Le Portugal continue d’attirer les investisseurs du monde entier en raison de son régime fiscal favorable, de son climat chaud et de la stabilité de son marché immobilier. L’achat d’une maison dans ce pays vous donne droit non seulement à un séjour confortable, mais aussi à des avantages supplémentaires, moyennant une planification adéquate. Avant d’acheter, il est nécessaire d’étudier attentivement les taxes foncières que le Portugal impose aux résidents et aux non-résidents, ainsi que la manière d’optimiser la charge financière.
Le système fiscal portugais : principes généraux
La législation fiscale portugaise est régie par le Serviço de Finanças, qui établit des paiements obligatoires pour les propriétaires. La structure du système comprend à la fois des contributions uniques obligatoires et des redevances annuelles en fonction des caractéristiques du bien.
Trois taxes principales sont à prendre en compte lors de l’achat d’un logement :
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – pour les transferts de propriété, facturés à l’achat.
- IMI (impôt foncier municipal) – ежегодный.
- IS (Imposto de Selo) – droit de timbre, qui est payé lors de la conclusion d’une transaction.
Outre ces frais, le statut de résident fiscal influe sur le montant des déductions obligatoires.
Achat d’une propriété au Portugal : taxes et frais supplémentaires
La formalisation d’un titre de propriété entraîne des coûts importants. Le premier frais obligatoire au Portugal est la taxe de transfert de propriété IMT, qui varie de 0 à 8 % en fonction du prix du bien et de son type. Par exemple, lors de l’achat d’une propriété d’une valeur inférieure à 92 407 euros, la taxe n’est pas prélevée, tandis que pour les appartements de luxe – plus d’un million d’euros – le taux est de 7,5 %.
Vient ensuite le droit de timbre (IS), qui est payé lors de la signature du contrat de vente et d’achat. Il est calculé sur la base de 0,8 % de la valeur du bien et est payable en une seule fois. En outre, il faut tenir compte des frais de notaire et d’enregistrement, qui peuvent varier de 500 à 2 000 euros en fonction de la complexité de la transaction.
Impôt foncier annuel au Portugal (IMI)
Une fois le contrat signé, les propriétaires sont tenus de payer une redevance annuelle appelée IMI. Son taux est de
- 0,3 % à 0,45 % pour les installations urbaines,
- 0,8 % pour les terres agricoles,
- 7,5 % pour les biens immobiliers enregistrés dans des juridictions offshore.
Le montant de la taxe est basé sur la valeur cadastrale et non sur le prix du marché de la propriété. Par exemple, si vous possédez un appartement à Lisbonne dont le prix est de 200 000 euros, la taxe annuelle sera comprise entre 600 et 900 euros. Il existe un avantage pour les nouveaux résidents : l’exonération de l’IMI pendant 3 ans pour les logements d’une valeur inférieure ou égale à 125 000 euros s’ils sont utilisés comme résidence principale.
Le régime fiscal exceptionnel du Portugal : le programme NHR
Pour attirer les capitaux étrangers, le gouvernement a mis en place le système NHR (Non-Habitual Resident) afin de minimiser la charge fiscale sur les revenus gagnés à l’étranger.
Les principaux avantages sont les suivants :
- 0% de droits de succession et de donation sur les biens immobiliers au Portugal pour les membres de la famille proche,
- Commission de 10 % sur les paiements de pension,
- Prélèvement de 20 % sur les revenus provenant d’activités de professionnels hautement qualifiés (par exemple, dans les domaines de l’informatique, de la finance et de la médecine).
Le statut de NHR est accordé pour 10 ans, après quoi l’engagement est réexaminé.
Impôts fonciers pour les non-résidents au Portugal : caractéristiques et taux clés
Les investisseurs étrangers qui acquièrent des biens immobiliers dans le pays sont soumis à des conditions fiscales différentes de celles des résidents locaux. L’imposition varie en fonction de la nature de la propriété du bien – location, vente ou propriété à long terme sans revenu. Les principales obligations comprennent l’impôt sur les revenus locatifs, les plus-values sur la vente et l’impôt foncier annuel (IMI).
