono richiedere il Golden Visa, un permesso di soggiorno con la possibilità di ottenere la cittadinanza dopo 5 anni.
Risultati
Gli investitori stranieri che intendono acquistare un immobile devono tenere conto delle peculiarità delle imposte in Portogallo. Le commissioni per i non residenti nel Paese sono più alte rispetto a quelle dei residenti, ma un uso competente dei regimi preferenziali permette di minimizzare i costi. L’ottimizzazione degli oneri fiscali richiede un approccio e una pianificazione professionali, pertanto si raccomanda di consultare avvocati e specialisti qualificati prima dell’acquisto.
Lisbona è una capitale in cui ogni quartiere ha un sapore unico. Investire in immobili qui permette di accedere alle migliori scuole, ai ristoranti e alle opportunità di arricchimento culturale. La città ospita numerosi siti culturali – musei, teatri e gallerie – che la rendono una destinazione ideale per chi apprezza l’arte e la storia.
La brezza atlantica, la cultura, la stabilità del Portogallo sono un’ottima scelta per chi vuole cambiare vita e aumentare il capitale con l’acquisto di una proprietà nella terra dei marinai. Offre orizzonti che si possono solo sognare: dalle rilassanti vacanze in spiaggia alla partecipazione attiva alla vita culturale di Lisbona e Porto.
La cittadinanza attraverso il matrimonio non è automatica. Il matrimonio dà diritto alla richiesta dopo 3 anni di convivenza. Il matrimonio deve essere registrato in Portogallo. Dal 2022 sono previsti controlli più frequenti sulla realtà della relazione: colloqui, convivenza, finanze. Lo scenario funziona anche per le unioni tra persone dello stesso sesso.
È possibile ottenere un passaporto come cittadino portoghese nel 2025 se si seguono le regole e si agisce senza errori. Il Paese offre diverse possibilità: naturalizzazione, matrimonio, investimento o discendenza. La cosa principale è dimostrare la residenza legale, l’integrazione e un dossier pulito.