Les avantages et les inconvénients de la vie au Portugal : soleil, océan et « saudade » pour tous les jours

Acheter un appartement au Portugal, c’est faire un pas vers la vie dans l’un des pays les plus colorés et les plus accueillants d’Europe. Le Portugal séduit par son climat doux, son histoire riche, sa cuisine délicieuse et sa nature magnifique. Des pittoresques paysages de montagne au rythme urbain animé de Lisbonne, en passant par les coins tranquilles de l’Algarve, il y en a pour tous les goûts.

Particularités du marché immobilier au Portugal : pourquoi ici ?

Le marché immobilier portugais continue de prendre de l’ampleur, et ce pour de bonnes raisons. Tout d’abord, le pays offre l’un des régimes de revenus locatifs les plus favorables au monde. La croissance moyenne de la valeur des biens immobiliers est de 3 à 4 % par an, ce qui rend le Portugal attrayant pour ceux qui recherchent un moyen fiable d’investir leur capital. Les incitations fiscales pour les nouveaux propriétaires et la possibilité d’obtenir un Golden Visa pour les investisseurs sont également des avantages clés.

Instructions étape par étape : comment acheter un appartement au Portugal ?

La première étape de l’achat d’une propriété au Portugal consiste à déterminer vos objectifs et votre budget. Déterminez si vous avez besoin de la propriété pour une résidence permanente, des vacances saisonnières ou un revenu locatif. Par exemple, les appartements à Lisbonne coûtent à partir de 3 500 euros le mètre carré, tandis qu’en Algarve, ils coûtent à partir de 2 500 euros le mètre carré. Ces prix permettent à chacun de choisir la bonne option. Les meilleurs endroits pour louer sont les zones touristiques populaires, comme Lisbonne et l’Algarve, où la location peut rapporter jusqu’à 10-12 % par an.

Sélection de la région et du type d’établissement

Le Portugal offre différentes options de logement en fonction des préférences. Lisbonne offre le plus d’opportunités d’investissement locatif, tandis que Porto convient à ceux qui apprécient un mode de vie tranquille. Il est important de tenir compte du fait que le coût des mètres dépend également de l’infrastructure : par exemple, les appartements avec vue sur l’océan seront plus chers en Algarve. Il convient également de prêter attention à la proximité des transports, des écoles, des hôpitaux et d’autres infrastructures, qui augmentent considérablement la valeur de la propriété.

Travailler avec un agent

Recherchez un professionnel qui connaît le marché. Engager un agent expérimenté est une étape importante, car il vous aidera à éviter les pièges et vous suggérera les meilleures propriétés en fonction de votre budget. Les professionnels portugais facturent généralement une commission de 3 à 5 % de la valeur de la transaction. Les agents peuvent également contribuer à la vérification des documents et à l’autorisation légale de la propriété, ce qui est essentiel pour éviter les fraudes.

Préparation des documents

Pour acheter un appartement au Portugal, vous devez obtenir un numéro d’identification du contribuable (NIF). Vous aurez également besoin de documents prouvant votre solvabilité financière, tels qu’un certificat de revenu. Le NIF peut être délivré par le bureau local des impôts ou par le consulat. Il est également nécessaire de fournir des relevés bancaires confirmant la disponibilité des fonds pour l’achat, ainsi qu’un certificat d’absence de dettes. Tous les documents doivent être traduits en portugais et notariés.

Conclure l’accord

Lors de la première étape, un contrat préliminaire – Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) – est conclu, dans lequel toutes les conditions de la transaction sont stipulées. Le dépôt est généralement de 10 à 15 % de la valeur. Le notaire rédige ensuite le contrat de vente final, qui garantit la légalité et la transparence de la procédure. Les frais de notaire s’élèvent à environ 1 à 2 % de la valeur du bien. Il faut également s’acquitter de l’impôt sur les mutations immobilières (IMT), dont le taux varie de 1 à 8 % selon la valeur du bien.