Charge sur les revenus locatifs : 28% des bénéfices perçus
Si le bien est loué, un non-résident du Portugal doit payer 28 % d’impôt sur les revenus locatifs. Le montant est imputé sur le revenu net après déduction des dépenses admissibles, qui comprennent :
- Factures de services publics (si elles sont payées par le propriétaire).
- Frais d’entretien et de réparation du logement.
- Frais de gestion (si le bien est loué par l’intermédiaire d’une agence).
Par exemple, si vous louez un appartement à Lisbonne pour 1 500 € par mois (18 000 € par an) et que vos dépenses déductibles s’élèvent à 3 000 €, votre revenu imposable sera de 15 000 € et votre impôt de 4 200 €. Il n’existe pas de taux d’imposition progressifs pour les non-résidents, de sorte que l’optimisation des paiements n’est possible que grâce à une comptabilité analytique appropriée ou à l’enregistrement de la propriété par l’intermédiaire d’une entité juridique.
Impôt sur les plus-values : 28% de la différence entre l’achat et la vente
Lors de la vente d’un bien immobilier, les non-résidents doivent payer une commission, qui correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, déduction faite des dépenses autorisées.
Exemple de calcul :
- Le coût initial de l’appartement est de 300 000 euros.
- Le prix de vente est de 450 000 euros.
- Frais de rénovation et de légalisation de la transaction – 20 000 euros.
- La base imposable est de 130 000 euros (450 000 – 300 000 – 20 000).
- L’impôt final est de 36 400 € (28 % de 130 000).
Les résidents du pays peuvent réduire la charge fiscale s’ils réinvestissent dans de nouveaux logements, mais les investisseurs étrangers ne bénéficient pas d’un tel avantage.
L’impôt à payer chaque année
La taxe est perçue annuellement et est calculée sur la base de la valeur cadastrale de l’objet.
Les taux de l’IMI dépendent de la localisation du logement :
- Pour les propriétés urbaines, de 0,3 % à 0,45 %.
- Pour les parcelles agricoles, 0,8 %.
- Pour les objets enregistrés dans des juridictions offshore – 7,5 %.
Par exemple, si la valeur cadastrale d’un appartement est de 250 000 euros, l’IMI sera de 750-1 125 euros. Les autorités de certaines municipalités offrent des incitations aux nouveaux propriétaires, en les exemptant du paiement de la commission pendant 3 ans, mais cette règle ne s’applique pas aux non-résidents.
Investir dans l’immobilier : avantages pour les investisseurs
Le Portugal continue d’attirer les investisseurs étrangers en raison de la croissance soutenue des prix de l’immobilier, de la forte demande locative et des conditions fiscales favorables :
- Forte demande locative. Les principales villes du pays, Lisbonne, Porto et l’Algarve, restent populaires auprès des touristes et des expatriés, ce qui maintient la demande locative à un niveau élevé. Dans le centre de Lisbonne, le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à coucher est de 1 500 à 2 000 euros par mois, ce qui donne un rendement annuel de 6 à 10 %.
- Programme de visa d’or. Les investisseurs qui achètent une propriété dans le pays pour un montant de 500 000 euros ou plus (ou à partir de 280 000 euros dans les régions à faible densité de population) peuvent demander le Golden Visa – un permis de séjour avec la possibilité d’obtenir la citoyenneté au bout de 5 ans.
Résultats
Les investisseurs étrangers qui envisagent d’acheter un bien immobilier doivent tenir compte des particularités fiscales du Portugal. Les commissions pour les non-résidents dans le pays sont plus élevées que pour les résidents, mais une utilisation compétente des régimes préférentiels permet de minimiser les coûts. L’optimisation des obligations fiscales nécessite une approche et une planification professionnelles. Il est donc recommandé de consulter des avocats et des spécialistes qualifiés avant d’acheter.
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Le Portugal se distingue des autres pays européens par les conditions favorables qu’il offre aux investisseurs en immobilier commercial. Il existe une combinaison unique de facteurs qui font du marché portugais l’un des plus attractifs d’Europe.
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