Logements secondaires ou nouvelles constructions

Ce qu’il faut choisir :

1. Les logements secondaires au Portugal sont généralement situés dans des quartiers historiques et offrent une atmosphère unique. Cependant, il est important de garder à l’esprit que la rénovation de ces propriétés peut représenter une dépense importante. Par exemple, le coût moyen d’une rénovation est de 500 à 1 000 euros par mètre carré, en fonction de l’état du bâtiment et des matériaux choisis. En outre, ces appartements nécessitent souvent une modernisation des systèmes d’approvisionnement en eau et de chauffage.

2. Les nouvelles constructions sont l’occasion de vivre dans un logement moderne et économe en énergie. Le coût des nouvelles constructions à Lisbonne commence à partir de 3 500 euros par mètre carré, et les acheteurs peuvent souvent bénéficier de plans de paiement échelonnés pratiques de la part du promoteur. Des piscines, des parkings et des communautés fermées sont également disponibles pour ajouter au niveau de confort.

Hypothèque au Portugal : que doivent savoir les étrangers ?

Les banques portugaises sont ouvertes à la coopération avec les acheteurs étrangers, et un prêt hypothécaire pour un appartement au Portugal est disponible même pour les non-résidents. Les banques exigent un acompte de 20 à 30 % du coût du logement et le taux moyen est de 2,5 à 3,5 % par an. La durée maximale du prêt est généralement de 30 ans, mais elle peut dépendre de l’âge de l’emprunteur.

Les étapes de l’obtention d’un prêt hypothécaire :

1. Pré-approbation. Avant de commencer à chercher un appartement, obtenez l’accord de la banque pour un prêt hypothécaire. Cela facilitera le processus d’achat et vous aidera à planifier votre budget avec plus de précision.
2. Documents. Vous aurez besoin de relevés bancaires, de justificatifs de revenus pour les deux dernières années, ainsi que du NIF et du contrat de prévente. Vous aurez également besoin d’une évaluation du bien, qui sera effectuée par un expert agréé.
3. Formalisation de l’hypothèque. La banque procède à une évaluation du bien sélectionné afin de s’assurer de sa valeur marchande, après quoi un contrat de prêt hypothécaire est établi. Veuillez noter que la banque peut exiger des polices d’assurance supplémentaires, telles qu’une assurance vie et une assurance des biens.

Lisbonne, Porto et l’Algarve

Quel est le meilleur endroit pour acheter un appartement au Portugal ?

1. Lisbonne. C’est la capitale et le centre culturel du pays. Acheter un appartement à Lisbonne, c’est avoir accès à tous les avantages de la civilisation : universités, hôpitaux, centres d’affaires et excellentes infrastructures de transport. Les quartiers de l’Alfama et du Bairro Alto sont particulièrement appréciés, car ils conservent l’atmosphère traditionnelle de la ville et offrent de nombreuses possibilités de location de logements aux touristes.

2. Porto. La ville est connue pour sa production de vin et son atmosphère historique. On y trouve des logements plus abordables, avec une moyenne de 2 500 euros par mètre carré. Porto est également célèbre pour ses vues uniques sur le fleuve Douro et ses ponts, qui créent une atmosphère particulière. Des quartiers comme Foz do Douro sont populaires auprès de ceux qui veulent vivre plus près de la nature et de l’océan.

3. L’Algarve. C’est le meilleur choix pour ceux qui veulent vivre au bord de la mer. Les propriétés sont souvent achetées ici pour les vacances, mais aussi à des fins d’investissement pour être louées à des touristes. Les prix des appartements commencent à partir de 2 000 euros le mètre carré. Le climat et la nature font de l’Algarve un endroit idéal pour vivre. Albufeira et Lagos offrent de nombreuses options avec vue sur l’océan et accès aux plages.

Conclusion

Acheter un appartement au Portugal, c’est choisir un pays où la qualité de vie, le confort et la tradition sont appréciés. Des conditions favorables pour les investisseurs étrangers, des programmes hypothécaires abordables, une croissance stable des prix de l’immobilier et un niveau élevé de sécurité – tout cela fait du Portugal un excellent choix pour ceux qui cherchent une résidence secondaire ou un investissement fiable.

En outre, l’obtention d’un Golden Visa donne le droit de résider dans le pays, ce qui est particulièrement intéressant pour ceux qui veulent s’assurer qu’eux-mêmes et leur famille ont accès à un niveau élevé d’éducation et de soins médicaux. Le Portugal allie la stabilité européenne à un mode de vie unique où chacun peut trouver sa place au soleil.

Le Portugal continue d’attirer les investisseurs du monde entier en raison de son régime fiscal favorable, de son climat chaud et de la stabilité de son marché immobilier. L’achat d’une maison dans ce pays vous donne droit non seulement à un séjour confortable, mais aussi à des avantages supplémentaires, moyennant une planification adéquate. Avant d’acheter, il est nécessaire d’étudier attentivement les taxes foncières que le Portugal impose aux résidents et aux non-résidents, ainsi que la manière d’optimiser la charge financière.

Le système fiscal portugais : principes généraux

La législation fiscale portugaise est régie par le Serviço de Finanças, qui établit des paiements obligatoires pour les propriétaires. La structure du système comprend à la fois des contributions uniques obligatoires et des redevances annuelles en fonction des caractéristiques du bien.

Trois taxes principales sont à prendre en compte lors de l’achat d’un logement :

1. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – pour les transferts de propriété, facturés à l’achat.
2. IMI (impôt foncier municipal) – ежегодный.
3. IS (Imposto de Selo) – droit de timbre, qui est payé lors de la conclusion d’une transaction.

Outre ces frais, le statut de résident fiscal influe sur le montant des déductions obligatoires.

Achat d’une propriété au Portugal : taxes et frais supplémentaires

La formalisation d’un titre de propriété entraîne des coûts importants. Le premier frais obligatoire au Portugal est la taxe de transfert de propriété IMT, qui varie de 0 à 8 % en fonction du prix du bien et de son type. Par exemple, lors de l’achat d’une propriété d’une valeur inférieure à 92 407 euros, la taxe n’est pas prélevée, tandis que pour les appartements de luxe – plus d’un million d’euros – le taux est de 7,5 %.

Vient ensuite le droit de timbre (IS), qui est payé lors de la signature du contrat de vente et d’achat. Il est calculé sur la base de 0,8 % de la valeur du bien et est payable en une seule fois. En outre, il faut tenir compte des frais de notaire et d’enregistrement, qui peuvent varier de 500 à 2 000 euros en fonction de la complexité de la transaction.

Impôt foncier annuel au Portugal (IMI)

Une fois le contrat signé, les propriétaires sont tenus de payer une redevance annuelle appelée IMI. Son taux est de

• 0,3 % à 0,45 % pour les installations urbaines,
• 0,8 % pour les terres agricoles,
• 7,5 % pour les biens immobiliers enregistrés dans des juridictions offshore.

Le montant de la taxe est basé sur la valeur cadastrale et non sur le prix du marché de la propriété. Par exemple, si vous possédez un appartement à Lisbonne dont le prix est de 200 000 euros, la taxe annuelle sera comprise entre 600 et 900 euros. Il existe un avantage pour les nouveaux résidents : l’exonération de l’IMI pendant 3 ans pour les logements d’une valeur inférieure ou égale à 125 000 euros s’ils sont utilisés comme résidence principale.

Le régime fiscal exceptionnel du Portugal : le programme NHR

Pour attirer les capitaux étrangers, le gouvernement a mis en place le système NHR (Non-Habitual Resident) afin de minimiser la charge fiscale sur les revenus gagnés à l’étranger.

Les principaux avantages sont les suivants :

1. 0% de droits de succession et de donation sur les biens immobiliers au Portugal pour les membres de la famille proche,
2. Commission de 10 % sur les paiements de pension,
3. Prélèvement de 20 % sur les revenus provenant d’activités de professionnels hautement qualifiés (par exemple, dans les domaines de l’informatique, de la finance et de la médecine).

Le statut de NHR est accordé pour 10 ans, après quoi l’engagement est réexaminé.

Impôts fonciers pour les non-résidents au Portugal : caractéristiques et taux clés

Les investisseurs étrangers qui acquièrent des biens immobiliers dans le pays sont soumis à des conditions fiscales différentes de celles des résidents locaux. L’imposition varie en fonction de la nature de la propriété du bien – location, vente ou propriété à long terme sans revenu. Les principales obligations comprennent l’impôt sur les revenus locatifs, les plus-values sur la vente et l’impôt foncier annuel (IMI).

Charge sur les revenus locatifs : 28% des bénéfices perçus

Si le bien est loué, un non-résident du Portugal doit payer 28 % d’impôt sur les revenus locatifs. Le montant est imputé sur le revenu net après déduction des dépenses admissibles, qui comprennent :

1. Factures de services publics (si elles sont payées par le propriétaire).
2. Frais d’entretien et de réparation du logement.
3. Frais de gestion (si le bien est loué par l’intermédiaire d’une agence).

Par exemple, si vous louez un appartement à Lisbonne pour 1 500 € par mois (18 000 € par an) et que vos dépenses déductibles s’élèvent à 3 000 €, votre revenu imposable sera de 15 000 € et votre impôt de 4 200 €. Il n’existe pas de taux d’imposition progressifs pour les non-résidents, de sorte que l’optimisation des paiements n’est possible que grâce à une comptabilité analytique appropriée ou à l’enregistrement de la propriété par l’intermédiaire d’une entité juridique.

Impôt sur les plus-values : 28% de la différence entre l’achat et la vente

Lors de la vente d’un bien immobilier, les non-résidents doivent payer une commission, qui correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, déduction faite des dépenses autorisées.

Exemple de calcul :

1. Le coût initial de l’appartement est de 300 000 euros.
2. Le prix de vente est de 450 000 euros.
3. Frais de rénovation et de légalisation de la transaction – 20 000 euros.
4. La base imposable est de 130 000 euros (450 000 – 300 000 – 20 000).
5. L’impôt final est de 36 400 € (28 % de 130 000).

Les résidents du pays peuvent réduire la charge fiscale s’ils réinvestissent dans de nouveaux logements, mais les investisseurs étrangers ne bénéficient pas d’un tel avantage.

L’impôt à payer chaque année

La taxe est perçue annuellement et est calculée sur la base de la valeur cadastrale de l’objet.

Les taux de l’IMI dépendent de la localisation du logement :

1. Pour les propriétés urbaines, de 0,3 % à 0,45 %.
2. Pour les parcelles agricoles, 0,8 %.
3. Pour les objets enregistrés dans des juridictions offshore – 7,5 %.

Par exemple, si la valeur cadastrale d’un appartement est de 250 000 euros, l’IMI sera de 750-1 125 euros. Les autorités de certaines municipalités offrent des incitations aux nouveaux propriétaires, en les exemptant du paiement de la commission pendant 3 ans, mais cette règle ne s’applique pas aux non-résidents.

Investir dans l’immobilier : avantages pour les investisseurs

Le Portugal continue d’attirer les investisseurs étrangers en raison de la croissance soutenue des prix de l’immobilier, de la forte demande locative et des conditions fiscales favorables :

1. Forte demande locative. Les principales villes du pays, Lisbonne, Porto et l’Algarve, restent populaires auprès des touristes et des expatriés, ce qui maintient la demande locative à un niveau élevé. Dans le centre de Lisbonne, le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à coucher est de 1 500 à 2 000 euros par mois, ce qui donne un rendement annuel de 6 à 10 %.
2. Programme de visa d’or. Les investisseurs qui achètent une propriété dans le pays pour un montant de 500 000 euros ou plus (ou à partir de 280 000 euros dans les régions à faible densité de population) peuvent demander le Golden Visa – un permis de séjour avec la possibilité d’obtenir la citoyenneté au bout de 5 ans.

Résultats

Les investisseurs étrangers qui envisagent d’acheter un bien immobilier doivent tenir compte des particularités fiscales du Portugal. Les commissions pour les non-résidents dans le pays sont plus élevées que pour les résidents, mais une utilisation compétente des régimes préférentiels permet de minimiser les coûts. L’optimisation des obligations fiscales nécessite une approche et une planification professionnelles. Il est donc recommandé de consulter des avocats et des spécialistes qualifiés avant d’acheter.